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家庭可支配轿车数量不断增加,加之车位投资属性凸显,人们把目光投向了购买多个车位上。车位按照能否取得不动产权证书进行划分,主要分为产权车位与非产权车位。其中因产权车位可以办理车位买卖合同的备案登记,并能够办理不动产权证书,更受国民青睐。

一、在本小区内仅拥有一套商品房的家庭,主要存在以下两种购买多个车位的途径及情形。

（一）根据《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》等规定,车位首先要满足本区域业主的需要。本小区一套商品房家庭,法律并未明文禁止购买多个车位。如果本小区车位配比明显高于1:1,或是本小区其他业主不需要或放弃购买车位,经过公示告知程序后,本小区内仅拥有一套商品房的家庭,可购买两个或两个以上车位。但需要注意的是,因政策限制,多个车位能否办理产权登记处于不确定的状态。

（二）本小区一套商品房家庭,可从本小区其他业主手中受让二手车位。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外",第十四条规定:"不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力"。故已经取得了车位不动产证的业主,可进行车位的相关转让活动。

二、在本小区内无房家庭,如本小区车位富余,可参与购买车位。但因其在小区内无商品房,存在无法办理产权登记的风险。

【案例】曾广进与广东联兴投资有限公司、汕头市升华建筑公司、汕头市升平城市建设开发公司借款合同纠纷执行裁定书,审理法院: 汕头市濠江区人民法院,案号:(2012)汕濠法执外异字第5号,案件类型:执行,裁判日期:2013-11-19。

【要点】非本小区的业主购买车位,或无法办理所有权转移变更登记手续。

【法院审理认为】《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定:"建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要",案外人曾广进虽已经对争议车位支付了全部价款并实际占有争议车位,但因案外人曾广进并非争议车位所在小区业主而一人购买多个车位,被执行人升平公司与案外人买卖争议车位的行为违反了上述规定,现无法办理所有权转移变更登记手续,即案外人曾广进事实上已无法取得争议车位的所有权。

三、在本小区内仅拥有一套商品房的家庭,购买多个产权车位面临以下两种重大风险。

（一）产权转移登记的风险（即办理不动产权证的风险）

【案例】小新与双赢集团房地产开发有限公司买卖合同纠纷一审民事判决书,审理法院: 重庆市南川区人民法院,案号:(2017)渝0119民初3110号,案件类型:民事,案由:买卖合同纠纷,裁判日期:2017-07-27。

【要点】在本小区内仅拥有一套商品房的家庭,通过开发商购买本小区多个车位,一方面需要本小区车位配比充足或有证据显示其他业主放弃购买,另一方面,车位买卖合同应登记备案。因政策限制,多个车位能否办理出产权登记处于不确定的状态。

【法院审理认为】原、被告签订车位认购协议书,原告分别购买本小区内二个车位。关于原告购买的第二个车位的过户问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《重庆市物业管理条例》第六十三条第一款、第二款以及《最高人民法院<关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第五条的规定可知,小区的车位(库)应当首先满足业主的使用需要,在开发商依法取得车位(库)权属登记后,可以向业主出售车位(库),同时拟出售的车位(库)数量等于或低于小区房屋套数时,每户业主只能购买一个车位或车库。重庆市国土房管局为细化上述规定,分别出台了《关于贯彻落实<重庆市物业管理条例>若干问题的实施意见》(渝国土房管发[2010]27号)和《关于规范商品房配套车位销售有关问题的通知》(渝国土房管[2014]734号)两个文件。两个文件不仅重申了前述规定,还明确要求各区县(自治县)房地产交易机构及权属登记机构对不符合上述条件车位(库)的出售和购买行为,不予办理合同登记备案和权属登记。

本案中,小区车位数少于小区住宅数,且原告已取得第一个车位合同备案登记,故,对第二个车位,虽然双方已签订《地下车位认购协议》,原告已付清车位认购款且被告已将该车位交付原告使用,但原告购买第二个车位尚未经过被告公示程序,且原告也未能举证证明其购买的该车位系小区其他业主在法律规定的时间内放弃购买,同时,原告也未举证证明该第二个车位已经取得房屋权属机关的合同备案登记,因此,本院认为原告是否有权办理该车位的产权登记尚处于不确定的状态,故,对原告要求被告协助办理第二个车位产权过户的诉讼请求,本院依法不予支持。原告可在该车位取得合同登记备案后再行主张要求被告协助办理过户。

（二）权利认定及保护存在风险，以申请案外人执行异议为例

【案例】吴建宏与王娜、陕西瑞麟置业有限公司等一审民事判决,审理法院:西安市中级人民法院,案号:(2017)陕01民初1250号,案件类型:民事,案由:案外人执行异议之诉,裁判日期:2018-03-12。

【要点】在本小区内仅拥有一套商品房的家庭购买多个车位,其中的一个车位,可以认定为是与其商品房居住权密切相关的一种生活利益,应较普通债权予以优先保护,可停止强制执行。购买的其他多个车位或被认定与常情不符,不受相应保护。

【法院审理认为】建筑区划内的车位、车库属于该区域内的商品房的配套设施。车位、车库在物理上有独立性,但其社会功用在于满足小区业主的居住需要,是对商品房提供的居住功能的拓展和延伸。对于业主而言,相当数量的车库车位配备,是与其居住权密切相关的一种生活利益,该利益受到法律保护。《城乡居住区规划设计规范》规定,"居住区内必须配套设置居民汽车(含通勤车)停车场、库",以国家标准的形式为建设单位等设置了设计、修建车位、车库以满足业主需求的强制性义务。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定:"建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要",以民事基本法的形式规定了业主对小区内车位车库的优先利益。在私家车日益成为普通家庭日常交通工具的现代社会,建筑区划内的车位、车库的强制配备并优先归业主使用,是小区业主享有的与商品房的占有、居住相关联的一项受法律保护的利益

原告吴建宏作为瑞麟君府小区的业主,其交纳全部车位款购买车位的目的是便于居住,其作为业主对涉案车位享有的民事权益,受到较普通债权更为优先的法律保护,属于对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情形。原告吴建宏提交借款凭证表明其购买了5个车位,因其中一个车位可以认定为是与其商品房居住权密切相关的一种生活利益,应较普通债权予以优先保护。但是一套普通商品房业主购买多个车位的情形,则与常情不符,不能优先于金钱债权予以保护,故对除一个以外的其他多余车位,应继续执行。

【裁判结果】一、对吴建宏购买的位于西安市××区××大道瑞麟君府南区地上五层、地下二层车库中5个车位中的1个停止执行;二、驳回吴建宏的其余诉讼请求。

编排/郗博鸣