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三、借名人可否主张办理房屋过户登记
在样本案例中，当事人诉请办理涉案房屋过户登记的案件有786个，其中法院支持该诉请的案例有628个，未支持该诉请的案例有158个。法院具体裁判观点如下：
1．支持借名人办理房屋过户登记之诉请
据样本案例分析，法院在认定当事人之间借名买房合同有效后，通常会支持借名人请求办理房屋过户登记的诉请。
如，白某与孙某所有权确认纠纷一案[1]中，法院根据查明的事实，房屋购买出资、实际占有使用人、相关票据等，认定双方之间形成有效的借名买房事实合同关系，判决对孙某要求白某配合其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求判决予以支持。在曹春宏与曹春萍合同纠纷一案[2]中，法院亦持同样观点。
2．不支持借名人办理房屋过户登记之诉请
据样本分析，法院判决不予支持借名人办理过户之诉请的原因，主要存在如下几种情形：
一是在不能认定当事人之间存在有效的借名买房协议或者借名买房事实行为的情况下，“借名人”（实为出资人）办理过户登记的诉请就会被驳回。如，北京黑坨山旅游开发有限公司与吴清华合同纠纷一案[3]中，法院认为黑坨山旅游公司所提供之证据不足以推翻不动产权属证书的效力，认定吴清华为苏争房屋所有权人，进而驳回黑坨山旅游公司提出办理涉案房屋过户登记的诉请。在董兰莉与唐鹤、胡韻琴、史宪令合同纠纷一案[4]、李某1与李某2、第三人陈某1合同纠纷一案[5]中，法院持相同观点。
二是在存在有效的借名买房协议或者借名买房行为的前提之下，若诉争房屋已被第三人善意取得，法院会驳回当事人关于判令配合变更登记的诉讼请求。如，北京银路达投资管理有限公司与陈和、北京乾坤伟业房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案[6]中，法院审理认为：银路达公司提交证据证明银路达公司是诉争房屋的实际购买人，但因陈和已将诉争房屋出售，银路达公司要求其协助办理产权登记手续的诉讼请求已经无法实现，银路达公司就此遭受的损失可以另诉予以解决“，从而驳回了当事人的诉请。
三是若借名人未取得相关资质，无法变更登记的情形，法院也会驳回当事人关于移转登记的诉讼请求。如，冯岗与隋宇合同纠纷一案[7]中，涉案房屋为经济适用房，法院认定：隋宇购买经济适用住房并非摇号取得资格，且该房屋现已具备上市交易条件，故双方签订的合同应属合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。但冯岗现在不具有北京市购房资格，导致合同现在无法履行，经法院释明后，冯岗坚持要求过户，故法院对冯岗的诉讼请求无法支持。
四、当事人可否诉请腾退房屋
样本案例中，当事人向法院提出腾退房屋诉请的案件共有114例。其中，被借名人诉请借名人腾退房屋的有98个，借名人诉请被借名人腾退房屋的有16个。据样本案例分析，法院在审判此类案件之时，通常会先看当事人之间是否存在有效成立的借名买房合同或借名买房事实。法院具体裁判观点如下：
1.被借名人诉请借名人腾退房屋的情形
样本案例中，法院判决支持被借名人腾退房屋之诉请的案例有45例，判决不支持被借名人腾退房屋之诉请的有53例。据样本案例分析，若当事人之间存在有效的借名买房合同或成立的借名买房事实，法院通常不会支持被借名人提出腾退房屋之诉请。
如，胡颖函与范力军房屋买卖合同纠纷案[8]中，法院根据证据认定原告是涉案房屋的实际出资人，被借名人要求借名人腾退房屋的诉求没有基础，不予支持。而在魏京蒙与魏德才合同纠纷案[9]中，法院认为涉案房屋为经济适用房，魏京蒙借用魏德才名义购买诉争房屋的关系违反了经济适用住房的有关规定，有损社会公共利益，应属无效。由此判决支持被借名人要求借名人腾退诉争房屋的诉求。
2.借名人诉请被借名人腾退房屋的情形
样本案例中，法院判决支持借名人腾退房屋之诉请的案例有11例，判决不支持借名人腾退房屋之诉请的有5例。据样本案例分析，若借名买房合同/行为成立，在不涉及善意第三人的情况下，法院通常会支持借名人的诉请。如果第三人构成对诉争房屋的善意取得，则借名人不能直接取得房屋所有权，其腾退房屋的诉请也不会得到法院的支持。
如在秦英豪因与被上诉人徐明芹及原审第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行房屋买卖合同纠纷一案[10]中，法院认定双方存在借名买房关系，由此支持了借名人请求被借名人腾退房屋的诉求。在路京平等与李景玉财产损害赔偿纠纷一案[11]中，原告以借名人的身份诉请被告以及里面的租客腾退房屋，但是已有生效判决认为原被告之间的借名买房协议虽存在但无效，因此，在该诉讼中，法院驳回了原告关于被告及涉案房屋租客腾退房屋的诉求。
五、借名买房能否阻却执行
样本案例中，当事人提出执行异议之诉的案件一共有5例，其中案外人以借名人身份对涉案房屋提起执行异议之诉的有3例。据样本分析，法院通常认为案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，不能阻却执行。但若执行申请人申请执行所依附之权利基础丧失，其执行申请可能会受到借名人执行异议之诉的影响。
在陈伯江因案外人执行异议之诉纠纷案[12]与李光秀诉孙广才、李剑案外人执行异议之诉纠纷案[13]中，法院均驳回了原告执行异议的诉讼请求。法院认为，在执行生效法律文书确定的金钱债权过程中，法院对登记在被执行人名下的特定房屋实施强制执行，案外人以其与被执行人之间存在借名买房关系，其是房屋实际所有权人为由，要求对该房屋停止执行的，一般不予支持；申请执行人要求对该房屋许可执行的，一般应予支持。
而在中国民生银行股份有限公司总行经营部与胡晓丽、胡秀华、第三人杜超、杜春平相关纠纷所涉案件[14]中，法院明确认可了借名人执行异议的申请，并中止对涉案房屋的执行。这主要是由于法院认为杜春平与杜超之间买卖涉案房屋的民事行为无效，杜超不能取得涉案房屋的所有权，且北京市住房和城乡建设委员会做出了撤销杜超房屋登记的决定。因此杜超将涉案房屋作为抵押物抵押给民生银行没有物权基础，民生银行现要求行使对该房屋的抵押权，无法实现。胡晓丽、胡秀华虽然没有办理房屋的产权过户手续，但根据以上事实，其应当作为涉案房屋的实际所有权人。民生银行要求继续对涉案房屋强制执行，缺乏法律依据。
最高人民法院民事审判第一庭曾在《民事审判参考与指导（2016年第3辑）》[15]中明确，根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人。主要理由在于：第一，在借名买房情形中，借名人与出名人通常会相互约定，借名人以出名人名义购买房屋并办理产权登记，该房屋的占有、使用、收益、处分权限仍归借名人享有。借名人与出名人之间的借名登记契约，只在其内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可以请求将房屋过户至自己名下，其享有的是债权请求权，而非物权，其不能阻却执行。第二，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在借名买房的情况下，借名人与出名人之间的借名登记约定不得对抗善意的申请执行人。第三，借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，而且借名协议通常是为了规避国家法律与政策，对由此产生的风险理应自行承担。综上，对借名人要求停止执行的诉讼请求，应不予支持。
第三部分”借名买房“的风险及具体建议
一、风险
在借名购房法律关系中，借名人由于实际出资却不享登记的房屋所有权，通常比出名人要承担更高的风险，一旦双方关系交恶，借名人并非一定能够依据协议要回房屋。在无法取得房屋所有权时，借名人将面临重大的经济损失，而出名人也并非只享受权利不承担风险。具体而言，借名购房的风险主要有以下类型：
1.借名购房合同被确认无效
如前文分析，当事人签订的借名买房合同，可能因违反相关政策、法规的规定，侵害社会公共利益，被法院认定为无效。借名人借他人之名购买房屋，将面临着发生纠纷之时法院认定借名买房协议无效的风险。
2.借名购房的事实认定困难
借名购房多发于具有亲属或朋友关系的双方之间，也正是由于双方关系密切，基于相互信任，签署书面协议的情况并不多见。当出名人不承认借名购房关系时，依据举证责任相关规定，借名人需要举证证明双方之间的借名购房关系存在。法院通常会综合房屋的出资情况、房屋的占有使用情况、购房票据、合同、房屋产权证的持有情况以及对于借名购房的事实有无合理解释等因素综合判断。对于借名人而言，其提交的证据必须能够形成一个完整的证据链，这对于欠缺自我保护意识的当事人而言并非易事。若借名人未能妥善保存相关的证据，无法完成举证责任，要回房屋的所有权将变得十分困难。
3.出名人恶意处分房屋，房屋无法追回
根据公示公信原则，出名人可以不经过借名人而直接处分诉争房屋。若相对人基于对于房屋所有权登记的信任而与出名人发生了交易，支付对价从而导致房屋所有权的变动，或出名人在房屋上设立了抵押等他物权，或因为出名人的债务而被查封等情况，法律基于保护交易安全的价值取向，会优先保护相对人的权利。即使借名人能够证明借名购房合同真实有效，仍然会造成借名人无法办理房屋所有权的转移登记，甚至房屋永远无法追回的结果。
4.出名人的购房资质受到影响
对于出名人而言，允许他人以自己名义购房，会在房屋产权登记部门及银行征信系统留下记录，即使网签已经撤销或房屋已经过户，自己在将来购房时也将无法享受相应的优惠政策。
二、具体建议
1．了解欲购房屋性质，明晰借名购买是否违反政策性规定
借名买房之前，了解清楚欲购房屋的性质，房屋是否能够上市交易，借名购买是否违反国家政策性规定，对社会公共利益产生损害。以防将来因借名买房事宜产生纠纷，出现无法取得房屋所有权的情形。
2．签署借名买房协议，保留好借名买房协商、洽谈证据
与被借名人签订借名买房协议，就借名买房的事实及房屋所有权的归属进行明确约定。同时，保留好与被借名人就借名买房之事的具体沟通记录，以备产生纠纷之需。
3．实际支付购房款，保存好支付记录、款项收据等
妥善保存购房款支付记录、购房款收据、发票、契税完税证等凭证，以证明实际交纳了购房款及契税、公共维修基金等。此外，建议借名人保留一切与借名买房相关的证据材料，比如物管缴费证据、房屋财产险保险合同、其他相关人员的证人证言，以在发生纠纷之时对案件审判发挥积极推动作用。
4．实际占有使用房屋
司法实践中，法院在认定当事人之间是否存在借名买房的事实时，亦会考量涉案房屋的实际使用人是谁。故而，在借名买房后，建议借名人在所购房屋中实际居住，以增强存在借名买房事实的证明力。
5．关注购房政策，匹配购房资格
如前述分析，即便是法院认定借名买房合同成立，但若借名人未取得购房资格，仍可能会导致借名买房合同履行不能，无法办理房屋过户登记手续。因此，建议借名人关注购房政策动态，及时匹配购房资格，以获得权利之保障与充分救济。
注释：
[1]北京市第一中级人民法院(2017)京01民终6014号民事判决书。
[2]北京市第三中级人民法院（2017）京03民终3127号民事判决书。
[3]北京市第三中级人民法院（2016）京03民终9096号民事判决书。
[4]北京市第二中级人民法院（2018）京02民终2295号民事判决书。
[5]北京市第一中级人民法院 (2018)京01民终1212号民事判决书。
[6]北京市高级人民法院（2016）京民再114号民事判决书。
[7]北京市第一中级人民法院（2017）京01民终7284号民事判决书。
[8]北京市第三中级人民法院(2018)京03民终4628号民事判决书。
[9]北京市第三中级人民法院（2015）三中民终字第00879号民事判决书。
[10]北京市第三中级人民法院（2016）京03民终12936号民事判决书。
[11]北京市顺义区人民法院（2013）顺民初字第15192号民事判决书。
[12]北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第04224号民事判决书。
[13]北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初5479号民事判决书。
[14]北京市丰台区人民法院（2013）丰执异字第00080号执行裁定书，北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第16121号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第17142号民事判决书。
[15]参见最高人民法院民事审判第一庭：《民事审判参考与指导（2016年第3辑），第48页。
编排/王昊宇