文/刘朋朋 北京大成（石家庄）律师事务所

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房屋作为重要资产常常成为侵害的对象，无论是北京出现的“以房养老”的骗局，以公证授权的方式出卖房产；还是民间借贷案件中在签订借款合同时办理房屋出卖的公证授权委托等，往往会造成不动产所有权人在不知情的情况下，房屋被“合法”处理，在实际案件代理中，授权往往会因为违反法律的强制性规定或者存在欺诈、违背真实意思表示等情况被认定为无权处分，但不动产买卖合同往往会因为无法跨越“善意第三人”的抗辩而无法无效。

善意第三人设立的初衷是为了维护正常的市场交易秩序，保护交易的稳定性，但这也成为真实权利人在面对无权处分时，需要重点应对的抗辩。根据《物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”而针对第一项善意的判断，以及举证责任的分配，《物权法司法解释一》第十五条进行了明确“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证责任。”因此真实权利人在进行无效诉讼中需要从以下四个方面进行举证：

（一）受让人受让不动产时是否知道转让人无权处分；（二）受让人受让不动产时是否存在重大过失；（三）受让人受让不动产是否以合理价格取得；（四）争议的不动产是否已经办理变更登记或者交付。而针对第（一）项，《物权法司法解释一》第十六条已经进行了详细的列举“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记薄存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记薄上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记薄上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。”针对第（四）项则较为容易判断，因为本文重点从第（二）、（三）项进行分析。

受让人受让不动产时是否存在重大过失。根据《物权法司法解释一》第十六条第二款规定“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失”，第十七条规定“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失”。在实践操作中应该重点从以下几个方面举证：

（一）转让人与受让人之间的关系。

转让人与受让人之间的身份关系是认定受让人是否明知转让人属于无权处罚的重要依据，因为特殊的身份关系，对于受让人所从事的工作、经济实力等情况有较为充分的了解，这就要求其在受让时有较高的注意义务。具体的身份关系主要表现为亲属关系、劳动关系、朋友关系等，如在（2016）湘民再216号民事判决中，湖南省高院高院就以转让人为典当行的员工的特殊关系来认定受让人存在重大过失。

（二）授权的范围及内容。

在不动产无权转让中，依据较多的为真实权利人在违背真实意思或违反法律强制性规定情况下作出的授权，因为房屋买卖涉及较多程序，因此授权的范围和内容往往可以判断受让人受让时的主观态度，如在（2017）冀0104民初2818民事判决中，真实权利人并未将“决定房屋的价格”这项权利授权给转让人，并且在授权书中只是将房屋买卖的权利授权给了转让人并未将地下室出卖的权利进行授权，而转让人在与受让人签订房屋买卖合私自决定房屋的出卖价格，同时将地下室也进行了交易，受让人并未提出异议，显然存在较大过失。

（三）房屋的购买过程是否符合正常的交易习惯。

购买房屋属于一个家庭的重大开支，受让人应该履行较高的注意义务。如亲自与房屋的登记权利人进行沟通了解房屋的产权情况；实地去查看房屋，了解房屋目前的状态；审慎签订合同并支付价款；房屋购买与装修、居住的先后顺序。如在（2016）湘民再216号民事判决中受让人在没有实地查看涉案房屋、涉案房屋有人实际居住的情况就签订房屋买卖合同，购买了涉案房屋，显然不符合正常的交易习惯。更有甚者出现装修合同早于房屋买卖合同、未签订房屋买卖合同已经在涉案房屋居住、主张所有购房资金通过现金支付等情况，这背离了正常的交易习惯，在无其他证据予以佐证的情况下，应当认定受让人属于重大过失。

受让人受让不动产是否以合理价格取得。合理价格主要的评判依据为转让时交易地的市场价格，在实践中这较为容易查明，也是法院认定无效的重要理由，如在（2015）鼓民初字第3167号民事判决、（2016）赣0103民初574号民事判决中法院都是以不合理低价来认定房屋买卖合同的无效。但是面对如此明确的法律规定，受让人与转让人往往会注意规避，因此不能仅依据表面价格数字，而应深入交易的过程和合同的约定来探究交易的本质。根据《物权法司法解释一》第十九条规定“物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。”因此除关注交易价格外，还应该重点注意合同的履行情况以及尾款的实际支付情况。如在（2017）冀0104民初2817号案中，受让人与转让人签订的合同约定涉案房屋的交付时间为“收到尾款后3日内腾空房屋”，而实际情况是受让人在签订买卖合同的第二天，在仅支付1万元定金的情况下，就签订了房屋装修合同，对涉案房屋进行了装修。这不仅不符合合同的约定，更违背正常的交易习惯。

不动产无权处分无效案件中善意第三人的应对，要求用客观证据来证明受让人购买时的主观状态，举证难度较大，这就要求在这类案件代理中要穷尽涉案房屋转让过程中所有证据，并进行组合与搭配，坚信“假的东西终究会露出破绽”，方能有效维护真实权利人的合法权益。

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724