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人民司法案例12年20期曾刊载王海燕法官的一篇名为《故意隐瞒真实情况进行房屋登记的司法审查》，其案情摘录如下：
本案二审法院维持了一审原判，一审判决被告登记行为不具有合法性，依法应当予以撤销。这其中牵扯登记机构和行政诉讼司法机构针对登记行为审查形式的异同问题和司法机构针对登记行为的判决形式问题，笔者有意做一探讨。
登记机构和司法机构针对登记行为的审查
登记机构对于登记行为的审查以形式审查为原则，实质审查为例外，此为基于现行法律法规之规制和登记机构之性质及职责权能所限定。主流观点将登记机构之登记行为视为行政行为，笔者以为，判定其是否合法应自两个方面着手，首先，应审查其是否履行了合理审慎义务，即从形式上审查了登记申请、登记材料是否齐全，并符合法定形式，意思表示是否清晰。其次，其登记行为所致结果，即登记簿之记载是否正确。但是结果之正确与否很多时候与前述登记行为之审查并非必然成正相关关系，即审查行为合法，符合合理审慎要求，其结果必然正确，此结论显然在实践中难以立足，因登记结果，即登记簿记载之错误系由多方面原因造成，比如，可能因登记受理人员笔误造成错误，也可能因嗣后发生非法律行为导致登记错误，也可能登记结果错误系申请人故意隐瞒真实情形所致，比如本案案情。
那么登记行为是否合法，自登记簿之推定力角度而言，其便仅具有推定力，其在具有其他证据足以推翻此种正确之推定之时便可以取而代之。然而对于结果正确的判断时点上，倘若无争议发生，此种推定将无限延续并终在具有善意之第三人就所涉标的不动产发生公信力时终止，继而产生针对不同产权人的登记推定。如本案情形，在行政诉讼审查登记行为之前，登记结果是否正确继而结合审查行为判断登记行为是否合法是难以判定的，故而只有在所涉行为被诉继而进入至行政诉讼阶段时方能由司法机构展开针对登记行为的审查方能确定登记行为之是否合法，故而，笔者前述的两个判断登记行为是否合法的方面亦只能在司法机构进行审查时予以注意，要求登记机构审查结果系自我查证，并无过多意义。
而司法机构因涉及结果的审查，必然涉及实质审查，而形式上司法机构此种审查类似于针对登记行为形式审查的复查，其在真实性和形式性上要求更高，故而其应为登记机构审查的一种延续和升级，其不仅要对材料形式、齐全程度和意思表示清晰与否上进行进一步的明确，同时对与其他可能影响登记结果正确与否的相关证据同样应予以审查，这便为司法机构审查登记行为提供了更高的要求，而对于具体审查标准区分上，笔者以为，其仍是一种形式审查和实质审查的结合，盖因其偏重对结果的判断而侧重了实质审查的范围和倾向，但笔者以为并不能以此认定司法审查全然为实质审查并要求登记机构进而针对登记行为进行实质审查，并以此为标准要求针对惯常之登记申请进行实质审查。其理由如下：
其一，地位职权不同，登记机构和司法机构其履行的社会责任和功能不同，登记机构为物权公示部门，其行为本身便存在是否为行政行为的争议，搁置争议不谈，其职责要求登记机构快捷高效便民，即通过合法有效审查将申请人申请记载入登记簿，以维护物权稳定和交易安全，不干预交易相对人意思表示为其必要的前提，而若过多审查则势必影响效率并对交易有干预之嫌。同时以现今登记机构能力要求及其审查之能力，对其要求实质审查，进而审查当事人原因材料之效力，无疑于强人所难。而司法机构其为解决争议，权利救济部门，厘清事实尤为关键，这要求使其在审查行政行为合法性时更为细致，更为严苛并无不当。故而以司法机构之标准要求登记机构并不妥当。
其次，登记机构和司法机构所能接受的相关证据不同，这也因其所处阶段不同所致，登记进行审查时，其并未产生争议，或者争议已然存在但未爆发，待诉讼发生，争议引发之时，当事人基于维护其权益之初衷，提供案涉证据及材料愈发齐全，所涉事实亦愈发清晰，故而司法机构更能据以判断登记结果之正确与否。这也是笔者以为司法机构之审查并非一些观点认为全然为实质审查的原因，司法机构据以当事人提供事实材料进行审查，其仅在材料多样性和种类上较之登记机构丰富并多样，其采用的询问、勘验等形式也仅为形式审查的辅助，其实质审查乃是登记机构秉持的形式审查为主、实质为辅的延续和深入，盖因其职权及所得资源的不同而使实质审查占据了上风，但其审查仍与登记机构审查具有一定的同质性，故而亦表明登记机构之审查若满足合理审慎便不应轻易认定违法。
故而，笔者赞同文章中法官观点，针对登记行为的审查，司法机构延续登记机构以形式审查为主，实质为辅的标准是较为合理的。其对于后续登记人员及登记机构追责以及登记机构开展审查行为应具有一定意义，因为倘若审查标准不一，势必影响涉诉后对于登记行为的判定，同时对于登记错误之追责亦造成区别对待，显然其是有失公平的。在很多情形下，登记机构之审查并无问题，即满足了合理审慎，其结果很大程度上并非以现有条件能够审查出来，如本案情形，申请人故意隐瞒，其责任显然应在其自己，结果错误也并非登记机构造成，即登记机构无过错，在嗣后法院判决时便应有体现，如本案中一审法院便提及登记机构尽到了审查职责。至于法院如何判决，尤其是如本案，尽到审查职责仍登记错误的，如何判决，其形式如何？笔者将继续探讨。
但是值得一提的是，很多地方在考核政府机构政绩时，败诉为一重要指标，而此种尽到了职责但因申请人原因导致结果错误继而被撤销登记的亦算做了败诉情形之中，显然是有失公允的，这亦是程序公正结果错误之判决形式所应予以改进之处。
审查职责已尽仍错误的判决形式问题
依据《行政诉讼法》及其解释规定，法院据以做出的判决类型包括撤销、确认和履责。针对此案情形，登记机构登记行为履行了合理审慎原则，但因申请人故意隐瞒导致登记错误的，经行政诉讼审理，应如何判决呢？是确认违法还是撤销登记行为亦或是确认违法一并撤销登记，还是判决驳回当事人诉讼请求抑或登记行为无效呢？
自本案判决来看，其判决登记行为不具有合法性，并依法撤销了登记行为。其依据为原行政诉讼法第五十四条第（二）项之规定，其条文为：“具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1、主要证据不足的；2、适用法律、法规错误的；3、违反法定程序的；4、超越职权的；5、滥用职权的。”然而此案登记错误系结果错误，登记机构其登记行为并无不妥，判决撤销依据此条似有支持不足之嫌。然而再看2017年修正的新行政诉讼法第七十条规定：“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违法法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。”此条增加明显不当一项，其可涵盖登记结果错误之内容，如本案情形所登记不动产权利已然灭失，再予以维持明显不当，判决撤销并无不妥，但是认定登记行为不具有合法性却有失偏颇。
一则登记行为包括行为之审查及登记簿之记载结果，结果错误并不当然否定行为审查的正当性，而撤销已然对错误之结果经裁判进行了纠正，故而再认定行为不合法，显然忽略了登记机构对于登记行为过程审查的努力及过分强调了登记机构对结果错误的责任。笔者以为在不存在善意第三人的情形下，应首先确认登记机构行为审查是否满足了合理审慎，尽到了审查职责，因其为进一步认定登记机构责任及受理人员责任的考量因素，其后如本案情形因当事人故意隐瞒真实情形所致登记错误的，判决撤销登记行为即可。倘若登记行为可以补证，可以同时判决登记机构重新作出登记行为。倘若存在善意第三人，则基于登记公信力，善意第三人之利益首先应予保护，则登记机构不应撤销，若因申请人故意隐瞒而致登记错误，亦应在确认登记机构是否尽到审查职责的前提下，保留登记效果，驳回当事人诉讼请求。
编排/吴瑜
责编/孙亚超 微信号：elesun724