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房屋的产权，包含房屋所有权和土地使用权两部分。房屋所有权的期限为永久，而土地使用权期限分为70年，50年，40年。根据《中华人民共和国宪法》，土地的所有权归国家和集体所有。根据1990年的《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第12条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。

一．“商住房”与“商改住”是两个不同的概念

“商住两用房”不是一个专业的建筑名词，是由市场本身发展而来。“商住房”经常与70年产权的住宅一起被提及，“商住房”土地划拨使用性质是综合类用地或商业用地，所以产权年限是50年或40年。通过以酒店式公寓、公寓式办公、LOFT等名义，开发建设为“类住宅”产品。“商住房”系改变房屋使用性质，在未报规划变更的情形下，系违反规划用途的行为。“商住房”居住者不能迁入户口，也不能享受周边学校、居委会等配套设施。

“商改住”则是另一种完全不同的概念。在以前，商改住是指企业将商业用地变更土地用途，最终呈现的也是商务公寓或酒店公寓。这些土地年限一般为40年。而现在，由于房地产高库存，商改住在部分地区已经放开，房企可以申请将商业用途的土地通过合法途径变更为住宅用地，在最新的“购租并举”意见中，土地用途可以变更，但在变更用途的土地上盖的房子一般只能用来出租。

二．观点一：“商改住”是违法行为

一部分商业项目，处于城市核心地段，将商业房改为住宅，一方面可增加开发商利润，即“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格；另一方面为了满足市场住房需求，因40年、50年产权的项目售价一般低于70年产权住宅，较为低廉的价格吸引人们购买。

上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。现在网上搜索“商改住”，还有不少“商改住”系违法行为的评论，该“商改住”违法的观点，认为土地性质是无法改变的，商业地产就是商业，变不成住宅。

三．现行观点：在下列两种情形下可合法地“商改住”

（一）经规划变更的“商改住”，摇身一变，从“商业”变为“住宅”，可租可售；

（二）为了使住房租赁企业充分发挥市场作用，调动租赁积极性，允许将商业性质用房等按规定改建为租赁住房。

2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》国办发〔2016〕39号。

第12条：允许改建房屋用于租赁。允许将商业性质用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。

第13条：给予税收优惠。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1。5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

四．“商改住”的问题，还应具体看各地区的政策导向

（一）严格监管“商改住”，区分商业性质用房与普通住宅：以北京地区为例

2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，全面叫停“商改住”。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理；开发企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税。

（二）从宽对待商业性质用房，购房人享有更多的权利：以安徽淮北市、六安市为例

2017年5月19日，淮北市出台了非住宅商品房去库存相关政策。文件指出，购买商业办公等非住宅商品房的购房家庭子女就读义务教育阶段学校的，与住宅享受同等入学条件，可就近入学。这是我省首个将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩的城市。2017年10月，六安市住建委公布《关于加快推进非住宅商品房去库存的意见（征求意见稿）》，拟出台非住宅商品房去库存新的意见。鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，凡是购买公寓的，可享受与该区域住宅同等的入户、上学、就医等政策。

五．商业性质用房，对外出租后，租户用于居住，该租赁合同有效

案例：北京市东城区房屋土地经营管理一中心朝阳门分中心诉北京金虎汽车电器有限公司房屋租赁合同纠纷案，北京市东城区人民法院，（2017）京0101民初1688号。

位于北京市东城区朝阳门内大街×号楼一层商业性质用房39间为原告管理的公房，原告与被告（原为北京汽车电机厂，后改制更为现名称）签订有《工商业性质用房租赁合同》。合同约定被告承租该房屋，建筑面积587。6平方米，月租金2528。44元；后，在被告使用房屋过程中，为解决职工住房困难，被告除己方使用3间房屋外，将剩余房屋分给其职工居住。现原、被告双方就涉案房屋“商改住”问题等协商未果，被告未交纳2016年1月至2016年12月的欠租30341。28元。

法院审理认为：根据已查明的事实，原告与被告签订的租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。现虽已超过双方所签租赁合同载明的期限，但双方并未签订新的租赁合同，被告方仍在继续占有使用房屋，故应当认定双方之间的租赁关系仍旧存在，被告应当向原告继续交纳租金，并承担逾期付租的违约责任。

六．经规划部门同意，房屋使用性质由商业改为住宅之后，应向房管局办理变更及分割登记手续，并申请办理变更测量，否则无法办理不动产权证

案例：广东合纵世纪房地产开发有限公司与郑珺商品房买卖合同纠纷2016民终10827案，广东省广州市中级人民法院，（2016）粤01民终10827号。

法院审理认为：根据广州市城市规划局于2007年4月30日作出的《关于要求调整建筑功能的复函》（穗规函〔2007〕3641号）可知，该局已审核同意合纵公司将案涉房屋的性质由原来的商业性质用房变更为普通住宅，并明确有关建筑设计和使用功能调整涉及消防安全、环境保护、卫生防疫、人防工程等问题，合纵公司应取得相关专业管理部门意见并按其要求办理。依照《房屋登记办法》及《中华人民共和国国家标准房产测量规范GB/T17986。1-2000》的相关规定，合纵公司应当申请办理变更测量。

七．开发商未经批准擅自“商改住”，或面临行政处罚及民事赔偿责任

《中华人民共和国城乡规划法》（2008年）第64条：未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

第68条：城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。

开发商将规划性质为商业的项目，违规改为“商住房”或“类住房”，将面临行政处罚。此外，开发商在销售过程中如明确承诺将商业性质用房改为居住用房，但未报规划批准，买受人可要求解除合同或赔偿损失。

编排/王昊宇

责编/孙亚超  微信号：elesun724