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建设工程实务问答系列文章，由应旭升律师主笔，旨在用问答的形式回答建设工程实务中的常见问题。文章涉及建设工程合同效力、工程量、工期、工程价款等各个领域。由于篇幅较长，将分为十四次发表，敬请期待！

第八节 工程优先权

18.因发包人原因导致工程顺延，承包人行使优先权的期限是否相应顺延？

我们认为，因发包人原因导致工程停工，合同约定的“竣工”日期应相应顺延，承包人行使优先权的期限应从顺延后的“竣工”日期开始计算。

【参考案例】

浙江申泰建设有限公司（以下简称“申泰公司”）与滨州市鸿瑞置业有限公司（以下简称“鸿瑞公司”）建设工程施工合同纠纷案[案号：（2015）鲁民一终字第192号]中，山东省高级人民法院认为：《最高法院优先权批复》第4条之规定，建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。从本案施工合同实际履行的情况来看，原审判决已认定涉案工程于2011年9月7日开工，在施工过程中，鸿瑞公司未按约支付工程款项，致使申泰公司于2011年12月25日停止施工。之后鸿瑞公司虽承诺付款，但未能兑现。2012年9月19日，申泰公司向鸿瑞公司、滨州市高新工程监理有限公司发出《工作联系单》，提出建设单位“多次拖延工期，项目停工至今已达9个月之久”，要求“建设单位尽快（2012年9月30日之前）书面确定项目开工与否并支付所有损失和已完工程款。”在该联系单上，鸿瑞公司派驻的现场经理和监理单位的工作人员均签字确认并注明“陈述情况属实，具体损失协商解决”。由此，可以证明因鸿瑞公司逾期付款、申泰公司停止施工后，双方当事人一直在协商是否继续履行合同的问题，并确定最后的截止时间为2012年9月30日。虽然事实上涉案施工合同未再继续履行，但自实际停工之日起至2012年9月30日止应视为工期相应顺延期间，参照合同中“竣工日期为开工日之后560日历天”的约定，认定涉案施工合同约定的“竣工”日期应顺延至2014年1月，而申泰公司于2014年6月提起本案诉讼，未超过建设工程承包人行使优先受偿权的法定期限。原审判决未考虑涉案工程存在工期顺延的情形而直接认定合同约定的竣工日期为2013年3月不当，应予纠正。申泰公司关于其享有建设工程价款优先受偿权的上诉主张成立，应予支持。

19.发包人违约是否影响建设工程价款优先权行使？

我们认为，工程价款优先受偿权是《合同法》第286条赋予承包人的法定权利，承包人就工程价款行使优先受偿权与发包人是否违约无关。

【参考案例】

唐山采宏房地产开发有限公司与北京市第二建筑工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案[案号：（2015）民一终字第8号]中，最高人民法院认为：本案施工合同有效，工程价款的优先受偿权系承包人享有的法定权利，承包人就未付建设工程价款享有工程价款优先受偿权，与发包人是否违约以及工程是否已经竣工无关。

20.承包人如在竣工6个月内书面函告发包人主张优先权，优先权是否成立？

我们认为，承包人如在竣工6个月内书面函告发包人主张优先权，该优先权就已成立。承包人催告以后，只要在2年诉讼时效内起诉即可。

《杭州中院建设工程解答》“八、其他问题”第5条规定：《最高法院优先权批复》第4条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。那么承包人行使该优先受偿权是否适用诉讼时效的规定？答：虽然上述批复规定了该优先受偿权的行使期限为六个月，但从《合同法》第286条的条文本意分析，该六个月的期限，仅是规定应由承包人向发包人催告支付工程价款，至于是否选择折价、拍卖等形式受偿的，并不在该期限内。但应当明确，从承包人催告时起，就意味着其知道自身可以行使优先受偿权了，所以也应当从这一时间点计算该项权利的诉讼时效，即为两年，若两年还内不起诉的，则应丧失该优先受偿的胜诉权。”

当然我们也注意到，其他高院也有不同观点。如山东省高院认为承包人不能以向发包人邮寄信函的方式，向承包人主张工程价款优先受偿权。

【参考案例】

中国华冶科工集团有限公司（以下简称“华冶科工公司”）与潍坊巨龙化纤集团有限责任公司（以下简称“巨龙化纤公司”）、恒天海龙股份有限公司建设工程施工合同纠纷案[案号：（2014）鲁民一终字第425号]中，山东省高级人民法院认为：华冶科工公司虽于2002年12月10日以邮寄信函的方式向巨龙化纤公司主张了工程价款优先受偿权，但该行为是单方行为，并未与巨龙化纤公司协商一致，其主张方式不符合上述法律规定，且自华冶科工公司提起本案诉讼时，其享有的优先受偿权已超过上述司法解释规定的期限。

21.优先权对象是否包括土地使用权？

⑴我们观点

我们认为，承包人不能就工程所涉土地使用权价款主张优先权。

优先权的立法宗旨在于保护承包人附加在建设工程的价值部分，即承包人对于建设工程的添附和劳动价值，而对建设工程所依附的建设用地使用权并无增值贡献，因此其对建设用地使用权不享有优先受偿权。

⑵相关规定

《浙江高院优先权解答》第4条规定：“建设工程承包人对工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款是否享有优先受偿权？建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。”

《安徽高院施工合同指导意见（二）》第22条规定：“承包人仅对建设工程占用的土地使用权主张优先受偿权的，不予支持。”

【参考案例】

广东龙飞建筑集团有限公司与清远市经济开发区永利小额贷款有限公司，清远市长龙房地产开发有限公司第三人撤销之诉纠纷案[案号：（2015）粤高法民撤终字第7号]中，广东省高级人民法院认为：建设工程施工合同的标的物是建设工程，虽然建设工程与所占用的建设用地是一体的，但按照《物权法》规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物，承包人优先受偿权的范围应限于土地上的建筑物、构筑物，与土地本身的价值没有直接联系，且在将建筑物价值变现时，亦要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先受偿权仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力，因此，承包人只能对其所承建的建设工程主张工程价款优先受偿权。

22.并入国家电网的发电项目可否行使优先权？

我们认为，并入国家电网的发电项目属于不宜折价、拍卖的建设工程，承包人不享有建设工程价款优先受偿权。

所谓的不宜折价、拍卖的建设工程应当包括事关国计民生或为社会公众服务的工程、自然人生存必须住宅、消费者已支付一定金额的商品房、与主体结构融为一体的设备安装工程等。

【参考案例】

中材天华国际光伏工程技术（北京）（以下简称“中材公司”）与西藏日喀则市超日国策太阳能应用有限责任公司建设工程施工合同纠纷案[案号：（2015）藏法民一初字第3号]中，西藏自治区高级人民法院认为：《合同法》第286条规定，如果建设工程的性质宜于折价、拍卖的，工程承包人可以在发包人欠付工程价款内主张优先受偿权。但在本案中，涉案工程项目属于并入国家电网的发电项目，对该工程的折价、拍卖势必会减少电力供应，直接影响国计民生，从该工程性质来看应当属于不宜折价、拍卖的建设工程。因此，依据《合同法》第286条规定，本院对中材公司所主张的法定优先受偿权的诉讼请求不予支持。

责编/孙亚超  微信号：elesun724