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每年雨季来临，房屋漏水问题令不少业主头痛不已。漏水后业主遇到的最大问题是开发商、物业、产品生产商、销售商、侵权人之间相互推卸责任，让人无所适从。笔者通过大量案例，并结合法律法规梳理了关于房屋漏水方面的15个实务要点，以供读者参考。
一
因漏水引发的纠纷，原告的诉讼请求往往涉及停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失几种类型。就原告所主张的诉讼请求的差异大概可以将其分为排除妨碍纠纷和财产损害赔偿纠纷。排除妨碍纠纷一般是基于漏水现象依旧存在，原被告均未履行修复行为；而财产损害赔偿纠纷一般建立在原告业已自行维修或漏水仅系偶然原因所致，且因漏水问题确实给原告造成了一定的经济损失。
二
在司法实践中，绝大多数案件都会在诉讼过程中对漏水原因进行鉴定，所以，在起诉时难以确定被告是房屋漏水类案件的典型特点。就漏水纠纷系相邻关系纠纷特点而言，一般多将因房屋漏水引起相邻方权益损害的被告初步确定为相邻房屋的所有权人和使用权人。
三
针对涉及漏水房屋系公房性质的，由于多数公房系登记在政府或房地局名下，但一直由房管所进行经营管理，包括发放租约、收取租金、进行维修检查等。所以，原告在起诉时，应当将公房管理单位房管所和承租人作为共同被告。此时，原告可以不列公房所有权单位为被告。
四
当前，由于诸多历史原因造成许多房屋没有办理分证手续，整个小区的房产可能仍然登记在某一个开发商名下。漏水纠纷中涉及该类房产的，应当区别于公房进行处理，即需要查明实际产权人，即具体的居住、使用、管理人，并将其作为被告。此时产权信息中载明的开发商对房屋并无实质权利，也无实际管理、控制的能力，不应当将开发商作为共同被告。但若为了进一步查明案件事实，准确认定是否存在居住使用人的身份情况以及所有权人是否有，建议原告将登记的产权人开发商列为第三人。
五
基于当前我国法院已实行立案登记制，所以，就漏水类纠纷向法院起诉时，只需要提交初步的证据材料即可，大概分为两类。第一类为证明原被告系相邻关系的买卖合同、房产证（不动产权证）或房产部门出具的产权登记信息查询单；第二类为证明漏水现象的客观存在的材料，一般多表现为房屋渗水的相关照片、录音、报警记录或物业公司出具的证明或调解笔录等。
六
因漏水引发的纠纷，若在起诉时，漏水问题尚未解决，诉讼请求一般应当包括以下几个内容：第一，排除妨碍，将漏水原因进行修复、且达到不再渗水的目标；第二，赔偿原告因此造成的经济损失；第三，赔偿漏水的修复费用；第四，赔偿原告的租金损失。
七
物业公司未尽到监督管理义务或合同约定义务进而导致权利人财产受损的，法院应当判决物业公司承担相应民事责任。比如，物业公司应在业主装饰装修过程中履行监管责任，对于业主更改设计的行为应当提出禁止或整改要求。否则，若因业主更改设计的行为导致相邻业主利益受损，人民法院应当认定物业公司在所提供的物业服务中存在管理疏漏，应承担相应民事责任。
八
从权属管理的角度而言，如果漏水的部位在相邻不动产权利人不动产的专属部分，则一般无权要求物业公司承担赔偿责任。但若漏水的部位在共有部分，则需要考虑物业公司是否尽到了相应的检修义务。如果物业公司对业主共有部分的管道未尽检修义务，物业公司对由此造成的损害也应承担相应的民事赔偿责任。
九
相关当事人有权申请人民法院对房屋漏水的原因进行鉴定，鉴定事项包括漏水原因及持续时间。对于因漏水造成的房屋装修损失或其他家具的浸泡等损失应委托资产评估公司进行鉴定。两鉴定能否委托同一鉴定机构一并进行，取决于鉴定机构的鉴定资质范围。在部分案件中，若原告主张要求被告承担修复费用，而原告自身又未自行修复的，人民法院往往会对漏水修复费用也委托鉴定机构进行评估。
十
鉴定机构并不必然能够鉴定出漏水原因，鉴定机构出具的鉴定意见会根据现场的实际情况和具体案情而定，不排除鉴定机构无法准确判断漏水原因的情况，甚至有时连漏水部位都无法确定，仅能确定一个大致区域。在司法实践中，此时只能由人民法院综合案件证据并结合现场勘查情况，依据“谁主张、谁举证”的基本原则进行综合认定，并依法裁决。
十一
在司法实践中，很多无法鉴定出漏水原因的理由是漏水现场不复存在，导致鉴定工作无法实施。所以，笔者建议原告在起诉时，将漏水现场委托公证处进行取证，一来可以提高漏水客观存在的证明效力；二来公证证据具有天生有效性，可以在将来直接作为鉴定机构进行鉴定漏水原因的依据，能够化解原告无法证明其自身单方拍摄照片是否真实的尴尬处境。
十二
当漏水原因能够通过相关照片、视频、建管站、物业公司等证据材料清楚认定的，尤其是原、被告就漏水问题进行协商时，有政府有关部门委托专业机构进行检测出具的证明或物业公司出具的关于漏水原因的情况说明等材料时，人民法院有权不同意当事人的漏水原因鉴定申请。
十三
根据《侵权责任法》之规定，房屋漏水案件实行过错责任归责原则。基于此，笔者认为，一般应当要求原告就漏水原因问题申请鉴定，但如果原告方提交的初步证据已能让常人根据自然规律和生活经验作出漏水原因确系被告方所导致时，如果被告不认可，应当由被告承担举证责任，即，此时如果被告不认可前述漏水原因，应由被告申请进行漏水原因鉴定。
十四
人民法院在认定因漏水问题造成的经济损失时，因装修材料的等级、质量、数量、损毁程度、市场价格、折旧率以及房屋维修的范围、材料费、人工费等损失类问题涉及跨学科类专业知识，应由专业的机构作出科学的认定。所以，法院一般都不会按照原告的证据来直接认定，而是要求进行司法鉴定，并依据鉴定机构出具的损失评估报告进行裁决。因此，原告方不能仅以自身持有相关的装修材料采购单、照片等证据就认为已足以证明自身损失，否则，很有可能面临败诉的风险。
十五
就漏水问题提起损害赔偿诉讼时，房屋租金损失是常见的难点。原告可分两个层面主张租金损失：一个层面是因房屋漏水导致原告方在外租房居住所产生的租金；另一个层面是由于房屋漏水导致房屋无法对外出租，丧失了租金收益的经济损失。原告在主张时必须择一进行，不得重复主张。主张前者需要原告举证证明受损房屋因漏水原因达到无法居住的程度；主张后者则需要举证证明受损房屋无法出租或承租人要求解除租赁合同的原因系因漏水所致。
正如俗话说得好，“远亲不如近邻”，和谐的邻里关系至关重要。漏水这一典型的邻里纠纷，具有和解的基础和可能。因此，不仅是承办法官，还包括原被告的委托诉讼代理人，都应当在尊重案件事实的基础上，从体谅对方难处出发，安抚对方情绪，动之以情、晓之以理。只有充分地释法明理，邻里纠纷才能握手言和，也唯有如此，事情才能得到圆满解决。
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