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关于房屋租赁合同中，尤其是商业用房中，最常发生的一种争议即为转租纠纷，商业用房的用途多为经营需要，而经营即面对很多未知的风险和经营者的能力问题，实际承租人因为经营能力的限制，很多时候会考虑到通过转租获得收益，而以此获得的收益一定程度上会超过实际经营所带来的利益。因此，本文从房屋租赁合同中关于转租的法律规定分析开始，特别针对商业用房的转租问题，为这类纠纷的解决提供思路。
一、关于转租的法律规定
（一）合同效力
根据《合同法》第二百二十四条：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”转租问题分为两种情况，一是出租人知情且同意，另一种情况是未经出租人同意，但是针对出租合同和转租合同效力问题，《合同法》并未给出明确意见，还是要根据司法解释进一步分析。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”转租如果经过出租人同意，那么只能是超过承租人剩余租赁期限的，超过部分转租合同约定无效，并非整个合同均属无效。关于合同效力的问题，可以再参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条第一款：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求确认承租人与次承租人之间的房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，承租人与次承租人之间的转租合同不会因为未经过出租人同意而无效，只是按照法律规定，出租人享有解除权。
（二）合同解除问题
1、合同解除权利和时间问题
在《合同法》第二百二十四条中，提到未经出租人同意的转租行为，出租人可以解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”也就是说，出租人对承租人转租行为提出异议是受到时间限制的，应该在“知道或者应当知道”六个月内提出异议，否则转租行为不会成为合同解除或者无效的理由。换句话说，出租人知道或者应当知道承租人转租的事实，成为承租人“合法”转租的关键，该举证责任在承租人。
参考《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十六条：“未经出租人同意，承租人将其承租的房屋部分转租他人的，出租人要求解除与承租人的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。”出租人有权解除与承租人之间的合同，同时参考第十七条：“出租人知道或者应当知道承租人转租租赁房屋，但未及时提出异议的，视为同意转租。”与司法解释的规定一致，出租人知道或者应当知道转租事实后未提异议，关系到是否同意转租以及合同是否可以解除，这是合同解除权问题首先需要查明的事实，下文详述关于出租人“知道或者应当知道”的理解问题。
关于租赁合同解除后转租合同的效力问题，可以参考《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第五十三条：“转租合同系依附于前手的租赁合同，前手租赁合同被解除的，次承租人丧失了继续占有、使用涉案房屋所赖以存在的权利基础，第一手出租人主张解除转租合同的，应予支持。”也就是说，出租人可以要求解除合同。
2、合同解除后的处理问题
首先，是关于出租人与承租人的合同解除的后续处理问题，可以根据《合同法》第九十七条以及相关合同约定内容处理，涉及到的违约责任由承租人承担。在《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》也有一部分内容可以作为案件处理的参考，第十五条第二款：“出租人以承租人未经其同意转租为由，要求解除与承租人之间的房屋租赁合同的，人民法院应予支持。因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的，人民法院应予支持，但次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租的除外。”这里涉及到的就是转租合同的问题，出租人解除合同之后同样影响到承租人和次承租人的转租合同解除或者其他情形的终止，造成次承租人损失的，承租人应当赔偿，只不过存在特殊情况，即次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租，在这种情况下，因租赁合同解除造成次承租人损失，次承租人要求承租人赔偿的不会被支持。当然，关于次承租人是否知情，应当由承租人举证证明其曾经告知过次承租人这一事实。
在出租人和承租人的租金问题上，既然承租人是为了获得利益所以转租，转租费用一般是高于承租费用的，若未经过出租人同意，结合《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十八条“未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。”超出出租人应收部分的租金，出租人是可以要求承租人返还的，对承租人来说吃力不讨好，最终不能因为自己未经出租人同意转租行为获得任何利益，相反还会承担和次承租人之间的违约责任以及损失赔偿。
再就是关于优先购买权的问题，在《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条规定：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持。”也就是说，在经过出租人同意转租的情况下，承租人不享有优先购买权，而次承租人，也就是实际承租人享有该权利。
最后，关于诉讼中的第三人问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”从这里的措辞上看，法院并不是必须追加次承租人作为第三人参加诉讼，但是情况不同是否有必要追加第三人结果也不同，结合《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十条：“因房屋租赁合同产生的纠纷，租赁房屋被转租的，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。因租赁房屋转租合同产生的纠纷，人民法院应当通知出租人作为第三人参加诉讼。”出租人和承租人之间的纠纷，法院可以通知次承租人也可以不通知其作为第三人参加诉讼，而转租合同纠纷则不同，法院是应当通知出租人作为第三人参加诉讼，情况不同，案件的第三人是否追加也有所不同。
二、商业用房的特别问题分析
（一）“知道或者应当知道”的理解问题
根据司法解释及很多裁判观点来看，出租人对承租人转租“知道或者应当知道”成为其是否有权解除合同的关键，但对于承租人来说如何证明出租人知道或者应当知道？从双方的合同来看，很多合同中都会有明确禁止转租的约定，例如：约定承租人不得转让、转租、转借房屋；再如会约定转租的违约责任：房屋租赁期间，承租人未经出租人书面同意，转租、转借承租房屋的，出租人有权解除合同，收回房屋。诸如此类，这些约定表明出租人对承租人转租是持完全反对的态度，不仅不可以转租，一旦发现转租还会要求与承租人解除合同。
但是商业用房具有一定的特殊性，商业用房的租赁目的一般会在合同中有所约定，例如：从事餐饮或者其他特定用途，作为承租人来说，其经营能力业决定了是否能够获得收益，相同地段、相同铺位的商业用房对于不同的承租人来说获得的收益肯定有所不同，那么在其经营不善的情况下，往往第一个想到的就是将余下租赁期内的房屋转租出去，以较高的租金获得收益。在出租人要求解除合同的情况下，如何证明出租人“知道或者应当知道”？
笔者在参考了一些案件的裁判观点以后发现，一般出租人“知道”对于承租人来说是很难证明的，毕竟书面合同已经有了明确约定禁止转租的情况下，通过书面协议同意承租人转租自相矛盾，有违常理，那么承租人只能通过出租人“应当知道”来证明。
在南宁铁路运输中级法院审理的曾金见与罗美英房屋租赁合同纠纷中体现了对“应当知道”的证明与分析过程，案号（2016）桂71民终97号，法院认为：“曾金见作为涉案房屋及场地的合法所有人，并且居住在与涉案房屋同一栋楼房内，应该清楚知悉涉案房屋和场地的使用情况，故从2015年4月1日罗美英将房屋转租给王权林用于经营轮胎生意起，曾金见对于罗美英转租行为应当是知晓的，到2016年1月初曾金见提出异议时止，时间经过了8个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定：‘出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。’故曾金见以承租人未经同意为由请求解除曾金见与罗美英的租房合同以及认定罗美英与王权林转租合同无效的诉请，不予支持。”出租人与承租人是否同在租赁标的物内成为承租人证明出租人“应当知道”的重要依据，大多数情况下，尤其是商业用房的出租人，为了方便整体经营与管理，在出租标的物的大楼或者商铺周边都会设有办公室，那么出租人不可能对承租人转租的情况毫不知情，因此，认定其“应当知道”具有一定道理。
除此之外，商业性用房还有其特殊性，在合同中一般会约定承租人从事何种用途，如果一家约定从事餐饮的商铺忽然间变成了销售散装食品的商户，作为出租人仍然抗辩对此不知情，恐怕有违常理，也就是说，对于双方来说在合同中明确约定房屋从事的用途，是对双方利益的保护，如果出租人一旦发现承租人不再从事约定用途，即可要求核实具体情况，发现转租也可以及时在6个月内行使合同解除权，或者追究承租人擅自改变用途的违约责任；相反，对于承租人来说，可以通过该“无声的反抗”证明出租人“应当知道”转租事实，在司法解释规定的时间内并未提出异议，其无权解除合同。
（二）商业用房出租人的合同义务：经营管理
笔者认为，在商业用房的租赁合同中，出租人具有与其他房屋出租更多的合同义务，即对租赁标的物整体经营与管理的义务，尤其是在产权式商铺的租赁合同中，产权式商铺就是开发商将商场分割成若干小块单元的商铺，并将其全部或部分以经营管理公司的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺，与承租人签订合同的并非开发商与产权人，而是经营管理公司。
作为产权式商铺的出租人而言，对整个商场一定是具有经营管理的义务，其在合同中的角色不仅是出租人，还是整个商场的经营管理人，因此，才会出现对每个承租人比较多的限制和要求，就包括整个商场的物业、安保等等，也均有经营管理公司负责，并非由承租人负责。因此，在这种情况下，作为经营管理公司的出租人，对于商场的整体情况随时可以掌握，即便不是转租，哪怕合作经营的情况也没有办法逃出出租人的控制，其对转租的心态往往是睁一只眼闭一只眼。
因此，商业用房尤其是产权式商铺的出租人不能仅有权利而没有义务，对出租人来说能够安排整个商场的格局，进行整体经营管理，在承租人转租的案件中陈述完全不知情就不符合常理了。
三、结语
出租人与承租人订立合同时，一旦约定了禁止转租的条款，表明双方对此都是有理解和认识的，也可以说是对不允许转租达成的一致意见，但是现实中不可避免承租人转租的情况，针对住宅房屋，出租人作为个人不知情的情况不少见，对于转租的情形只能通过合同条款约定，赋予出租人了解情况的权利，否则承租人一旦转租会损害出租人权利，其有权主张违约责任；针对商业用房，又具有特殊情况，相较于都是个人的住宅房屋租赁，特殊问题特殊对待，不能一概否认出租人“知道或者应当知道”的可能，同样也是促进出租人履行自身的合同权利义务，维护双方的权利。
编辑/王昊宇