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一、公房的定义

公房，也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。目前，居民租住的公有住房，按房改政策分为两大类：一是可售公有住房；二是不可售公有住房。其均为使用权房。

随着城市发展的不断变迁，老式的公房已经不能够适应城市的发展需要了。而人口密度的加剧也对公房纠纷的解决提出了新的要求。加上公房的房屋性质特殊，内部居住人员往往都是近亲属。矛盾凸显加剧亲情恶化的关系，让公房居住权纠纷不断涌现。

二、基本案情

前不久，笔者就碰到这样一桩案件。当事人所居住的公房位于上海老城厢地区。由于年代久远、房屋结构老化，加之人口密度的提升。这一代住宅的违章建筑较为普遍，严重影响到了居民生命安全。经过有关部门的评估，该地区被政府评定为"危房"。要限期拆除。

一场声势浩大的搬迁改造工程就此展开。而矛盾也由此拉开序幕，当事人为母子二人居住在本案的系争公房内，户籍均为江苏某地。是本案原告的嫂子、侄子。原本还算融洽的关系，被这一场突如其来的搬迁改造工程打破。因为，这次是"原拆原建"并非动迁，所以，被告母子二人在配合政府工作而搬出了房屋在外居住过渡，打算待房屋建成后再搬回居住。岂料，作为承租人的原告却不愿再让他们搬回来居住。

为此，当地街道、居委会也多次介入调解，怎奈原告依然不肯让步。2017年2月，被告在与原告协商未果的情况下自行搬入系争房屋居住。至此双方矛盾升级，原告以被告母子不享有居住权为由诉至法院要求排除妨害、迁出房屋。

三、公房纠纷的案由确定

目前，上海针对公房居住权纠纷以"排除妨害纠纷"为案由。这是因为公房居住权不是一种物权！理论上，居住权来源于罗马法的人役权，是指居住权人对他人住房及其附着物享有的占有、使用的权利。居住权虽曾在《物权法（草案）》中出现，但在最后审议时被删除。基于《物权法》第五条："物权的种类和内容，由法律规定"所确立的物权法定原则，在法律未规定居住权的情况下，不应创设物权性质的居住权。故审判实践中以"共有权纠纷"、"用益物权纠纷"作为纠纷案由是不妥的。当事人以享有或不享有公房居住权为由，提出迁入、迁出等诉请的。可根据纠纷性质确定为"排除妨害纠纷"等案由。

四、本案的争议焦点

在接手此案后，我一度陷入困境。从原告的诉状来看，主张被告迁出房屋的重要理由就是两被告不具有本市常住户籍，不应享有本市公房的居住权益。因为，按常理来说上海的公房应当是给上海居民居住的，外地人是无权居住的。这一点在同行的其他律师口中也得到了印证。所以，本案的争议焦点就在于：不具有本市常住户籍的人员，是否享有公房的居住权？

五、原上海公房"同住人"的判定标准

我带着一股不服输的劲儿，开始查阅了上海有关公有住房的法规政策。发现公房的居住权主体只有两类人：一、承租人；二、共同居住人。根据《〈上海市城镇公有房屋管理条例实施细则〉有关问题掌握口径》（沪房[91]公字第226号文）第七条规定："'同住人'是指本处有常住户口且实际居住三年以上（除特殊情况外），他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。"也就是说要认定为"同住人"必须要满足三个条件：1、房屋内有户口；2、实际居住3年以上；3、他处无房。

但是，《上海市城镇公有住房管理条例》已于2000年7月1日被废止，取而代之是《上海市房屋租赁条例》。但并未出台新的认定标准。实践中，同住人认定条件：1、有户口；2、他处无房；3、是需要实际居住一年以上，还是需要户口迁入一年以上并无明确定论，部分物业公司掌握的口径是以户口迁入一年以上为标准，但无明确规定。由此，我们可以看出原上海的有关公房的同住人认定是需要户口这一条件。

六、现行上海公房的"共同居住人"之认定标准

但是，随着2001年上海市原房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）出台后，其中第十二条规定："公有房屋的'共同居住人'是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。"

至此，我们对"共同居住人"的概念有了较为清晰地定义。然而，该条文对于是否需要具备本市户籍或者房屋内有无户籍，没有明确规定。造成实践中出现多种说法。

七、高院批复明确户籍争议

直到2003年3月，上海高院在向市人大法工委提请立法解释后，以（2003）沪高民一（民）他字第6号作出批复："即'共同居住人'不受有无本市常住户口的限制。"

综上，我们可以得出结论：1、在承租人死亡或租赁关系变更时在公房内居住一年以上；2、本市他处无房或有房但居住困难。符合上述两点即可被认定为共同居住人。不再考虑是否具有本市户口。

不得不说，这是上海公房制度发展的一个进步啊！

八、裁判结果

结合本案来看，1990年被告母子二人随丈夫（父亲）从江苏来沪居住在系争房屋内，后原承租人夫妇（即被告一的公公、婆婆，被告二的祖父、祖母）与被告的丈夫（父亲）相继去世，系争房屋一直由二被告居住至今且本市他处无房。虽户籍不在本市，但其是基于婚姻家庭关系随丈夫居住在系争房屋内，并在租赁关系变更之前就与原承租人共同生活居住多年。直到1996年原承租人去世后，房屋租赁户名才于2007年变更为本案的原告。至此，二被告的情形完全符合上海市有关共同居住人的认定标准。

同时，根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条第三款之规定："租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。"由此可见，共同居住人的居住权是独立的，不随原承租人的死亡而权利消灭。

据此，该案经一审、二审法院的审理后均采纳了我方的意见，判定两被告为该公房的共同居住人，享有系争房屋的居住使用权。驳回了原告的诉请，取得了案件的最终胜利！

编辑/杜倩如