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二月底，海淀区人民法院在微信公众号中发布了一则案例，大致案情为，小李父母将已经经公证赠与未成年子女并办理了不动产登记的一处房屋，又通过签订买卖合同的形式过户至父亲名下。17岁的未成年人小李将父亲诉至法庭，要求确认其与父亲之间关于买卖房屋的合同无效，海淀法院经审结后，判决确认了双方合同无效。

法院裁判依据及缺憾之处

从案例中看，法院判决无效的理由主要有三点，其一，房屋买卖合同关系虽有形式，却无实质，李父和小李仅具有签订买卖合同的形式，但实质并无钱款交易。其次，李父和小李签订合同系李父代未成年的小李签订，此种行为有违代理的规定，符合自己代理的形式，但李父却无法提供已经事前取得了小李和小李母亲同意的证据。再之，从最有利于未成年人角度考虑，李父应当按照最有利于被监护人原则履行职责，除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产。

从以上三点来看，第一点和第二点系父母与未成年子女行不动产交易此种形式的特有情形，但并不构成处分未成年人不动产所签订合同的共性特点。而第三点基于最有利于被监护人原则角度考虑，乃是所有涉及处分未成年人名下不动产所签订合同需要考虑的共同要素。然而是否系为被监护人利益，在合同签订之初，并不存在嗣后法院获知的李父将房屋转移至自己名下后再行出售，并将房款花销的事实，法院的判断也仅为事实发生后依据嗣后事实对先前合同签订的一种判断，而此种判断是否能够成为影响合同效力的因素呢？换言之，纵使李父存在嗣后的出售及花销房款行为，其完全系为未成年人利益相悖的行为，那么亦难以否定其在签订合同之初具有为未成年人利益的考量。而为未成年人利益，若无明确证据支撑，实则为十分主观的概念，以其作为评判合同效力的因素，是否应摒弃嗣后的事实依据呢？也即，合同的效力应以签订之时的客观情形予以判断，此案中基于为被监护人利益的考虑，应重点探究将未成年人名下房屋以买卖形式转移至父母名下是否符合为被监护人利益问题，而不应考虑李父嗣后的行为对合同效力的影响，法院在此点上的说理仅强调了李父监护人之法定责任，却并未产生此行为下是否符合为被监护人利益问题，可能便受了嗣后事实之影响，笔者以为其说理略有瑕疵。遂有意就父母与未成年人子女买卖房屋的情形是否符合为被监护人利益进行阐释。

父母与未成年人为交易是否构成为被监护人利益

首先，我们可以从父母处分未成年人名下房屋的形式角度出发，根据交易对象不同，可区分为父母直接作为法定代理人代未成年人出售的，抵押的情形，其对象系父母和未成年人之外的第三方主体；父母与未成年人之间为交易或者赠与行为，如父母赠与未成年子女，子女赠与父母以及双方之间的交易。本案情形便系后一种的双方交易。通过比较这两种处分的区别，我们可以看出为被监护人利益的判断标准和监护人的主管恶意程度，进而成为影响判断合同效力的关键。

父母代未成年人与第三人的交易行为，确实存在为被监护人利益而处分的情形，常见的如为筹集资金为子女教育和医疗的，为更换学区售房置换新房的，等等。《民法总则》有除为被监护人利益外，不得处分监护人财产的规定，同时涉及登记环节的规范《不动产登记暂行条例》及其规范中亦强调了此点。纵然基于以上法律法规的规定，登记机构可以具有一定的职责审查申请人是否系为被监护人利益，但是鉴于登记机构的能力及现今为被监护人利益标准的模糊，登记机构也仅能采取要求监护人自我提供为被监护人利益保障的形式予以审查，即通过监护人自己保证，以此来保障所涉未成年人不动产处分合同符合为被监护人利益的要求，符合法律规定。纵然此种书面保证审查效果有限，亦难以排除监护人故意隐瞒非被监护人利益而处分的情形，但是若具有此保证，嗣后监护人发生损害未成年人利益情形，则极易认定监护人具有主观恶意，宜利于未成年人保护。

而父母与子女之间为交易的，父母赠与未成年人，因系未成年人纯获利益的行为，于其利益并无损害，暂且不论，子女将房屋赠与父母的，其因年龄和智力等方面的限制，其赠与的意思表示是否真实值得商榷，而多采用监护人作为代理人代为申请的形式，将未成年人财产无偿赠与，纵使对象系父母，亦于其利益构成损害，当然不符合最有利于未成年人利益原则。对于父母与未成年人为交易的，纵使具有实际钱款支付，未成年人亦因行为能力的欠缺而无法支配交易价款，故而是否具有价款支付对于利益保护的考虑并非重点关注因素。同时父母将本登记在未成年人名下的房屋转移登记至自己名下，本身便使得未成年人名下不动产失去了不动产登记簿的公示保护作用。纵然登记机构审核为被监护人利益较为形式化，但是若失去了此种保障，鉴于登记簿的公信力，若完成了此类不动产转移登记，未成年人不动产实则名存实亡，从登记簿来看已然系监护人财产，而其再行处分便全然没有了限制。

试想，倘若监护人意欲处分登记在未成年人名下不动产，其确系为被监护人利益，然而其完全可以通过监护人代为申请的形式径自处分，一则省去了需经一步转移登记的繁琐，及时获取交易资金或者利用不动产进行资金融通，以实现为被监护人利益之用。二则，可以节省交易环节的税费。从此角度考虑，监护人采用与未成年人子女交易的形式先行将不动产登记在自己名下，其主观上便具有极大侵占未成年人财产的“恶意”。因其并不符合处分的经济性，同时使得未成年人财产具有被侵占或再行处分之虞，故而，此种交易显然并非最有利于被监护人利益的，因明确予以禁止。故而法院在判断合同效力时，实则纵使李父没有再行出售，其亦不符合未成年了利益最大化原则，进而构成合同无效的影响因素之一。

此外，法院说理的前两点，涉及监护人的真实意愿，及真实意思表示，这是判断处分行为是否符合利益最大化的另一重要因素，案例中李父无法提供事先取得未成年子女认可的证据，可见合同签订完全系其一人意思，无法反应双方意思，交易行为并非未成年人真实意思表示。而此种意思表示亦通过法定代理代为申请的形式予以了掩盖，故而综合判断，意思表示、不符合被监护人利益最大化以代理瑕疵构成为了判断此项父子交易案例无效的依据。

登记机构的启示

此案例中登记机构受理了李父的申请，并为其办理登记，显然并不妥当。首先是监护人的代为申请形式上。针对未成年人名下的不动产处分的，由其监护人代为申请，那么监护人的一致意见便不可忽视，因为，首先监护人之间应具有同一目标，系为被监护人利益而为管理或处分行为，那么倘若监护人意见不一，或者不能获取全部监护人的意见，显然此登记申请便存在瑕疵。案例中登记机构仅依据李父一人的代为申请便据以登记，完全忽视了李母的监护权和意见，未尽到审慎性责任，嗣后亦证明，李父未有取得了李母同意的证据，可见审核由全部监护人代为申请的重要性。

其次，针对未成年人不动产，固然由监护人代为申请，但若未成年人具有相应的年龄智力条件的，具备条件情形下，登记机构可以要求未成年人到场或者取得与未成年人的联系，征询其意见，这也是《民法》第三十五条规定的精神所在。同时《未成年人保护法》第十四条亦规定：“父母或者其他监护人应当根据未成年人的年龄和智力发展状况，在作出与未成年人权益有关的决定时告知其本人，并听取他们的意见。”足见参照未成年人意愿为一种法律人文关怀和尊重。尊重未成年人意愿，通过直接与未成年人的沟通，可以一定程度的了解相应处分行为的合法性和真实性。本案中未成年人已经十七岁，此年龄的未成年人有的已经在读大学，已经具有了初步的社会认知，其并非难以判定其父意欲与其交易的目的。故而适当的发挥未成年人的参考意见亦可以成为判断是否系为未成年人利益的标准。

再之，登记机构面对此类申请时，应明确告知其不符合未成年人利益最大化原则，有违《民法总则》之规定，并依据《暂行条例》第二十二条规定，因其违法法律、行政法规的规定而不予登记。

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