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【摘要】

房产市场的异常火爆现象使我们不得不面对一系列的圈套和风险，具体防范措施又要根据不同情形去量身打造。现就律师办理房屋买卖过程中产生的一些纠纷及心得体会予以分享。如果风险无法避免，就把它降到最低。

【经典案例】

2018年5月11日，王某因急于买房，通过某房屋中介机构处获悉某地段很佳的一处房源，中介表示可以将这套房屋以很低的价格卖给王某，且走的是一手房买卖手续。双方立即达成合意，王某通过支付宝将购房定金转账给中介机构人员，但是并没有及时索要收据、发票。

5月13日，在律师陪同下一起看房并准备签房屋买卖合同。看房完毕后，中介服务人员将我们带至某国际营销中心。有一个很奇怪的现象，楼盘开盘已多年，仍有络绎不绝的买房、看房的人。签合同需要排队等候，在等待的过程中，律师通过营销中心摆放的材料中看到，该套房屋五证齐备。

来到营销中心二楼，销售人员拿出两份制式《定房协议》，并盖上了某营销中心的公章，递给王某签字。王某问律师意见，看完这份协议以后律师告诉王某，这根本不是房屋买卖合同，这只是一份预定该套房屋的协议，确切说是一种意向书。而且协议主体权利义务表述不明，仅告知在2018年年底或2019年年初有可能办理网签，如果到时不通知或不能办理网签，定金可以退还。楼盘的“五证”是齐备的，且其他楼的网签手续已经办理完毕，这显然存在问题。因此我告知王某，该份《定房协议》不仅不能签字，之前交的定金也要求退还。

【问题剖析】

1、中介服务费的收取标准问题。

中介服务人员说中介费依据房管局制定的标准，按照房产交易金额的3%收取。中介服务费是有很多项目的，而且制定标准也不可能是房管局，因为房管局作为一个政府下设部门是没有制定具体行政行为的权力的。

一般而言，“中介收费标准1、中介费：一般现金按1%，贷款按2%计收中介费；2、贷款服务费：按成交额1%收取；3、担保费：个别中介公司额外收取0。5%的交易保障服务费，俗称”担保费“；4、代办房地产登记服务收费，最高不超过500元/宗；5、代办贷款服务收费，最高不超过300元/宗；6、办理房屋入住有关手续收费，最高不超过200元/宗”。

有些费用是不会产生的，收取比例也不应该这么高，而是在2%之下，且要符合中介服务的项目。

收取3%的中介费还有一个理直气壮原因在里面，房源。其实我们也是根据她们提供的房源而打掉了中介费。因为该房源存在产权权属模糊，且已被查封，主张不支付中介费。

2、房屋产权人是谁，该套房屋售价便宜是否权属有争议？

因为房产中介和营销中心对于该套房产的权属问题一直闪烁其词，反而激发了律师对产权人的好奇心。

首先，某国际营销中心显然不是该套房屋的产权人，甚至说营销中心在法律上都不能成为一个合法的法人，自然不享有任何民事权利。那它签订的合同是不具备法律效力的，一份明知是无效、不受法律约束、不被保护的合同是断然不能签订的。

其次，鉴于本案中有中介介入，是否系顶账房？也即尽管是二手房，但是可以走一手房的手续。因为有些炒房客通过各种关系可以将这些房源留住，等待最佳时机卖出。即使产权人是自然人，其委托营销中心或者房屋中介销售房屋，应当出具相应的授权委托书，而且买方也要和产权人签合同，而不是和中介、营销中心中的任何一方，他们没有权利处分他人的财产。种种迹象表明，该套房屋并不是自然人拥有。

最后一个推测，该套房产产权属于房地产开发商，但是该套房屋必定牵扯到诉讼，被查封的可能性很大。事实证明我们的分析是正确的，不仅是该套房屋被查封，整栋楼都已经被查封。不管诉讼进程如何，想要规避风险，这种具有诉争的房产是不能购买的。

3、定金不退的规定适用于本案情形吗？本案是违约责任还是缔约过失责任？

定金合同是属于从合同的，现在主合同--房屋买卖合同尚没有成立，更别谈生效的问题了，因此定金合同在没有生效的情况下并不适用定金罚则。一份无效的协议即使签订了，也不具备法律效力。

本案其实是属于缔约过失责任，产生于缔约过程之中，对依诚实信用原则所负的先合同义务的违反，造成买方信赖利益损失所负的损害赔偿责任，需要承担弥补性民事责任。

4、如何与房屋中介机构人员和房产营销中心销售人员打好心理战。

房产中介和营销中心的销售人员一直在给王某做工作，并声称官司进展得很顺利，可以在约定期限内办理网签手续，而且这种地段、这样的价格机不可失，失不再来。我向王某建议：继续履行这份无效协议并非不可，需要由我方来起草协议，并约定清楚违约责任。一听到律师来起草协议，并让其中一方来承担违约责任和风险，她们便没有一方表示愿意承担。

你们不愿意承担的风险，却让买方一人承担，明显不公平。

【风险防范】

1、确定房屋产权归属（五证）。

（1）只有房屋产权人才能处分他的房产，买房前一定要弄清楚房屋产权归属，如果连卖方是谁都不清楚，这真是一笔糊涂账。当然委托中介机构售房的是另外一回事，也有很多细节需要注意；

（2）一手房买卖中很多都是期房，需要签订《商品房预售合同》，此时要看五证是否齐全，五证是：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，其中最重要的是国有土地使用证和商品房预售许可证。五证齐全的房子是可以买的，具体后面再产生风险，那就不是手续不全的问题了。

2、查询房产是否存在抵押、查封等隐患。

这个可以去当地房管局查询，买方个人无法查询，产权人一定可以。如果产权人拒不出示的时候可以委托律师查询。“产籍证明”上对于该套房产的查封、抵押等事项记载得很清楚。

3、买房一定要选择一些大的开发商。

现在很多楼盘的开发商尽管缴纳了保证金，但是也有很多楼盘几易其主，业主闹心得很。大开发商的品牌和能力确实是不容忽视的。

4、思维独立、清晰，不受外界干扰。

销售心理学中一条亘古不变的真理就是抓住了购买欲望。买到就是赚到，机不可失，失不再来。一旦迫切的购买欲望被别人抓住，就很容易钻进置业顾问、房屋中介的圈套之中，慎之。

5、买房还要克服一个心理--羞于启齿。

合同要一字一字地审查，签字更要慎之又慎。该有的主张和质疑都要勇敢地说出来，如果卖方、中介不能合理解答这些疑问或满足你的主张，我们对于该买卖事宜要更加谨慎。买房毕竟是动辄上百万、几百万的交易，对于普通家庭而言一辈子只有一次。我们不要觉得低人一等或碍于情面，要器宇轩昂地面对。

只要没有约定事项、法定情形出现，解除房屋买卖合同不管出于什么目的，都是有违契约精神的。在一些特殊的情形下，合同一方会经过利益权衡而作出取舍，大概还是因为违约的成本太低所致。那我们要做的就是坦然面对这种违约，但前提是双方站在了平等的两端。

编排/王昊宇