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笔者一直认为，合同解释对于合同案件的审理非常必要，虽然运用合同解释的主体是法院、法官，但是对于律师而言，可以在案件诉讼过程中主动发起合同解释，从而引导案件向有利于己方的方向发展。此前，笔者于2017年6月19日在【无讼阅读】上发布《巧妙运用合同解释的方法为争议的合同条款破冰》一文，从概念入手，阐述合同解释的方法以及如何使用合同解释的方法解决合同争议的条款。本文将通过一则案例进一步分析，为运用合同解释方法提供指引。

一、案例介绍

甲乙双方签订《存量房买卖合同》一份，约定将甲的存量房出售给乙，房屋面积按照房产证上登记为43.9平方米，同时约定房屋单价得出总价款。按照合同约定办理房产登记时，房产测绘部门重新对涉案房屋进行测绘，将原先一楼院子的面积除去，实测面积为41.2平方米。此时，乙对房价产生异议，要求变更合同价款，其依据合同约定：“甲乙双方协商如房屋面积误差比在3%以内（含），双方买卖房屋按套计价，双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，双方合同中约定的房价款不再调整；如房屋面积误差比超过3%，则由受益方按房屋单价计算金额补偿给对方。”本案房屋面积误差为2.7平方米，误差比为6.15%，超过3%，因此，乙认为在这一存量房买卖中，甲是受益方，应当将6.15%的面积按照房屋单价计算金额补偿给自己。甲则认为，房屋测绘前后面积并无实际变化，交付的房屋也是原来约定的房屋，只不过因为测绘的原因，证载面积会有变化，但并不影响乙的实际使用，因此不同意补偿乙。双方对此无法达成一致，故乙拒绝按约定支付房款，并诉至法院，要求变更合同价款。

二、巧用合同解释方法

本案案情非常清楚，关于是否需要补偿，合同中已经有了明确约定，实测面积误差比超过3%，毫无疑问受益方的确需要补偿对方，但争议就在于受益方甲在这种不利情况下如何争取最大利益，换句话说就是对于合同这一条的约定如何理解能够对甲最有利。

（一）最相类似法律规定分析

作为甲的代理人，看到这一合同条款的约定，尤其是3%的约定，无疑会联想到《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

可以说这一法律规定是该合同条款规定最相类似的法律规定，也可以解释为何合同中面积误差比会约定为3%，而非其他数字。虽然，存量房买卖合同并不适用《商品房买卖司法解释》，但是，该司法解释作为参考，对这一合同约定的表述运用合同解释大有帮助。

1、《商品房买卖司法解释》中规定的是“面积误差比绝对值在3％以内（含3％）”与合同中约定“面积误差比在3%以内（含）”的表述非常类似，说明在订立这一合同条款时参考了《商品房买卖司法解释》的表述，从而区分3%以内和超出3%。

2、《商品房买卖司法解释》中规定的是“面积误差比超过3％部分”，合同中约定的是“房屋面积误差比超过3%”，对比两句话差别在“部分”二字，《商品房买卖司法解释》中是将超过部分单独计算，而合同约定中并未写明超过部分，这是理解这一合同约定的关键。

3、将《商品房买卖司法解释》与合同约定联系起来看，既然参考了该解释的表述，同时也约定了“3%以内（含）”的责任承担，其实，合同约定就可以直接参考该解释“超过3％部分”的含义，换句话说，合同约定“房屋面积误差比超过3%”可以理解为“房屋面积误差比超过3%，超过3%的部分……”这样的合同解释与《商品房买卖司法解释》更加契合，因此，更符合合同约定的本意。

当然，这样的理解并不足以达到合同解释的目的，并且在解释过程中也比较牵强，笔者认为还需要通过习惯解释的方法予以补强，从而两个解释相联系，才能达到最佳的合同解释目的。

（二）习惯解释方法的运用

在存量房交易中，最为常见的就是通过按套出售的方式进行，尤其是面积不大、位置比较好的房屋，通常约定一套价格为多少，并非按照面积与单价计算价格。这样的案件在【无讼】上可以检索到很多，例如：徐州市中级人民法院审理的祖庆峰与张林生、侯兰英房屋买卖合同纠纷，案号为（2017）苏03民终1689号，法院认为：“买卖双方签订的《存量房买卖合同》是真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在《存量房买卖合同》中约定‘双方买卖房屋按套计价’，能够表明双方在订立合同时知晓均涉案房屋按套出售的事实。”

也就是说，在这类案件中法院是支持按套出售的事实。但是，本案中的确约定了面积的计算方式，并不能认为按套计价，但是根据《合同法司法解释（二）》第七条：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称”交易习惯“：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。对于交易习惯，由提出主张的一方当事人承担举证责任。”也就是说，只要能够举证，交易习惯在为合同争议条款做出解释时有所帮助。

1、对“甲乙双方协商如房屋面积误差比在3%以内（含），双方买卖房屋按套计价，双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，双方合同中约定的房价款不再调整；”这一句进行分析，可以看出面积误差比在3%以内时，双方对按套计价是表示认可的，也就是说，3%以内双方各自承担风险。

2、对面积误差比超过3%，从按套计价变成按面积计算价格，既然合同已经约定，表明这样的计算方式双方都表示认可，但争议的是究竟是超过3%的部分补偿，还是只要超过3%则全部补偿？这一点可以通过习惯解释得到确认：

首先，结合交易习惯，一般而言存量房是按套计价，打破按套计价的交易习惯也需要符合常理，因此，双方的真实意思应为3%以内按套计价，超过部分才会产生利益，才会有受益方的说法。

其次，如果要证明上一点的结论有依据，需要结合行业习惯，最有利的方法就是找到几家规模比较大的中介，通过中介的证人证言予以证明，如果中介认为应该区分3%以内，以及超过3%部分由受益方按房屋单价计算补偿给对方，则可以与上述分析相互印证。

最后，虽然面积误差达到3%以上，但并非任一方过错导致，即便从利益平衡的角度来说，区分3%以内，以及3%以上的部分，双方各自承担一定责任，也更为合乎常理，符合合同约定的本意。

（三）结论

综上所述，笔者通过合同解释方法，将争议条款解释为“3%以上部分由受益方按房屋单价计算金额补偿给对方”这样的理解，能够将补偿额从6.15%降低到3.15%，节约3%的补偿额，同时，可以做到利益平衡，这样的结果对于甲来说也是争取到合理范围内最大的利益，对于乙来说也并没有损失。

三、合同解释方法适用指引

（一）法律规定

根据《合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”这是合同解释适用的法律规定，也就是说，只要双方对合同条款有争议时，代理人一定要意识到主动发起合同解释，才能为当事人争取最大利益。

当然，也有时候利用一种合同解释方法不能完全达到目的，可能是因为使用的这种合同解释方法过程不完善，或者使用该合同解释不够准确，那么可以同时运用几方法，再结合相关证据、证人证言、法律规定、已知事实和日常生活经验法则等等，使用所有素材的共同目的即为证明该解释符合合同本意，符合交易习惯，符合诚实信用，在说服法官之前，首先要说服自己，最终引导法官接受该观点，使用该观点做出对己方有利的合同解释。

（二）合同解释的素材

1、据以确定合同当事人意思的有关材料

合同解释最主要的是体现合同签订的本意，即双方当事人签订合同时的真实意思表示，针对有争议的合同条款便是如此。因此，需要能够反映当事人为签订合同过程的记录材料，包括当事人双方意思形成的过程中有价值的材料，例如：在上述提到的案件中，中介公司的证人证言，虽然不是当事人的最终意思，也并非当事人直接表达，不能用这种材料对抗合同本身，只能作为一种补充，但也能够证明一定事实的存在，也就是说3%的表述，中介公司的行业习惯是3%以上的部分补偿，那么这就可以称为合同解释最有利的素材；但是这种素材只能作为合同解释的证据，如果争议条款明确表示是超过3%，则全部需要补偿，行业习惯便不能对抗合同本身。

2、合同有关条款本身

这里的合同有关条款本身是指除争议条款外的其他条款本身，虽然存在于同一份合同之中，但是如果并不存在上下文的关系，甚至不在一个部分之中，例如：争议条款是违约责任，有关条款是双方权利义务，这是必须要被联系起来理解的，违反权利义务才会产生相应的违约责任，毫无疑问对违约责任争议条款是需要结合权利义务的约定进行解释。除此之外，还有很多合同条款由于并不存在上下文关系，很难被联系在一起，尤其是在建设工程合同案件中，厚厚一沓合同文本，如果发生争议条款，作为代理人，则需要有全面分析的意识，将争议条款和其他有关条款相结合，从而分析出对己方有利的结论。

3、与争议条款类似法律规定表述

运用与争议条款类似法律规定的表述比较难理解，但是本文案例中就有用到这种方法，首先，可以确定这里的法律规定不能直接适用于该合同案件，如果能够直接适用则不需要合同解释，其对合同争议条款只有一定的参考价值。其次，类似的表述与争议合同条款往往会有相同的出发点或者是落脚点，代理人只有通过分析、解释，才能将二者联系在一起。最后，笔者认为，不能仅运用这种方式，还需要结合其他合同解释方法，形成一个比较完整的解释过程，才能达到引导合同解释方向的目的。

4、合同成立后的材料

这里合同成立后的材料主要是指合同补充、变更协议，这些协议有时候是可以取代合同中某些条款的，那么对于争议条款的解释也有辅助作用。

综上，仅仅是上述四种素材并不足够，还要全面考虑到合同签订的环境和过程、合同履行的环境和过程、双方关系、履行结果对一方或者双方的影响综合判断，并且每一个案件都有其特殊性，需要在具体案件中有立场都具体分析方可。

（三）案例检索

虽然我国不是判例法国家，但是案例检索对于所有案件的审理都大有裨益，在运用合同解释的过程中也不例外。

如果一个案件在使用合同解释的过程中，能够检索到大量类似案件使用类似解释的过程，形成相应的检索报告作为证据材料提交，对引导该合同解释方向非常有益。退一步说，即便没有类似的解释适用案件，但有案件判决呈现某一种解释方法运用过程也可以有提交，例如：在某一案件本院认为部分，法官运用习惯解释的方法分析某一争议合同条款，而代理人手上在审理中的案件又恰好使用到习惯解释，则可以通过相类似的表述和分析过程来呈现对争议条款的解释，并将二者相似之处予以指出，引导案件发展方向，使得法官有可能做出对己方有利的合同解释。

四、结语

笔者认为，合同解释虽然重要，但是也很容易被忽略，因此，需要加强代理人主动发起合同解释的意识。除此之外，对合同解释的运用也需要有一定依据与对应证据材料，不能想当然的使用。首先，需要熟练掌握每一种合同解释的方法所对应的具体类型；其次，需要准备证据支撑发起的合同解释，在解释过程中可以使用利益平衡等等；最后，笔者认为勇于试错也未尝不可，不一定一种解释方法就可以圆满解决争议，在此过程每一个解释只需要能够自圆其说，最终适用主体还是法院，对合同争议条款的解释能够有说服力才是最佳。

编排/李凌飞

责编/孙亚超  微信号：elesun724