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这其实应该不算是一个问题，但在不动产登记的实务工作中，因为各种原因，非金融机构债权人，尤其是自然人，在办理不动产抵押登记的时候，不动产登记机构往往并不将其与金融机构类债权人办理不动产抵押登记等同对待。为了减少不动产抵押登记各方的各种顾虑，本文从法律的角度，分析非金融机构债权人办理不动产抵押登记的各项事宜，以供参考。

一、合法性分析：法律行政法规的相关规定解析

（一）相关法律规定解析：非金融机构债权人可以作为抵押权人

1、《中华人民共和国物权法》第一百七十一条第一款规定：“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其他法律的规定设立担保物权。”抵押权属于担保物权之一，且法人、自然人均可以根据买卖、借贷等民事活动成为债权人，法人中的非金融机构类法人也可以成为债权人。因此，该条并未仅限定金融机构类法人才能成为债权人，也并未仅限定金融机构类法人才可以设立担保物权。

2、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”此条是专门规定抵押权的设立，同上，也并未仅限定金融机构类法人才能成为债权人（抵押权人），也并未仅限定金融机构类法人才可以设立抵押权。

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”对于用房地产设立抵押的，同上，并未仅限定金融机构类法人才能成为债权人（抵押权人），也并未仅限定金融机构类法人才可以就房地产设立抵押权。

4、《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。”该条对于债权人（抵押权人）的规定同上，不再赘述。

（二）相关行政法规规定解析：非金融机构债权人也可以作为抵押权人

在国务院颁布的《不动产登记暂行条例》（自2015年3月1日起施行）第十四条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”此处也并未仅限定金融机构类法人才能成为债权人（抵押权人）去申请不动产登记。

综上所述，在民商事法律领域，在“法无禁止则可为”的原则下，非金融机构类债权人是可以申请办理不动产抵押登记的。

二、合规性分析：其他规范性文件的相关规定解析

此处的合规性，主要指是否符合最高人民法院的相关司法解释、国务院部委规章、国家相关政策规定等。

（一）司法解释明文规定非金融机构债权人可以作为抵押权人

在《最高人民法院关于<城市房地产抵押管理办法>在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（〔2012〕行他字第8号）中明文规定：“在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定，《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定，是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定，但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。”在建工程属于不动产之一，非金融机构债权人可以作为在建工程的抵押权人。

（二）部委规章也明文规定非金融机构债权人可以作为抵押权人

《不动产登记暂行条例实施细则》（中华人民共和国国土资源部令第63号，自2016年1月1日起施行）第六十六条规定：“自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。”在该条款中，甚至更加具体、明文的规定“自然人、法人或者其他组织”均可以作为依法设立不动产抵押权并申请办理抵押登记。而显然，非金融机构债权人是可以申请作为不动产抵押权人予以不动产抵押登记的。

（三）国家相关政策也明文规定非金融机构债权人可以作为抵押权人

典型如《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）附件5“不动产登记申请审批表”对于权利人情况的表述为：“权利人姓名（名称）”。即允许非金融机构债权人作为权利人予以申请，具体见下图中用红色圆圈标注部分：

综上所述，最高司法机关也确定非金融机构债权人可以设立在建工程抵押权，国家的相关政策规定也更具体明确了债权人可以为“自然人、法人或者其他组织”三大类，非金融机构类债权人是可以申请办理不动产抵押登记的。

三、实操性分析：办理抵押登记的各项要件解析

根据《国土资源部关于印发<不动产登记操作规范（试行）>的通知》（国土资规〔2016〕6号）附件“不动产登记操作规范（试行）”的规定，不动产抵押登记可分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记4种，本文主要针对首次登记予以解析。

（一）非金融机构债权人是首次登记的申请主体之一

根据《不动产登记操作规范（试行）》14.1.4的规定：“申请主体。抵押权首次登记应当由抵押人和抵押权人共同申请。”因此，作为非金融机构的债权人，在进行不动产抵押的首次登记时，须与抵押人（不一定就是债务人）共同申请抵押登记。

（二）非金融机构债权人须共同准备齐全相关申请材料

根据《不动产登记操作规范（试行）》14.1.5的规定：“申请材料。申请抵押权首次登记，提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3不动产权属证书。4主债权合同。最高额抵押的，应当提交一定期间内将要连续发生债权的合同或者其他登记原因文件等必要材料；5抵押合同。主债权合同中包含抵押条款的，可以不提交单独的抵押合同书。最高额抵押的，应当提交最高额抵押合同。6下列情形还应当提交以下材料：（1）同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料；（2）在建建筑物抵押的，应当提交建设工程规划许可证；7法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。”对于该等材料，非金融机构债权人须与抵押人、债务人等共同准备齐全予以提交。

另外，《不动产登记操作规范（试行）》1.1.2规定：“不动产登记机构应严格贯彻落实《物权法》《条例》以及《实施细则》的规定，依法确定申请人申请登记所需材料的种类和范围，并将所需材料目录在不动产登记机构办公场所和门户网站公布。不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。”

（三）不动产登记机构须予以审查的要点

根据《不动产登记操作规范（试行）》14.1.6的规定：“审查要点。不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：1抵押财产是否已经办理不动产登记；2抵押财产是否属于法律、行政法规禁止抵押的不动产；3抵押合同上记载的抵押人、抵押权人、被担保主债权的数额或种类、担保范围、债务履行期限、抵押不动产是否明确；最高额抵押权登记的，最高债权额限度、债权确定的期间是否明确；4申请人与不动产权证书或不动产登记证明、主债权合同、抵押合同、最高额抵押合同等记载的主体是否一致；5在建建筑物抵押的，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售合同登记备案的商品房；6在建建筑物抵押，应当实地查看的，是否已实地查看；7有查封登记的，不予办理抵押登记，但在商品房抵押预告登记后办理的预查封登记，不影响商品房抵押预告登记转抵押权首次登记；8办理抵押预告登记转抵押权首次登记，抵押权人与抵押预告登记权利人是否一致；9同一不动产上设有多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记；10登记申请是否违反法律、行政法规的规定；11本规范第4章要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，记载不动产登记簿后向抵押权人核发不动产登记证明。”因此，非金融机构债权人在办理不动产抵押登记时，须按照前述审查要点，自己先行审查一遍，提前准备，便于有效成功登记。

四、结语

综合前述各种分析，我们可以明晰，不管是从法律、行政法规、司法解释，还是从国务院部委规章，甚至国家政策的规定来看，均未仅限定金融机构类法人才能成为债权人（抵押权人），也均未仅限定金融机构类法人才可以设立抵押权。并且，在具体的操作规范上，明确了需要提交的申请材料以及不动产登记机构的审查要点，最主要的是，“不动产登记机构不得随意扩大登记申请材料的种类和范围，法律、行政法规以及《实施细则》没有规定的材料，不得作为登记申请材料。”因此，对于非金融机构债权人可否办理不动产抵押登记，其实也就不应该是一个问题。只需要依法、依规执行即可。

编排/刘肖瑶

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