本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

四、网签备案的房屋买卖合同在特定条件下可以有效排除司法强制执行

作为一种行政管理手段，网签备案的房屋买卖合同，只是办理房屋过户的前提条件，办理网签之后可以阻止出卖人办理房产抵押或者一房二卖，但是并不具有创设权利的功能，因此不能阻止法院查封；但在符合特定的条件下，已网签的房屋买卖合同更能有效地排除司法强制执行。

（一）房屋网签之后被查封的相关法律规定

1、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第17条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

分析：根据上述规定，房屋买受人申请法院将出卖人名下未过户的房屋解除查封，必须符合三个条件：已经支付全部价款、实际占有、对未办理过户登记手续没有过错。

2、《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）

第28条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

分析：

（1）根据上述规定，房屋买受人购买的出卖人名下未过户房屋，可以根据不同情况，通过提起执行异议的方式，申请法院排除对出卖人名下未过户房屋的执行。

（2）《执行异议和复议规定》第28、29条内容有所不同：28条针对一般房屋买卖；29条针对开发商为卖方的房屋买卖，且29条对买方有居住需要且无其它房屋的限制，且实务工作中对“条件”的理解也尚有争议，但均要求“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，这是房屋买受人向法院提起执行异议，申请法院将出卖人名下未过户的房屋解除查封的最基本条件。

（3）在实务工作中，法院在对房屋进行查封前，会调查房屋的权属状况，如果该房屋已办理网签、备案，法院有可能即不予查封，即使查封，也会对已网签的事实予以重点关注。因此，对购房者来讲，将房屋买卖合同办理网签、备案，是已签署合法有效之书面合同的最有效的证明，是规避房屋出卖人的对外债务造成房屋交易失败之法律风险的最基础工作。

若出现上述情况，购房者应当及时向法院提出执行异议，申请法院解除对所购房屋的查封并尽快办理权属转移登记手续。

五、房屋预告登记才是购房者的“尚方宝剑”

（一）房屋预告登记法律相关规定

1、物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”

2、建设部第168号令颁布《房屋登记办法》第六十七条规定，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。

3、《不动产登记暂行条例实施细则》国土资源部令第63号

第八十五条规定：有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

第八十六条申请预购商品房的预告登记，应当提交下列材料：

（一）已备案的商品房预售合同；

解读：预告登记是买卖合同当事人的协商约定的结果，既可以预告登记，也可以不预告登记，行政管理部门不予干涉，而网签具有一定的行政管理功能，具有一定的强制性。实践中，对于预告登记因为是为了保护购房人的权利，对卖房人并无益处，而且预告登记还要费时费力费钱，因此除非购房人坚持要求预告登记，否则卖房人是不会主动要求办理预告登记的。

（二）房屋买卖合同的“网签备案”与预告登记的关系

“网签备案”和预告登记制度都是在不动产物权尚未发生转移的时候进行的活动，且都发生在合同订立阶段。在作用上，两者都有防范“一房二卖”、保护了购房人的利益的作用。但“网签”和预告登记还是有本质区别的，是两种不同的法律行为，不能相互代替。

从性质上看，不动产预告登记的权利性质是一种民事权利，是对购房人，“网签”则是一种具有行政性质的行为。预告登记具有使妨害其将来不动产物权变动登记的请求权所为处分无效的效力，预告登记介于债权与物权之间，兼有二者的性质。有的学者认为它是一种公示，为保全不动产物权之请求权的目的而设，具有若干物权效力的制度。

六、相关法律建议

目前各地限购、限贷政策不断出台，房价却在不断攀升甚至出买房难抢房的现象，购房者购房时更需注意交易安全，重视网签备案及预告登记的重要性。在签订房屋买卖合同之后应及时办理网签备案最好同时办理预告登记规避法律风险，同时催促出卖方及时办理过户手续。

编辑/王昊宇