文/梁琦 陕西志辰律师事务所

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2017年年初，笔者执业所在地的房价开始回暖，3月后开始疯涨，由此引发了“二手房”交易市场的动荡，房屋买卖合同纠纷案件日渐增多，下面笔者结合几起案例，浅析“二手”房买卖合同的相关法律问题。

一、“二手房”买卖合同之效力问题

实践中，出卖人违约，大多以夫妻共同财产，未征得一方同意为由，主张“二手房”买卖合同无效。

案例：彭某诉姚某、马某房屋买卖合同纠纷案[（2017）陕0111民初1955号民事判决书]

案情简介：姚某、马某系夫妻关系，2017年3月18日，姚某与彭某经居间方居间，三方签订《西安市存量房买卖合同》一份，约定彭某购买涉案房屋。合同签订后，彭某依约向姚某支付定金2万元。2017年4月16日，姚某反悔将收取的定金20000元，通过银行账户转给彭某，后双方对涉案合同的履行问题协商未果，彭某遂诉至法院。庭审中，姚某辩称涉案合同在签订时，其配偶不同意，是其单方签字的。

裁判要旨：本院认为，两被告系夫妻关系，涉案房产虽登记在被告马某名下，但该房产属两被告夫妻共有财产。被告姚某作为涉案房产的权利人，通过居间方与原告签订的存量房屋买卖合同，虽然不符合《中华人民共和国物权法》第九十七条关于处分共有财产的相关规定，但双方约定的房屋对价公平、合理，原告也系善意取得，故该合同合法有效，受法律保护。

笔者认为：在房价持续上涨模式下，出现大量卖方违约的情形，实属常情。人民法院在该种特殊情况下，审理此类案件，认定该类纠纷合同的效力为有效，从维护交易安全、实现公平合理的层面考虑，言之有理。但是，在此类情况下，亦需要保护房屋共有人的合法权利。笔者从下面几种情况，浅谈自己的一些看法。

1、夫妻一方将共有房屋出售于他人，签订了房屋买卖合同，并办理了过户登记手续，另一方以出售房屋未征得自己同意为由，主张合同无效的。

该种情形，符合物权法第一百零六条规定的善意取得制度，应认定该房屋买卖合同有效。实践中如何认定买受人是否为善意，可以从签订买卖合同时，买受人是否审查了房屋所有权证书，是否审查了合同的签订主体与房屋所有权人之间的关系，是否向出售人支付了合理对价，涉案房屋是否交付买受人使用等方面综合考虑。

2、夫妻一方将共有房屋出售于他人，签订了房屋买卖合同，办理了网签备案手续，但还未办理过户登记手续，另一方以出售房屋未征得自己同意为由，主张合同无效的。

此类情形，笔者认为若合同备案后，买受人支付了定金、首付款办理了银行按揭贷款或已经履行了合同约定的基本的付款义务，房屋买卖的程序仅剩办理过户手续，此时，若买受人请求继续履行合同的，从维护交易安全的层面考虑，应保护出卖人的合法权利。

3、夫妻一方以夫妻感情破裂，双方分居生活，一方出售共有房屋，确未征得自己同意为由主张房屋买卖合同无效的。

该种情形笔者认为，若一方确能举证夫妻感情破裂，且未一起生活，可以推定该方应不知情，此时，应保护房屋共有人的合法权利。

二、出卖人违约，买受人应如何主张权利

实践中，出卖人违约，买受人在诉讼时一般分两种情况主张权利。一是请求继续履行合同，由出卖人承担违约责任。该种情形，在合同有效的前提下，一般依双方合同的约定，较易处理。二是请求解除合同，由出卖人双倍返还定金或承担违约责任，并赔偿相应的损失。该种情形下，对于损失问题不同的法院处理方式不近相同。笔者就第二种情形，浅谈自己的一些看法。

1、买受人因出卖人违约，已支付的中介服务费、代办按揭及房屋评估费、因诉讼支付的律师代理费、保全费及支付给其他第三方的费用是否属于买受人的损失。

案例：薛某诉杨某、A公司房屋买卖合同纠纷案[（2017）陕0104民初2867号]

案情简介：2016年4月1日，杨某与薛某A公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定薛某以85万元购买杨某所有的位于本市莲湖区未央路27号（建筑物名称宫园壹号）X室，建筑面积122.16平方米的房屋一套。合同约定违约方应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等。合同签订后，薛某以杨某未按期交房及按期办理房屋产权转移登记手续诉至法院，请求解除合同并赔偿损失。

裁判要旨：关于原告具体损失，合同约定包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费、居间服务费、综合保障服务费等，本案中，原告因委托律师支付律师费12000元、居间服务费4250元、综合保障服务费4250元、保全费1356元、诉讼财产保全责任保险1487元，系其实际损失，本院予以确认。关于因办理房屋产权证书及房屋他项权证书加急费6500元一节，根据杨建会书写的证明可以认定该笔费用损失。

笔者认为：对于上述费用，若买受人已经支付，且双方合同中有明确约定，出卖人应向买受人予以赔偿。

2、因出卖人违约，买受人重置房屋的差价是否属于买受人的损失。

笔者认为：因出卖人的违约行为，致使原合同无法继续履行，买受人需要另行购置房产，因二手房房价逐月上涨，给买受人造成房屋上涨价差的损失，也应由出卖人承担。

3、重置房屋的差价应如何确定。

案例：笔者亦以上述彭某诉姚某、马某房屋买卖合同纠纷案[（2017）陕0111民初1955号民事判决书]为例。

裁判要旨：经查明，酷财经网显示西安房价自2016年末跌回升后，开启了连续上涨模式。据安居客数据，去年9月，西安二手房房价仅为6308元/平方米，到了今年5月，西安二手房挂牌价已经涨至7147元/平方米。西安4月二手房均价6940元/㎡，环比上月上升2.99%，同比去年同期上涨10.84%。2017年4月，灞桥区二手房平均单价为7030元。

原告需要另行购置房产，因二手房房价逐月上涨，给原告造成房屋上涨价差的损失，也应由被告承担。涉案房产为御锦城楼盘，房价多年来居高不下，但今年3月至4月，该处房价有所上涨，但原告要求按每平方米涨幅差1000元，无事实依据，依法不能全部支持。原、被告于2017年3月18日签订买卖合同，被告于4月16日将定金退还，被告之行为已明确告知原告不履行买卖合同的意思表示。原告应当及时另觅他房产，以免损失扩大。涉案合同约定的房屋单价约为7028元/㎡，本院酌定该处房产上涨差按3%计算，造成原告该部分损失约为32400元。

笔者认为：对于该类损失的计算方式，可以参照以下几种方式处理：

（1）参照同类型、同地段房屋的市场成交价确定重置房屋的损失。

在该类情形下，因房价持续上涨，以何时间段确定重置房屋的价格。笔者认为，若出卖人在诉讼前已明确表示不履行涉案合同的，以此时间节点为宜。若出卖人未明确表示不履行涉案合同，以买受人起诉的时间节点为宜。若在诉讼过程中，出卖人表示愿意解除涉案合同的，以人民法院确实的涉案合同予以解除之日的时间节点为宜。

对于同类型房屋的标准，应当首先以同单元同楼层同户型为准，其次是相邻单元的同户型同楼层为准。

2、参照出卖人再次将涉案房屋出售的价格确定重置房屋的损失。

3、委托评估机构评估同类型、同地段房屋的价格确定重置房屋的差价。

此种方式最为稳妥，法院较易接受。此时，亦存在先评估后诉讼，还是先诉讼后评估的问题。先评估需要先行支付评估费，评估亦需要时间，评估后对方提出异议的可能性较大。但先评估的结果，对后来进行评估的公司亦是一个参考，两者的评估结果往往在实践中差距不大。在诉讼中请求评估，一是法院可能认为没有评估必要，二是对方亦可能不同意评估。诉讼中评估的优点在于评估的结果多能为法院采纳。

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