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【摘要】本篇通过威科先行法律信息数据库搜索2014年-2017年四川省高级人民法院房屋买卖合同纠纷案例,提炼并分析四川省高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷中共有人擅自处分行为的裁判观点，旨在对共有人擅自处分行为相关法律问题进行梳理分析，并提出笔者观点，以供读者参考。

一、相关法条

《最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条  婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：

（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

《房地产管理法》第三十八条  下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

二、裁判观点

以下为四川高级人民法院关于房屋买卖合同纠纷中共有人擅自处分行为的裁判观点：

1、夫妻一方擅自处分婚姻存续期间取得的房屋的效力—<案号：（2015）川民申字第718号><案号：（2014）川民提字第297号>

法院认为:

第一，涉案房屋系婚姻关系存续期间取得，在双方未对该房屋进行特别约定的情况下，应属夫妻共同财产，双方均享有平等的处分权。且买受人对涉案房屋支付对价，公平合理。主观上系善意。

第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定系管理性规定，并不能以此否定双方签订合同的效力。

第三，买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示和有理由相信行为人有代理权，其交易安全即应受到法律的保护，在相对人善意且支付合理的对价后，所订立的合同就应被认为在相对人与被代理人之间发生法律效力。否则，出卖人就可能据此恶意毁约，从而不利于社会诚信的构建。

第四，合同签订后，双方按约定交接了房屋，由买受人出租并收取租金。案涉房屋虽然没有办理房屋变更登记手续，但房屋已交付买受人管理和使用，且在长达5年的时间中，出卖人均未提出异议。

因此，夫妻一方擅自处分婚姻关系存续期间的房屋，在夫妻之间并无特别约定的情况下，即使房屋并未办理变更登记，基于维护市场秩序，保障善意第三人的利益，应当认定房屋买卖合同有效。

三、笔者观点

四川高院关于夫妻一方擅自处分共有房产的裁判观点倾向于保护第三人的利益，即只要第三人构成善意即可，房产过户（取得）与否在所不问。笔者认为夫妻一方擅自处分房产的行为应当满足善意取得的构成要件，才能够认定该处分行为有效。

1、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)》第11条第1款规定：“　一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”。

根据该法条的规定可知：第三人取得房屋所有权的三个要件：第一，第三人主观上属于善意（受让不动产善意的判断时点应当依据《物权法司法解释》第18条之规定，即依法完成不动产物权转移登记）；第二，第三人支付了合理对价；第三，房屋已经办理产权登记手续。从上述三个要件亦可以看出，该法条与善意取得制度的构成要件是相一致的。

与该观点相类似的法律规定，比如《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第6条亦要求房屋需要办理产权登记手续和主观上善意，否则不符合善意取得制度的构成要件，第三人仅可以主张解除合同。

2、第三人善意的举证责任应当由谁承担直接影响到裁判的结果。由于登记簿具有公示公信作用，其“权利表征度”要高于动产的占有，而且物权法第16条亦明确了登记簿的推定效力。

根据民事诉讼法举证规则“谁主张谁举证”，在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定第三人为善意之人（往往就是真实权利人）承担。

因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。这种举证责任亦能够很好的平衡共有人与第三人之间的利益。

3、共有人（夫妻一方）、第三人的救济途径

（1）夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿。但考虑到侵权人与被侵权人之间因婚姻关系带来的人身关系、财产关系特殊性，因此，夫妻一方请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。

婚姻法关于夫妻财产之规定是以共同共有为原则，夫妻约定为例外。夫妻婚姻关系存续期间的财产未分割之前，均属于共同共有。也就是说婚内赔偿对一方的经济补偿性失去了原本意义。

而且，如婚内赔偿不以离婚为前提，势必在赔偿后影响夫妻之间的感情，不利于婚姻关系的长久维护。因此，一般认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方不能向夫妻另一方请求损害赔偿。对此，《婚姻法司法解释（一）》第二十九条也明确规定，夫妻一方只有在提起离婚诉讼时才能请求另一方赔偿损失。

基于上述理由以及司法解释指导思想的连贯性考虑，我们在本条中对夫妻一方擅自处分共同所有房屋造成另一方损失时，夫妻另一方请求赔偿损失明确限定在提起离婚诉讼中，在不离婚的情形下，不能单独提起损害赔偿诉讼。（最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条释义）

（2）第三人善意、有偿取得该房屋因出卖人擅自处分之原因而无法取得房屋所有权，善意第三人可以主张解除合同。同时，善意第三人可以主张出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

第三人主张赔偿损失的请求权基础可以以《中华人民共和国合同法》第150条之规定:“出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。 ” 理由如下：

房屋买卖合同的主要内容是出卖人转移房屋所有权，买受人支付房屋相应对价。因此，权利瑕疵担保义务是出卖人应有之义务。若房屋属于第三人所有或者他人主张房屋所有权，致使买受人无法取得标的物的所有权或者无法实现合同目的的，买受人有权解除合同。

即使在标的物的部分权利属于他人的情况下，也可以认为出卖人的行为构成了根本违约，即严重影响了买受人订立合同所期望的经济利益，买受人可以单方解除合同，若因出卖人的违约行为给买受人造成损失的，买受人除可行使上述救济权利外，还可以要求出卖人按照约定支付违约金或者赔偿损失。（《中华人民共和国合同法》释义及实用指南）

编排/董唯唯