十年多前，笔者作为一名青涩毕业生踏入房产法律服务行业，房地产也从“黄金时代”进入“白银时代”。笔者也有幸作为房产律师，经过承办几百件房产案件，走上了房产法律专业化道路。如今笔者想通过此栏目，分享自己十多年，在商品房、二手房、婚姻继承、分家析产、物业、业委会、拆迁征收、集团诉讼等几百件房产案件中，关于案件分析、开庭、法律适用、诉讼策略、客户维护、案件管理、谈判、营销等实务经验，希望对有志从事房产法律服务行业的你以借鉴，也期待下一个十年的你。

本文由作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（微信号：wusongyueduxms）

在笔者承办的房屋纠纷中，其中很大一部分属于房屋质量纠纷，而对于房屋质量纠纷，最核心的问题便是鉴定，一切诉讼结果都以鉴定结论为基础。由于鉴定往往需要申请方预先支付鉴定费，而最终鉴定结果又很难去保障，面临种种不确定性，在这其中如何抉择，是否选择鉴定，选择如何鉴定等，便需要律师去给客户最优的建议，以最低的成本去获取最大的收益，而不是仅仅提交鉴定申请书这么简单。

笔者之前承办了一件房屋质量纠纷案件，客户家住一层，十年多年前入住的时候，就发现客厅地板砖上有一条裂纹，当初并没有在意，但年过一年，客厅的裂纹越来越长，并且开始蔓延到其他地方。想到各种"楼倒倒"事件，客户心里开始发怵，多次要求开发商、物业修复，但均答复这不属于房屋质量问题，是自己使用不当造成的，予以拒绝。无奈之下，客户只好委托笔者为其维权。

笔者去现场看了一下，根据经验，初步判断应属于回填土原因导致的，属于房屋质量问题，可以选择申请房屋质量鉴定，但这可能至少涉及三个鉴定：第一，原因鉴定，即地面为什么会有裂纹，什么原因导致的？第二，如何进行修复？修复方案如何确定。第三，若是进行修复，需要多长时间、需要多少费用、赔偿多少损失？笔者关于上述给了客户充分的解释。

接下来面对客户疑问，鉴定费谁来承担？鉴定时间是不是特别长？能拿多少赔偿？笔者告诉客户：第一，由于涉及多次鉴定，诉讼周期可能很长；第二，鉴定费由客户先垫付，费用可能不少；第三，赔偿数额不确定，最终要看鉴定结论；第四，开发商可能会提出过了保质期，或者自己使用不当等抗辩理由。

通过上述现场勘验，笔者给客户提出了初步建议，初步判断应当属于房屋质量问题，可以申请房屋质量鉴定，对于如何进行鉴定以及可能遇到的问题，也是给予了充分的解释，让客户对整个鉴定有个充分的认识，可以做出自己的判断。

客户最终表示需要进行鉴定，立了案，进行了第一开庭。庭审中开发商依然不认可这属于房屋本身的质量问题，并且强调过了保质期，房屋通过了竣工验收，没有任何问题，是客户自己使用不当造成的，于是法院要求客户申请鉴定，对造成房屋裂缝的原因进行鉴定，鉴定机构由法院摇号选定，鉴定费由客户预先支付。

这笔鉴定费对于客户来说是一笔不小的费用，从客户实际的经济条件出发，笔者多次和法官沟通，看法官是否可以先和鉴定机构人员初步查勘下现场，看能否做出初步判断，最终法官答应先去现场初步查勘，再做正式评估。

法官、客户、开发商、鉴定人员四方一起去了现场查勘，鉴定人员说，基本上可以断定是回填土不实导致，随着房屋年代久了，会逐渐加重。法官开始给开发商做工作，即便做鉴定，最终费用也是开发商承担，还不如双方达成一致意见。最终在法官主持下，双方做了一个笔录，就质量原因问题达成一致意见为回填土不实，不再申请原因鉴定，为此客户也节省了原因鉴定的费用。

第一个原因鉴定解决，剩下面临第二个鉴定，如何修复？需要对修复方案进行鉴定。这笔鉴定费用也是应当由客户预先支付，有了第一次沟通，客户这边也希望先和法官沟通，看是否可以先由双方提出修复方案，是否可以达成一致。在法官的主持下，经过几次沟通，最好达成一致：即客户和开发商各自提出了各自的修复方案。

原因、修复方案鉴定解决了，剩下到了关键修复费用的鉴定，关于这个鉴定由于直接关系到双方切身利益，经过几次沟通很难达成一致，最终只能申请鉴定机构进行鉴定。

由于双方提供的修复方案都非常宽泛，也不规范。鉴定机构依据双方的维修方案作出的修复费用鉴定，修复费用数额都非常少。笔者结合案件实际，针对修复费用鉴定报告提出了许多异议，例如：维修期间不能居住的损失、搬家的损失、搬出的损失、搬回来的损失、修复散味处理期间的损失、地板挖开要回填的损失、更换地板的损失等等，要求进行重新鉴定。鉴定机构收到异议申请后，采纳了意见，只同意进行补充鉴定，要求客户提供一套涉及鉴定可能会发生损害部位的明细。客户精心准备了一套方案，长达几十页，鉴定机构进行了补充鉴定，最终调整了鉴定结果，数额相对于客户来说也是比较满意的。最终法院也是依据鉴定报告，做出了判决。

通过本案，笔者也总结了几点在房屋质量鉴定中应该注意的问题：

第一，虽然鉴定工作由专门的鉴定机构进行，律师并不需要参与很多，但是作为房产律师至少应该了解一定的房屋质量鉴定知识，能够初步对房屋质量问题作出自己的判断，从被动式仅仅提交一份申请书，要转为积极主动的去参与鉴定，对于鉴定的周期、费用、方案、风险给予客户充分的提示，以便可以给客户更好的建议。

第二，灵活变通中，去努力争取。本案中若不是积极和法官沟通，可能三次鉴定费用都是由客户先行垫付，而很有可能因为垫付不起费用，最终无法进行鉴定。

第三，对损失的鉴定要有自己的理解和方案，不能完全依靠鉴定机构。笔者代理过很多房屋质量纠纷的案件，多次和鉴定机构有过接触，鉴定机构有些方面还是考虑的不是很细致，经常有遗漏，大部分还是需要申请方写清楚鉴定事项，而且越细致越好，若是鉴定事项写的不清楚，很可能严重影响评估的数额。

由于篇幅所限，笔者有些细节还未展开，总之，房屋质量鉴定对于律师来说，并不是仅仅提交一份鉴定申请书这么简单，它也是一门艺术，需要仔细耐心的去雕琢。

责编/张洁  微信号：zhengbeiqing0726