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一、不动产“专属管辖”
《民事诉讼法》第33规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。这项属于“专属管辖”的原则规定，即涉及不动产的纠纷由不动产所在地人民法院管辖，其他法院无权受理，当事人也不得以协议方式选择受诉法院或仲裁机构。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第28条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。
二、涉及不动产的纠纷，按照下列原则选择管辖法院
（一）不动产物权部分纠纷适用专属管辖
不动产的确权、分割以及相邻关系等引起的物权纠纷，按专属管辖的原则确定受诉法院，即不动产所在地法院专属管辖，其他法院无权受理。
（二）不动产合同等债权纠纷，一般不适用专属管辖
与不动产仅有表面牵连关系的合同纠纷，如房屋买卖、借款合同等纠纷，应按照《民事诉讼法》第24条的规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”现实中，开发商与业主因商品房买卖合同产生的纠纷，大多属于合同纠纷，不适用专属管辖原则。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）（2010年12月22日京高法发[2010]458号）第29条规定：因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼，原则上按照《民事诉讼法》第24条关于合同纠纷管辖的规定确定管辖权。
（三）特殊的4类不动产债权纠纷，适用专属管辖
农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷和政策性房屋买卖合同，以上特定4种类型的合同纠纷，适用不动产所在地的专属管辖。
三、当担保合同纠纷涉及不动产纠纷时管辖权的确定
《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第129条中规定：主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖。主合同和担保合同选择管辖的法院不一致的，应当根据主合同确定案件管辖。“
（一）担保合同纠纷一般由担保人住所地的法院管辖（非专属管辖的规定），当事人有约定的从约定。
【案例】：重庆国际实业投资股份有限公司与北京首创资产管理有限责任公司借款合同纠纷上诉案，中华人民共和国最高人民法院，（2005）民二终字第125号。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第24条关于”因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖“和本院法复[1993]10号《关于如何确定借款合同履行地问题的批复》关于”除当事人另有约定外，应确定贷款方所在地为合同履行地“之规定，本案所涉借款合同的履行地应为中国民生银行所在地即北京市，案件可以由北京法院管辖。尽管本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第129条第一款规定：“担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖”，但该规定并非专属管辖的规定。本案已经查明的事实表明，本案所涉《借款合同》、《质押合同》、《保证合同》均明确约定：“甲、乙双方在履行本合同中如发生争议，甲、乙双方协商解决，如果双方协商不成需诉讼的，由乙方所在地法院管辖”。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第25条关于“合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”之规定，由于本案当事人关于管辖的约定并未违反法律关于级别管辖和专属管辖的规定，因此，其诉讼管辖约定应为有效。
（二）如主合同与担保合同管辖法院不一致的，以主合同确定案件管辖。
【案例】：天津盛泰机电工程有限公司上诉中国人民解放军某部队等房屋租赁合同纠纷案，北京市第二中级人民法院，（2016）京02民辖终922号。
某部队依据其与天津盛泰公司之间签订的《军队房地产租赁合同》、《“T”字楼西侧主体部分租赁补充协议》以及某部队与泰茂园公司、金旺奶牛公司签订的《保证担保合同》等证据，提起本案诉讼。本案属于当事人因房屋租赁合同及保证合同发生纠纷，债权人以主债务人、保证人作为共同被告向人民法院提起的诉讼。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第129条规定：“主合同和担保合同发生纠纷提起诉讼的，应当根据主合同确定案件管辖。担保人承担连带责任的担保合同发生纠纷，债权人向担保人主张权利的，应当由担保人住所地的法院管辖。”据此，本案应根据某部队与天津盛泰公司签订的《军队房地产租赁合同》、《“T”字楼西侧主体部分租赁补充协议》确定案件管辖。
《“T”字楼西侧主体部分租赁补充协议》第八条约定“凡因本合同或履行本合同引起的一切争议，均由房屋所在地人民法院依法裁决。”鉴于“T”字楼西侧主体部分位于北京市丰台区，故双方选择标的物所在地人民法院管辖属于法定协议管辖范围，且约定管辖法院明确，未违反有关级别管辖和专属管辖的规定，应认定合法有效。
四、建设工程合同纠纷是否按照不动产纠纷确定专属管辖，应根据起诉时间确定
最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（征求意见稿）第9条从实践需要的角度出发，曾明确建议：“建设工程施工合同纠纷不适用民事诉讼法第34条有关专属管辖的规定”。虽然上述解释的最终文本没有确定这一条，但在最终文本（法释〔2004〕14号）第24条中规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。”
此时，未明确将建设工程施工合同纠纷纳入专属管辖的范围，其属于合同纠纷，当事人可以书面约定管辖法院。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释〔2015〕5号）第28条规定，明确将建设工程施工合同纠纷纳入专属管辖的范围。
自该解释生效实施以后，秉承“实体从旧，程序从新”的原则，建设工程合同纠纷适用专属管辖。如果建设施工合同刚刚签署，甚至还没签署，施工方还没有开始施工，这时候，如果发生纠纷，也应按照拟施工的所在地点来确定管辖，向工程所在地的人民法院起诉。
【案例】：最高人民法院第二巡回法庭发布关于公正审理跨省重大民商事和行政案件十件典型案例之二：沈阳经济技术开发区市政建设工程有限公司与杭州新世管道集团有限公司、浙江新世管道股份有限公司建设工程施工合同纠纷案，中华人民共和国最高人民法院，（2016）最高法民再172号。
本案系沈阳市政公司因工程质量问题提起诉讼，属于建设工程施工合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第23条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定：“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地。”案涉工程施工行为地在辽宁省沈阳市，因此，本案合同履行地为辽宁省沈阳市，在沈阳市中级人民法院管辖区域内。按照沈阳市政公司起诉时施行的《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》法发[2008]10号规定：沈阳市中级人民法院可管辖诉讼标的额不低于800万元的第一审民商事案件，以及诉讼标的额不低于300万元且当事人一方住所地不在本辖区或者涉外、涉港澳台的第一审民商事案件。本案沈阳市政公司住所地为沈阳经济技术开发区昆明湖街，诉讼标的额为1500余万元，因此，沈阳市中级人民法院一审认为其对本案有管辖权，符合前述法律及司法解释的规定。
编排/郗博鸣