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一、裁判观点

1.双方签订“阴阳合同”的，以较低房价的“阳合同”办理产权过户，导致国家税收利益受损，损害国家利益的，应认定该部分条款无效，其他条款仍有效，对买卖双方仍具有法律上的约束力。

法院观点：

法院生效判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》及于2011年2月24日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然本案双方于2011年3月14日签订的《房地产买卖合同的补充协议》及于2011年10月8日的《存量房买卖合同》约定的房屋成交价仅为6100297.75元，但该《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双方2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”的约定，并结合双方签订《存量房买卖合同》后，原告将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给被告等情形，显然可以认定前述6100297.75元并非双方的真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格条款应为无效。

最后，关于原告主张的逾期付款利息问题，合同部分无效，不影响合同其他部分的效力的，其他部分仍然有效。虽然双方签订的《存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格条款无效，但该合同中有关违约责任之约定仍然有效。因双方之前签订的协议对于逾期付款的违约责任均无约定，故前述违约责任之约定应认定为双方之补充约定，对双方具有法律拘束力。且按《存量房买卖合同》约定的“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金”标准计算，金额亦低于原告主张的按中国人民银行逾期贷款利率标准计算的数额。综此，被告应支付原告购房款4005875.87元并支付逾期利息（利息以8034538.5元为基数，按每日万分之一的标准，自2011年12月15日起计算至本判决确定的付款之日）。

案例索引：（2012）海民初字第2192号

2.二手房交易的买卖双方出于少交税款的目的签订阴阳合同，由于“阳合同”并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。

法院观点：

本院认为，虽然被告八分公司非该房屋产权人，但其系得到该房屋的实际产权人的事前委托和事后认可，属于有权转让；又因原告亲自去现场看过该房屋，并同意购买和承诺购房款为72000元，称被告欺诈的理由不成立。原告与被告八分公司间订立的“转让协议书”是双方当事人的真实意思表示，且双方均实际履行了该协议，该房屋亦已过户至原告名下，故该协议应为合法有效。至于原告与第三人张婕订立的《上海市房地产买卖合同》，是为了履行原告与被告八分公司之间的转让协议，办理过户手续时订立的，双方为少缴税而将房价约定为55000元，在实际履行过程中也并非按该买卖合同的价格成交，这并非是双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效；作为出卖方的委托人即本案第三人倪金宝明确表示已收到被告八分公司给付的房款72000元，原告认为被告八分公司暗收差价并不存在。至于第三人张婕认为自己只知道房款为55000元，对72000元不知情，这是两个第三人之间的事情，与本案无关。

案例索引：（2007）崇民一（民）初字第612号

3.双方签订阴阳合同，该约定涉嫌规避国家税收，故其对房屋总价进行拆分的约定应属无效。但该约定的无效并不影响双方签署的房地产买卖合同其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的各方权利义务。

法院观点：

上海市浦东新区人民法院经审理认为，原、被告签订阴阳合同，该约定涉嫌规避国家税收，故原、被告对系争房屋转让总价进行拆分的约定应属无效。但该约定的无效并不影响双方签署的房地产买卖合同其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的各方权利义务。被告辩称因原告和中介恶意串通，故买卖合同应属无效的辩解意见，因被告未提供相应证据予以证明，法院不予采信。原、被告在买卖合同签订后，原告确已按真实的转让价格付清房款，双方业已办理完毕过户及房屋交接手续，现原告主张要求被告交付阁楼。

法院认为，虽双方争议的阁楼在系争房屋产权证中未见表述，不计入独立的产权面积，但根据本案已查明的案件事实，其一，从阁楼的结构上看，系争房屋的阁楼四周墙壁封闭，有窗无门，在开发商交房时即在系争房屋屋顶设有开口，且仅能通过该开口进入阁楼，可见开发商交房时，从阁楼的结构上来看即便利于顶层业主的使用和管理。其二，从阁楼的实际使用情况看，系争房屋所在的小区有阁楼的楼栋，阁楼均由顶层业主使用，且阁楼上的水电设施与顶层业主的水电统一计量，不单独设表，可见阁楼的使用与顶层业主的房屋具有一定的附属性。其三，被告给原告出具的收款收据表明，原、被告对系争房屋的交付中包含有阁楼的交付使用义务均是明知的，被告称收款收据由原告私自篡改，但未提供相应的依据，法院不予采信。其四，原、被告争议的阁楼不计入小区共有部位建筑面积的分摊。其五，被告作为系争房屋的原产权人，其对阁楼的使用权利已随系争房屋转售给原告而丧失，其继续占有使用阁楼无合理依据。

案例索引：（2010）沪一中民二（民）终字第1956号

二、评析

阴阳合同是指合同当事人为了规避政府管理，寻求利益最大化，而对同一交易行为所签订的两份内容不相同的合同。早期多见于建设工程施工领域，后拓展至房屋买卖合同、劳务合同和股权转让等领域。

在二手房买卖合同中，“阳合同”，用于行政监管、税收缴纳、办理过户和抵押借贷等；“阴合同”，系双方真实意思表示，双方留存。在交易顺利进行下，双方决不提及这种“黑白合同”，一旦双方发生争议，就会诉至法院，要求解除合同或者确认合同无效，从而以最小代价达到撕毁合同的目的。

（一）税费问题

1.约定交易过程中产生的税费全部由买方承担

实践中的观点不同，一种观点认为，税收制度由国家规定，双方不得约定排除此种法律规定，当事人约定与国家规定不一致的，应为无效。另一种观点认为，双方对于税费的约定系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，对双方有效，而且在实际交税过程中，买方仍是以卖方名义缴纳相应税款，此种行为不损害国家利益，应为有效。笔者更赞成第一种观点，主要是从税收制度角度考虑，虽然第二种情况不损害国家利益，但是如果买方未如约履行，支持此种行为会为税收制度增添不合理负担。

2.新增税费分配

一般情况下，在交易过程中新增税款的承担，有约定从约定，无约定按照法律规定的主体承担。实践中，易导致争议的是双方约定卖方所得为净得款，买方负担全部税款。对于此种情况，笔者认为，双方先进行协商，协商不成的，应由相应主体承担税费，在签订合同时，双方已对未来做了预期规划，从而达成合意，把新增税费一味划给买方，有违公平原则。

（二）阴阳合同的效力认定问题

1．阴阳合同均无效

此种观点主要基于合同法第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，认为双方当事人为了规避政府管理，寻求利益最大化，符合上述情形，两份合同都应认定为无效。

2．阴合同无效，阳合同有效

此种观点将合同法第五十二条第二款的适用限定在阴合同上，认为阴合同属于第二款规定的情形，应为无效，而阳合同在主管部门备案，形式上具备生效要件，应认定为有效。

3．阴合同有效，阳合同部分无效

此种观点认为，阴合同属于私法自治范畴，系当事人真实意思表示，应为有效。阳合同中关于价款的规定系双方为逃避税费所约定，应为无效，其他条款依照合同法第五十六条的规定应为有效。

4.笔者观点

上述三种观点脱离具体情况，都有失偏颇，两份合同都应认定为部分有效。根据“后合同优先于先合同原则，原则上以后订立的合同为准，如一方有确凿证据证实后合同系双方为逃避税款或者骗取贷款等订立的，仍以前合同为准。”和“一方当事人以逃避税款为由想要解除或者确认合同全部无效的，不予支持。”，阴合同系当事人真实意思表示，对双方具有法律上的约束力，应为有效，阳合同中关于价款的规定，如果是为逃避税款等行为制定的，关于价款的约定应为无效。另，两份合同其他条款规定不一致的，宜以后合同约定的为准。

（三）偷逃税款的行为界定

实践中遇到此种情况，可以先去税务机关反应，由税务机关界定偷逃税款的行为，人民法院不应越权认定偷逃税款的行为。在税务机关界定偷逃税款的行为后，人民法院可以基于此种界定认定价格条款无效。实践中，法院多以该价格条款，涉嫌偷逃税款，损害国家利益，基于合同法第五十二条第二款的规定，认定价格条款无效。此处，可能存在一个缺漏，如果当事人尚未办理缴税手续或者税务机关未认定偷逃税款的行为，仅根据合同条款，不宜作为判决的依据。

编排/李凌飞

责编/孙亚超  微信号：elesun724