本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
房屋租赁合同是常见的合同纠纷，由于它的特殊性，出现纠纷的时候可能需要现场勘查，因此其属于不动产所在地的专属管辖。这类合同由于涉及房产重要资产，和人的居住、经营、生产息息相关，因此，一旦发生纠纷，涉及到的当事人的利益也较为复杂，本文主要从出租方的角度来谈合同中的问题。由于出租方在合同签订的时候往往处于较为强势有利的一方，因此，对签订的合同有更多的话语权。
但是，房东或出租方将重大财产房屋交付承租方使用，怎么保障出租方谨慎使用房屋，保证自己能按期收到房租，在出租方不支付房租或者侵犯自己利益的时候有明确约定的责任承担，以及涉及房屋可能存在的侵权纠纷如何解决等等。一份全面细致的房屋租赁合同，以及如何来注意合同履行过程中的事项，是保障出租方权益的重要因素。笔者试图从以下几个方面来谈谈签订合同需要注意到的问题，包括合同条款及履行的相关问题。
一、确认承租人身份及实际居住人身份
在签订出租合同时，一般要要求承租人出示身份证原件，在合同中写清楚承租人的姓名，身份证号码，如果可以的话，尽量复印承租人的身份证，并予以保存。
合同签订后，注意定期不定期查看实际居住人与承租人是否一致。如果出租方有较多的房产出租，尽量聘请专业的管理人员进行相关的管理核实。一般可以在收取房租或水电费的时候，进行一定的查看。而对于城市中，有些城中村的房东的房子是整栋楼都盖成出租房，承租人只租一间或几间，房东可以在楼道中安装摄像头，如经常有陌生人，要引起必要的注意。如发现承租人与实际居住人不一致的，及时联系承租人，并核实实际居住人的身份，并按照合同约定进行处理。
理由：通过此方面的工作，可以搜集到承租人的身份信息，一旦发生纠纷，可以确定责任主体，节约维权成本及查找承租人身份的难度。而如果承租人和实际居住人不一致的话，一方面可能是承租人转租，会造成管理上的困难和风险；另一方面，如果实际居住人做违法甚至犯罪的事情的话，出租方不掌握其身份信息，也给自己带来较大的风险。
二、房租、税金、水电费、煤气费、天然气费、电视、通讯、卫生、物业管理费等要约定明确，且有相应保证金保障，可约定哪些费用由出租方向承租人每月收取
很多出租方收取的租金并不上税，出租合同也没有进行备案。鉴于未来租售同权的规定会慢慢落地，因此，有些租赁合同可能会被承租人提交作为相关材料，相关的税费也会规范起来。以现在状况，合同中可以约定相应的房租不含税费，如果交税的话，由承租人另行支付补齐，同时，为避免到时候收取税费的困难，可以让承租人缴纳一定的押金，并约定押金的处理方式。
一般情况下，租金是不含水电费、煤气费、天然气费的，因为这些费用是不确定性的，但是对于电视、网络、通讯、卫生及物业管理费等可以在合同中约定，可以含在租金中，也可以由承租人另行支付。
为了避免承租人不缴纳相关费用，而相关费用又数额较小，维权成本又太高，由此给出租方造成困扰。因此，可以约定一定的押金或保证金。而押金或保证金的用途是在承租人未能缴纳相应款项的时候，或损坏物品给房东造成损失等，出租方有权在押金或保证金中扣减。
值得注意的是，由于一些房东的房子水电费账号是房东本人，有些房东只负责房租收取，其他费用是承租人自己负责。但是，如果承租人不缴纳水电费等费用，就会产生滞纳金等费用，而这笔费用不仅增加房东的负担，而且给房东造成信用污点。现实操作是，有些出租方会自己把相关费用缴纳，再向承租人收取费用，这会增加出租方的工作量，但是会减少其风险。当然，出租方和承租人可以约定水电费的价格略高于市场价格，这样可以增加出租方的收入。
理由：房屋租赁中的相关费用较多，一定要在合同中约定，而为避免因这些费用给房东带来困扰，增加工作量，另外要收取一定的保证金或押金。为避免承租人不缴纳相关费用，最好由出租方自行缴纳，再向承租人收取。
三、房租支付方式及调整、租期
前面已经介绍了房租是否包含税费的问题。现实生活中，为了减少收取租金的麻烦，同时尽量让租客多租一段时间，避免频繁换承租人，也有利于出租方回笼资金。可以约定租金三个月一付或者更长六个月一付。合同中可以约定支付时间，支付的账号等。同时，约定租期，如果是租期较长的，尽量要约定租金上涨幅度和调整方式。同时约定，承租方如逾期支付租金的违约责任，如每逾期一日，则承租方须按日租金的五倍支付滞纳金。
理由：支付方式约定，可以让房东省时省力，也便于固定相关证据，证明房屋一直是由某某人承租，发生相关风险由承租人承担。租金调整问题，你懂的，就无需详细说明了。
四、押金、保证金的收取和约定
上文已经介绍了押金、保证金的用途等问题，但是，为了更加明确一些，可以单独对押金、保证金做出约定。比如什么情况押金全额退还，什么情况下扣除费用后退还，什么情况下不予退还。
一些严重违约或者严重影响出租方利益、管理等问题的，可以约定押金不予退还。如，承租人提前解除合同，不租赁房屋的；承租人逾期十日不缴纳房租，且经过催告一次后，仍不缴纳的，可以没收押金；未经出租方书面同意，擅自装修或改造房屋的。等等。另外约定押金、保证金不计算利息。
理由：押金、保证金是约束承租人的一个杠杆。
五、房屋入住时的交接问题
承租人入住房屋的时候，要注意许多问题。比如水表电表的目前数字是多少，要在合同中写明。比如房屋的现状，几成新，同时拍上照片，作为合同附件，证明房屋的现状，另外说明承租人已经对此房屋进行了实地查看，对此房屋的现状非常清偿，并表示认可。另外，列个清单，即房屋中的物品有哪些，核实物品的完整新旧好坏。如果可能的话，可以写上目前物品的大致价值，损坏的具体赔偿办法。清单也应当作为合同的附件。
另外，房屋的钥匙问题。房东交付钥匙给承租人，可以要求承租人写个收到某某房间钥匙的收条，用以证明房屋的交付时间。钥匙交付时，要收取一定的钥匙押金。
理由：水电表及物品清单问题不再赘述。主要是房屋现状及钥匙问题。拍下房屋现状作为附件，是避免承租人擅自装修或改造，而出租方难以举证证明，也为了避免承租人擅自改造房屋被相关部门处罚后，出租方要承担相应责任，却证明不了自己不是责任人，也难以追究承租人的责任。而对于钥匙交付则是非常重要的一环。一方面交付钥匙，是承租人接收房屋，入住的一个标志，通常用于计算房租的起点；另一方面，也避免一旦房屋中跌落物品造成他人损害，房东无法证明自己不是侵权人，有了钥匙及房屋的交接手续，房东可以尽量免除相应责任。
六、合同中约定房屋租赁的用途及不能做违法犯罪的事情
合同中应当根据房屋的属性明确约定房屋的用途，是门面房还是写字楼还是商品住房等，其用途也是不一样的。约定这个的目的是避免承租人以合同目的不能实现解除合同，或者提出出租方违约的情况。如果，出租方对房屋的属性已经充分告知，且房屋用途也很明确，承租人私自改变用途，则出租方就没有责任了。
有些房屋比如用作宾馆，要考虑其是否满足消防及安全需要。
另外，合同中应当明确约定不能做违法犯罪的事情，避免一旦承租人将房屋用作传销等非法甚至犯罪的事情，房东可能还要受到牵连。
理由：房屋租赁目的很重要，明确合同目的，告知房屋情况，因为涉及重大利益，一旦合同目的不能实现，可被解除。另，合法很重要，但告知约定要明确。
七、解除合同及解除后问题
由于法律规定的解除条件较高些，因此，约定解除是一种降低解除条件的有力补充。一般考虑几个方面，例如：
(1)逾期十日不交房租或未能足额支付房租，可以解除合同；
(2)未经过书面同意，擅自改造、变造房屋，可以解除合同；
(3)利用承租房屋存放危险物品或进行非法活动、犯罪的事情，可以解除合同；
(4)未经过书面同意，擅自大规模装修房屋，造成房屋增加安全隐患的，可以解除合同；
(5)未经书面同意擅自转租、转借房屋的，可以解除合同；
(6)实际居住人与承租人不一致，且拒不改正的，可以解除合同；
(7)损坏承租房屋，在出租方提出的合理期限内仍未修复的；
(8)逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项税、费，给承租方造成损害的，逾期未交纳按约定应当由承租方交纳的各项税、费一个月以上的。
以上是解除合同的一些事由，当然可以根据情况增加或减少。合同中还应当约定解除的方式和程序，比如经出租方催告一次（可以邮件、手机短信等其他方式）仍拒不改正的，出租方可以解除合同。
合同解除后，可以约定如果承租方三日内拒绝或未能清空物品、腾出房屋，出租方有权自行处理房屋中的物品，且不赔偿承租人的损失。承租人占有使用房屋期间的租赁费用可以按照原租金的两倍计算。
理由：解除事由是敦促承租人履行合同，帮助出租方收回房屋，减少风险，降低损失，也可以促使承租人尽快搬离。
八、合同到期问题:优先购买权和优先承租权
法律有规定承租人的同等条件下的优先购买权和优先承租权，因此，可以在合同中约定承租人如何行使相关权利，如果不行使权利，则出租方有权进行相关处分。比如：
租赁期满，出租方有权收回房屋，承租方应如期交还。租赁期满时，承租方应将房屋内的财物等清空，否则视为抛弃该财物，出租方有权处置。如果双方未重新签订租赁合同，承租方又未将房屋钥匙交还出租方，出租方有权破锁进门。
如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前通知出租方，经出租方同意后，重新签订合同。如出租方在租期届满后仍要对外出租，同等条件下，承租方享有优先承租的权利。出租方向承租方发出通知（如短信、邮件、口头告知等方式）三日内，出租方未收到承租方书面要求继续租赁的，视为承租方放弃优先续租的权利，承租方不得以相关权利受到侵害为由提出出租方再次出租合同无效。
出租方在承租方的租期内，出租方出售房屋。同等条件下，承租方享有优先购买的权利。出租方向承租方发出通知（如短信、邮件、口头告知等方式）三日内，出租方未收到承租方书面要求购买的，视为承租方放弃优先购买的权利，承租方不得以相关权利受到侵害为由提出出租方出售合同无效。
租赁期满，承租方应如期交还该房屋，承租方逾期归还，则每逾期一日应向出租方支付原日租金5倍的滞纳金，承租方还应承担因逾期归还给出租方造成的损失。
理由：敦促承租方期满尽快搬离，避免影响出租方再次出租或个人出售房屋可能带来的风险。
九、装修、装修归属及风险承担
装修的归属一般情况下，是按照法律、司法解释的规定。但是，合同中需要约定：承租方装修房子，需要出租方的书面同意，相关装修方案也要有出租方的同意，避免承租方装修过程中可能对房子造成的损害，以及装修材料的环保等问题。同时，装修的相关费用和成本，最好约定由承租方进行报备一下，避免出现纠纷的时候，装修费用双方存在较大分歧。
另外，装修的时候，尽量建议承租方选择正规的公司，以免发生人员伤亡事件后，出租方可能承担相应的责任。合同中也要明确约定装修是由承租方负责，出现问题和风险由承租方承担。
理由：装修本身可能对建筑造成一定的损害，而装修过程中可能出现的安全问题，合同中也要予以考虑。
十、拆迁情况处理
有些房屋出租过程中，还可能面临拆迁。承租方也可能以自己受到损失为由要求赔偿。合理的补偿是可以的，但是考虑到拆迁是不可抗力，其损失后果不能由出租方来承担。特别是承租方花费较多的投入装修之后，面临拆迁，补偿数额较低，极易引发纠纷。
因此，合同可以约定，因租赁房屋拆迁等不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。承租方应当配合政府拆迁，逾期搬迁，造成出租方损失的，承租方应负赔偿责任。除拆迁的搬迁补偿款之外，其余补偿尽归出租方所有。承租方不得向出租方主张因拆迁造成的损失。如承租方迟延拆迁，或者拒绝拆迁，出租方有权在合理期限内要求承租方限期搬迁，拒不搬迁的，出租方有权断水断电，造成损失和后果的由承租方自行承担。
需要说明的是，断水断电的相关约定，不一定符合法律规定，但是可以作为谈判的一个筹码。
理由：由于拆迁问题，政府只是补偿，补偿的数额不高。对于这个不可抗力，应当是适当、合理分担。但是，有些时候承租方花费了较多的投入装修，补偿却很少，容易引发矛盾，因此，事前约定很重要。
十、送达方式、送达地址及联系人等
出现纠纷后，经常会出现无法寻找到承租方的下落，诉讼也无法送达的情况。因此，可以约定送达方式，送达地址及联系人等。可以约定电子送达，比如电子邮箱，可以约定由承租房屋住址为送达地址，另外还可以约定一个地址，比如承租方单位或户籍所在地，房产所在地，约定手机号码可以接收短信等。同时约定，承租方保证可以送达，有效送达，地址联系方式变更需要书面告知等等。另外如果有联系人，也可以作为一种补充手段。
理由：节约诉讼成本，提高送达效率。
十一、房屋收回及验收
合同解除或到期后，房屋返还的时候，还要注意清点物品，既不能少物件，也不要增加废弃物等。损坏物件如何赔偿（如用保证金抵扣）。房屋的主体有无损坏，房屋的卫生问题等等，合同中要约定，现实也要注意操作。如约定：
1、承租方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还出租方。
2、承租方交还出租方房屋应保持房屋及设备、设施的完好、清洁状态，不得留有物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，出租方有权处置。
另外更重要的是保证钥匙归还，约定承租方不得私自配钥匙。
理由：善始善终。
总之，房屋租赁合同纠纷涉及到的问题繁琐芜杂，本文只是选取一些常见的问题予以说明。
编排/李凌飞
责编/孙亚超 微信号：elesun724