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文/苌乐 北京市炜衡律师事务所

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

限购是指国家通过一系列行政举措，例如通过限制购房、限制贷款等手段限制住房的购买数量，以达到调控商品房价格的目的。部分一线城市2017年的限购政策如下：

一、针对“限购政策”的四种常见观点

（一）政府限购政策属于商业风险，不能据此解除合同（例：案例一）

国家对于房地产市场的宏观调控是大势所趋，常常是牵一发而动全身。例如国务院办公厅先颁发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，随后各个城市纷纷出台房地产限购政策。房屋买卖金额大，买卖双方均应关注房地产政策、市场的走向。合同双方在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，应对可能出现的房地产政策、市场风险等应当有一定程度的预见和判断，不会对国家限购政策毫无心理准备，因此限购政策属于合同履行的商业风险，不构成合同法定解除的依据，也不能据此主张免责。

（二）政府限购政策属于情势变更，可据此解除合同（例：案例二）

情势变更主要受《合同法司法解释（二）》第二十六条的调整：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”例如限购政策出台后，提高了首付比例，这种加重买方义务的情形是买卖双方订立合同时无法预见的，且继续履行显示公平或买方无力支付导致合同无法继续履行。不可抗力表现为人力不可抗拒的自然力，如地震、台风、洪水、海啸、旱灾等（自然灾害），也包括社会异常事件，如战争、罢工、暴动等；情势变更表现为意外事件、社会经济形势的急剧变化、物价飞涨、货币严重贬值、金融危机和国家政策的转变等事由。买卖双方可依据情势变更主张变更或解除买卖合同。

（三）政府限购政策属于不可抗力，可据此解除合同（例：案例三）

《中华人民共和国合同法》第九十四条明确规定因不可抗力致使不能实现合同目属于合同的法定解除条件。第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”限购政策属于买卖双方无法预见、无法控制，更不能变通的，并导致合同不能继续履行，因此限购政策属于不可抗力，是合同解除的法定免责事由，买卖双方可解除买卖合同并无需承担违约责任。

（四）限购政策是否属于不可抗力或情势变更未做定性，但可据此解除合同（例：案例四）

限购政策致使合同无法继续履行合同，属不可归责于双方当事人的情形，可解除合同并由卖方返还定金，双方互不承担违约责任。

二、常见的法院裁判观点

严格的限购令下不乏大量客户因不具有某地户口，或因缴纳社会保险、个人所得税不足一定年限不再具有购房资格，或首付比例提高后不再具备相应的支付能力。常见的纠纷发生于买卖双方间的房屋买卖合同、买方与经纪方间的居间服务合同，争议的焦点问题在于合同能否依据限购政策得以解除，解除后面临的定金返还与违约责任等。

三、（案例一）房企比公民个人对政府房地产政策负有更高的注意义务和更强的把控能力，限购政策属于商业风险，不得作为免除违约责任的依据

广东省高级人民法院二审审理了佛山市国土资源和城乡规划局与佛山市南海盈裕房地产发展有限公司、恒大地产集团有限公司建设用地使用权出让合同纠纷案。(2015)粤高法民一终字第86号。

背景材料：2010年1月7日，国务院办公厅颁发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》确定对房价上涨过快的地区和城市要进行重点督查。同年4月17日，国务院再次颁发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再次强调对房产加强调控。2011年1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策。恒大公司与国土城乡规划局2010年12月31日签订正式的《出让合同》以14.35亿元的天价夺得佛山南海区里水镇草场村地块［编号：佛南（拍）2010-029］国有土地使用权，一跃成为南海区地王。高价竞拍该地块、签下土地合同是充分考虑到：广州市已经实行限购，而佛山并未限购，广州客户可前来佛山购房。但佛山市人民政府办公室于2011年3月18日颁发《关于贯彻国务院房地产调控政策进一步促进佛山市房地产市场平稳健康发展的通知》，就佛山地区房产限购问题做出相应规定。佛山限购令的出台，使盈裕公司、恒大公司遇到经营困难。

裁判观点：佛山地区贯彻施行新国八条限购政策，虽对盈裕公司、恒大公司的经营构成一定的影响，但双方签订出让合同之前，国家已经多次明确提出在全国一、二线城市加强对房地产的管理，相关限购措施也在媒体进行宣传及解读，可见限购政策的实施具有一定可预测性。另涉讼地块地处佛山，按国家总体调控方针，所开发的房产应优先满足佛山居民需求，确保佛山地区房地产稳健发展。恒大公司作为房产领域领头企业，理应对国家政策有相应的了解，清楚开发涉案土地所产生的商业风险，且盈裕公司、恒大公司在此之后亦未以情势变更为由提出解除出让合同。故此，盈裕公司、恒大公司以限购为由要求免除相关违约责任理据不足。

四、（案例二）限购政策属于情势变更，买方可同时解除房屋买卖关系与居间服务关系，卖方应返还购房定金，经纪方根据公平原则返还部分服务费

广东省中山市第一人民法院审理了李金容等诉林沛森等房屋买卖合同、居间合同案，（2011）中一法民一初字第180号。

背景材料：2010年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）规定，“对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。2010年9月8日，原告（买方）与被告林沛森、林麦瑞莲（卖方）、被告乐安居中心（经纪方）签订《房地产买卖合同》，该合同包括房屋买卖合同关系和居间合同关系，合同约定买方以银行按揭付款方式购买房屋。合同签订后，2010年9月24日，买方向经纪方支付佣金6000元及办证费2000元按实报实销。2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布了《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》（银发[2010]275号），通知中规定：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”

裁判观点：

1、本案《房地产买卖合同》系合同缔约各方在平等基础上基于真实意思表示签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同真实合法有效。

2、本案争议焦点一是房贷政策变化是否适用情势变更原则。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2010年11月15日，广东省高级人民法院《关于银行房贷政策调整引起的房屋买卖合同纠纷适用法律问题的批复》（粤高法民一复字[2010]12号）（以下简称《批复》）指出：“银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知。买受人确有证据证明因银行信贷政策调整而无法履行付款义务的……即买受人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。当然，如果当事人签订的买卖合同明确约定即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务，不得因房贷政策调整而免除其违约责任。”依据前述规定，适用情势变更应符合以下要件：（1）有客观情势发生异常变化之事实；（2）发生在合同成立以后，履行完毕之前；（3）该客观情况发生变化不可归责于任何一方当事人，当事人不可预见、不可避免；（4）其发生使合同的履行显失公平或失去意义。

本案中，房屋买卖合同签订于2010年9月8日，2010年9月29日银行信贷政策调整，改变了申请房贷的条件和手续，该房贷政策变化的出台及内容变化确系原被告在签订合同时无法预知，不能仅以2010年4月17日国务院针对各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下达的通知推定原被告在合同签订时应知悉该政策。由于银行房贷政策变化，除非买方改变付款方式（本案被告林沛森、林麦瑞莲拒绝原告向其分期付款的请求），否则原告将没有资金条件履行支付房款义务，合同目的也无法实现。而原被告各方对合同无法继续履行均无过错。综上，房贷政策变化满足情势变更要件，本案可以适用情势变更原则，当事人可以请求解除合同，且原被告签订的《房屋买卖合同》中并未约定“即使买受人无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务”。因此，买方主张解除合同并要求卖方返还定金。

3、关于买方主张经纪方返还佣金和办证费问题。《房地产买卖合同》约定原告应向被告乐安居中心支付佣金14000元。合同签订后，被告乐安居中心收取原告支付的佣金6000元和办证费2000元。本案适用情势变更原则，《房地产买卖合同》包括房屋买卖合同关系和居间合同关系，合同被依法解除后，原告与被告乐安居中心之间的居间合同关系亦终止。原告和被告乐安居中心对合同无法继续履行均无过错。因此，本案适用公平责任原则，由本院酌情确定原告和被告乐安居中心之间损失分担比例。由被告乐安居中心返还2500元佣金给原告，办证费2000元依原告与被告乐安居中心按单据实报实销之约定。

五、（案例三）如果合同系因不可抗力的原因而解除的，则当事人双方都不承担合同不履行的赔偿责任

李丽卿与马晓虹房屋买卖合同纠纷案，福建省厦门市思明区人民法院（2012）思民初字第6818号一审判决，福建省厦门市中级人民法院（2012）厦民终字第3202号二审民事判决。

背景材料：2011年1月8日，原告、被告及中介方签订一份“房产买卖协议”，签订协议当日支付定金28万元，约定若原告中途悔约，定金归被告所有。2010年2月20日，厦门市人民政府办公厅出台《贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的实施意见》规定，自意见发布之日起至2011年12月31日止，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭，“限购”一套住房。2011年2月22日，厦门市国土资源与房产管理局出台《关于落实居民家庭限购商品住房政策的通知》，重申了上述规定，并规定，对不符合要求的，不予办理登记。买方已不具有购房资格，双方当事人均确认诉争合同成立、生效但已解除。

裁判观点：本案争议的实质在于买卖解除后应如何处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，应“根据履行情况和合同性质”处理。本案原告诉请返还定金28万元，实际是要求恢复原状，被告抗辩不予返还则是要求承担违约责任、赔偿损失。

1、关于是否可以恢复原状即要求返还支付的28万元，本院认为：本案合同属于非继续性合同，该属性之合同具有溯及力，该溯及力所具有的直接效力就是恢复原状，即合同解除使基于合同发生的债权债务关系溯及既往地消灭，合同如同自始不成立。由于合同自始失去效力，所以当事人受领给付失去法律依据，应当返还给付人即原告，因此给付人即原告有权在合同解除后要求对方即被告恢复原状。此外，原给付物在给付后产生孽息，孳息也应随给付物一并返还，故原告另要求支付利息合法、有据。

2、合同解除时，原告是否应承担违约责任或承担损害赔偿责任，应视情况而定：如果合同系因违约行为而解除的，则违约的一方当事人应承担赔偿合同不履行给非违约方所造成的损失；如果合同系因不可抗力的原因而解除的，则当事人双方都不承担合同不履行的赔偿责任。在双方当事人签订合同后，行政机关出台了比此前更为严厉的行政规范，导致双方合同目的无法实现而解除，并非原告主观违约，系嗣后的、客观的给付不能，系因不可归责之事由所致，属“当事人双方都不承担合同不履行的赔偿责任”的情况，故原告不应承担违约责任或适用定金罚则。

六、（案例四）限购政策导致双方无法继续履行合同，属不可归责于双方当事人的情形，可解除合同并由卖方返还定金

天津市南开区人民法院审理了王雪生诉余孝铁房屋买卖合同纠纷案，（2017）津0104民初5297号。

背景材料：原告与被告于2017年3月18日签订了编号为ZHDL0106524ZY《房产交易合同》，原告于当日向被告支付了190000元定金，双方约定定金外的房款除去首付款外，其余以银行按揭贷款方式支付。2017年3月31日，天津市人民政府、中国人民银行天津分行及中国银行业监督管理委员会天津监管局出台关于调控房地产市场的政策及完善差别化住房信贷政策的通知，基于上述规定，原告购买房屋首付款比例为不少于房款的60%，原告以政策原因无力支付首付款，无法购买被告的房屋为由，要求被告退还190000元定金。

裁判观点：

1、原、被告签订买卖涉诉房屋《房产交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。

2、合同签订后，此后由于房地产市场调控政策出现，致使原告无力交付首付款，原告与被告间无法继续履行合同，属不可归责于双方当事人的情形。本院对原告夫妻的收入及存款等现状考量，原告现在如购买被告房屋，需支付的首付款超出了原告的支付能力，应认定原被告签订的合同因有关政策的出现已无法履行，现原告主张解除与被告间签订的《房产交易合同》，由被告返还定金190000元的请求，本院予以支持。

相似判决：湖北省武汉市洪山区人民法院审理了胥梦迪诉陈万林房屋买卖合同纠纷案，（2017）鄂0111民初2507号。

七、（案例五）当事人存在违约行为在先，后政府出台限购政策不构成免责，合同当事人应承担相应的违约责任

党永建等诉张剑敏房屋买卖合同纠纷案，一审为河南省郑州市管城回族区人民法院（2016）豫0104民初6375号民事判决，二审为河南省郑州市中级人民法院（2017）豫01民终3053号民事判决。

背景材料：2016年9月4日党永建（作为乙方、买受方）与张剑敏（作为甲方、出售方）及涌泉公司（作为丙方、居间方）签订存量房买卖居间合同。2016年9月5日，买受方向出售方支付购房定金50000元。9月15日，党永建之妻以家人患病、资金紧张为由，向出售方要求解除合同。党永建在与居间方通话中，也表示如果费用过高，超出其承受能力，其只能违约。10月2日，郑州市政府下发郑政办（2016）64号文件，对郑州市部分区域实施住房限购，党永建不再具备购房资格，遂其以不符合限购政策为由，向张剑敏及涌泉公司要求解除合同。

裁判观点：

1、一审法院认为：党永建与张剑敏、涌泉公司签订的房屋买卖居间合同系各方真实意思表示，受法律保护，对各方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。党永建在签约后不久即以家人患病、资金紧张、中介费用过高等理由，先后向张剑敏及涌泉公司明确表示不履行合同义务，要求解除合同，党永建的行为已构成预期违约。现因政府出台房屋限购政策，党永建以其不具备购房资格为由，再次提出解除合同，张剑敏与涌泉公司亦同意解除合同，对此予以认可。但党永建预期违约在先，政府出台房屋限购政策在后，党永建的违约责任不能因此免除。故党永建要求张剑敏及涌泉公司返还定金的诉讼请求，不予支持。

2、二审法院认为：党永建在签约后不久即明确表示不履行合同并要求解除合同，其行为属违约行为，应当承担相应的违约责任。2016年10月2日，郑州市出台限购政策。本案合同不能继续履行，既有党永建一方的违约因素，又有限购政策因素，综合本案情况，本院认为出售方、居间方酌情退还买受方部分的定金及服务费。

八、（案例六）房屋买卖双方应本着诚实信用原则签订并履行购房合同，出卖人不得以政策变更为由主张解除合同

云南省昆明市中级人民法院二审审理了陈斌诉张锦山等房屋买卖合同纠纷案，（2014）昆民一终字第85号。

背景材料：2008年3月1日，陈斌与张锦山签订《房屋转让合同书》约定办理完合同更名手续后移交房屋、发票及钥匙，后转让终结。签订合同后，昆明市政府作出限购政策，陈斌系外地户口，属于不能在昆明购房的人员。2011年9月20日，张锦山（出卖方）通过全球邮政特快专递向陈斌发出《解除〈房屋转让合同书〉通知书》，称因情势变更（即国家限购政策）不能实现合同目的，亦不能使双方于2008年3月1日签订的《房屋转让合同书》有效，故通知陈斌于2011年10月20日前办理解除合同后的退款退房手续。

裁判观点：昆明市政府的限购政策，仅规定购房人的购房资格，而未规定卖房人的卖房条件，且双方的《房屋转让合同书》签订于昆明市政府出台限购政策之前，且房款已经支付，房屋已经交付，张锦山、杨枝英、张旭作为房屋的出卖人，不应以对签订合同之后地方政府对购房人的限制而作为其不履行合同的理由，张锦山、杨枝英、张旭应本着诚实信用原则积极履行合同义务。故认定，张锦山于2011年9月20日向陈斌发出《解除〈房屋转让合同书〉通知书》，所主张的理由不属于法定或约定的理由，该通知书并不发生法律效力，其主张合同已经解除依法无据，不予支持。

编排/王淼

责编/孙亚超  微信号：elesun724