文/曾立

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当事人依法定事由解除合同是合同法所规定的当事人解除合同的方式之一。在租赁合同履行过程中，经常出现出租人基于法定情形需要解除正在履行的租赁合同的情况。然而实务中出现了不少因出租人操作不当导致租赁合同非但未能解除，反而被承租人追究违约责任的情况。

依据合同法第九十四条关于合同法定解除相关规定及该法第二百一十九条、第二百二十四条、第二百三十二条的规定，出租人可以行使法定解除权的情形主要包括以下七种：1. 因不可抗力致使出租人不能实现租赁合同目的；

2. 在履行期限届满之前，承租人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；

3.承租人迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；

4. 承租人迟延履行主要义务或者有其他违约行为致使出租人不能实现租赁合同目的；

5.承租人不当使用租赁物致使租赁物受到损失的；

6.承租人未经出租人同意将租赁物向第三人转租的；

7.租赁期限约定不明，出租人在合理期限之前通知承租人解除租赁合同。

下面笔者从实操角度，系统阐述出租人依据上述法定事由单方解除租赁合同时应当关注的操作要点。

一、如何以不可抗力为由解除租赁合同

该项事由以合同法第九十四条第（一）项为基础。在发生该情形时，出租人与承租人均可以行使对租赁合同的解除权。实务操作中的重点：

1.有证据证明发生了不可抗力；2.该不可抗力致使租赁合同目的无法实现。

对于出租人而言，租赁合同的目的之一为通过对租赁物的出租实现收益。发生不可抗力事件后如果导致出租人无法对租赁物正常出租并获取收益，则可以作为解除租赁合同的理由（承租人有证据证明出租人签订租赁合同存在获取租金收益之外的目的情况除外）。

由于出租人租赁收益的实现依赖于承租人的承租行为。因此实务中该情形发生时一般由承租人提出解除租赁合同而非出租人。原因在于，即便发生了不可抗力，但承租人仍然愿意继续按照原租赁合同约定承担各项义务的，其实并未影响到出租人收益的实现。此种情况下并不符合因不可抗力致使出租人不能实现租赁合同目的的情况。例如，某商铺发生火灾，该火灾导致商铺承租人暂时无法经营，但其同意继续按照原承租条件租赁该商铺，同意自行消除火灾损害后仍继续经营。此时商铺出租人的合同目的并未受到影响，其不能以上是理由解除租赁合同。

即便如此，在承租人同意继续履行租赁合同，但要求降低租赁价格时，出租人如果继续出租，其实际权益显然会受到损害，原租赁目的也将无法如期实现，此时其提出解除租赁合同的理由则具有正当性。当然，在因不可抗力导致出租人恢复租赁价值成本较大、租赁物发生灭失等情形的，出租人提出解除租赁合同具有当然的正当性。

二、如何以承租人发生预期违约为由解除合同

租赁合同关系中，承租人的主要义务一般指的是承租人支付租金的义务。然而实际上除该项义务外，承租人还负有按照约定用途使用租赁物的合同义务。例如，在承租人已经发生欠付租金的情况下，出租人长期无法联系到承租人。再如，承租人未经出租人同意，擅自改变所承租房屋的用途，出租人据此解除租赁合同。

除承租人明确表示或以行为表明不支付租金的情形外，承租人明确表示或以行为表明不履行其他主要义务内容的，出租人应当在合理的期限内及时行使合同解除权，否则可能导致该解除行为无法获得法院或仲裁机构的支持。

例如，出租人在知道或应当知道承租人已经改变约定的房屋用途，但并未在合理期限内提出异议。此时法院或仲裁机构有理由认为，出租人对承租人改变房屋用途的情形已经认可。出租人再据此解除租赁合同将很难获得法院或仲裁机构的支持。关于合理期限的确定，法律并无明确标准。为防止出现合理期限确定风险，建议出租人在发现承租人出现上述情形时及时通过书面通知的形式提出异议并保留提出异议的证据。

三、如何以承租人迟延履行主要义务为由解除合同

此种情形一般发生在承租人拖延支付租金之时。实务操作中承租人发生拖延支付租金后，出租人应当及时发出催告并给出合理的租金支付期限。实务中出租人经常犯的错误如下：1.出租人未发出催告而直接解除合同；2.出租人虽发出催告但未给承租人留出合理期限。

第一种情形较为容易理解，出租人应当同时做好催告取证。第二种情形涉及合理期限的确定问题。如果租赁合同中对该期限有约定的，则可以适用该约定，无约定的则需要结合诚实信用原则确定合理的期限。

实务操作中除应当注意以上基本要点外，还应当注意，如果出租人与承租人以欠条或者其他协议的形式确认了承租人欠付租金的具体数额，同时明确了欠付租金的支付期限的，应当参考该期限确定催告给出合理期限。

四、如何以违约行为导致合同目的无法实现为由解除合同

此种情形不需要出租人给承租人留出合理期限，但需要具备以下条件：1. 迟延履行主要义务或者有其他违约行为；2.上述行为致使出租人的合同目的无法实现。

以该理由解除合同，出租人应当注意对“合同目的无法实现”的举证操作。而要顺利完成该项举证，需要出租人结合合同目的的内涵及通过相关证据证明该合同目的已经无法实现来完成。其中对合同目的的认定不仅要将租金收益作为出租人合同目的之一，同时还要注意合同鉴于条款或合同其他条款或其他相关证据中体现的出租人签订该合同的目的。而合同履行状况是否已经达到无法不能实现的程度，则需要结合承租人的违约情节、租赁物的现状综合考虑是否足以导致合同目的无法实现。由于该项事由在实体裁判中具有较大的主观性，为防范败诉风险，建议出租人在操作中尽可能参考上一法定解除事由的操作方法向承租人发出解除合同的通知。而非直接以该事项为由主张解除合同。

五、如何以承租人不当使用租赁物为由解除合同

合同法第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”上文已述，承租人对租赁物的合规使用是其应尽的合同主要义务之一。

例如，在房屋租赁合同中，承租人人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条也规定了出租人在此情形下的合同解除权。再如在设备租赁合同中，承租人不按照约定方法操作设备导致租赁设备受损的，出租人有权依据合同法第二百一十九条的规定解除合同。

本合同解除事由看似简单，然而实务操作中对于出租人而言却往往存在举证困难的问题。

一般情况下，出租人可以证明租赁物已经受到损害，但无法证明租赁物受损的原因系承租人的不当使用所致。而与此同时，适用此条款时，还需要考量双方在合同中是否明确了租赁物的使用方法，或者出租人对租赁物容易涉及的风险是否已经进行了必要的风险提示。在发生因上述情形导致的租赁物损失时，出租人应当先进行因果关系及损失状况的取证，再考虑是否据此解除合同。在上述必要工作未实施的情况下，很容易引发败诉的风险。

六、如何以承租人私自转租为由解除合同

该事由由来自于合同法第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。对于房屋租赁合同而言，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”

出租人据此解除合同的，应当自知道或应对知道涉案房屋已经发生转租之日起六个月内提出，否则视为默认许可转租。但对于其他租赁物的转租情形，并无相关法律规定。为防范司法实践中的默认许可情形，对于其他租赁物而言，出租人应当在发现租赁物被转租后的合理期限内及时提出异议。该合理期限的确定应当结合租赁合同的期限及基本的诚实信用原则确定。

七、如何以租赁期限约定不明为由解除合同

租赁期限未约定或者约定不明的租赁合同，如果依据合同法第六十一条的规定仍然不能确定的，属于不定期租赁合同。对于此类合同，当事人均有权在给出合理的提前告知期的情况下进行单方解除。

实操中，出租人不要忽视合同法第六十一条在租期确定方面的作用。对于某些形式上虽然未做租期约定，但实际通过条款分析或合同履行中形成的其他证据可以确定租赁期限的，仍然属于有约定期限的租赁合同。如果不加审查动辄以此理由提起解除租赁合同之诉，则可能面临违法解除合同的法律风险。

八、出租人实操中应注意的其他问题

出租人解除租赁合同不是目的，从租赁合同的义务束缚解脱或能够挽回相应的经济损失往往才是其真实目的。基于此，出租人在诉请解除租赁合同的同时还应当考虑是否同时提出相关的其他诉请，以彻底解决该租赁合同纠纷。一般而言，出租人在提起解除租赁合同的同时还应当考虑以下诉请事项是否一并提出:

1.支付所欠租金；2.承担违约责任或赔偿相关损失；3.搬出租赁房屋。

实务中有的当事人在提出解除租赁合同后并未提出上述三项诉请，或者仅提出了租金及违约责任诉请并不涉及搬出租赁房屋的诉请。由此导致发生承租人拖延搬迁时不得不再行诉讼的情况。

编辑/一意