文/陆婷 江苏锦同律师事务所
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婚前一方所有的房屋，婚后出售该房屋重新购房，离婚时新购房屋属于一方个人财产！婚前一方的房屋婚后出租收益，属于夫妻共同财产！
【基本案情】
小王与小李于2008年×月登记结婚，未生育子女。婚后小李用出售自己婚前房屋的款项购买了××小区房屋一套，总价款为181800元，房屋产权登记在小李自己名下，小王用自己婚前公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修。
2011年×月，小李将该房以448000元价格卖给他人。婚后是双方购买的家具及冰箱、彩电、洗衣机等在卖房时也一并留给了买房人，大约估计8000元，包括在448000元房价中。
小王婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元。
2011年小王诉至法院，要是判令双方离婚，并对夫妻共同财产依法分割，包括小李出售婚后所购××小区房屋的增值收益。
小李同意离婚，但认为诉争房屋及其增值收益属于其个人财产，与小王无关。小王个人所有房屋的租金收入7200元，应当作为夫妻共同财产分割。
【争议焦点一】小李用出售自己婚前房屋的款项购买了××小区房屋一套，该诉争房屋属于夫妻共同财产or小李个人财产？
属于小李个人财产。
××小区房屋一套是小李出售自己婚前房屋的款项购买，属于一方的婚前财产在婚后进行了转化，即由小李一方的婚前房产转化为货币形式，然后再由货币相识转化为诉争房产，且房屋产权登记在小李自己名下，不应影响其个人财产性质的认定。
笔者认为，本案诉争房屋属于“个人财产的替代物”，小王并没有对该房屋进行出资等贡献，应认定为个人财产。
但是，若小李个人房产婚后变卖，小李、小王又添加若干夫妻共同财产购买新的房产，离婚时应考虑婚前房产变卖价款在新购房产价款中所占的比例，公平合理地予以分割。
【争议焦点二】××小区房屋的增值收益，属于夫妻共同财产or小李个人财产？
属于小李个人财产。
根据《婚姻法司法解释三》第5条规定，夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。小李购买××小区房屋用于家庭居住，并非投资，该房屋卖给他人的增值部分，属于自然增值，离婚时应归小李个人所有。
笔者认为，增值可分为自然增值（被动增值）和主动增值。如果物或权利价格的提升是基于人为努力而产生的，应当属于主动增值，原则上按照夫妻共同财产处理。比如，夫妻一方婚前持有国内某公司股权（婚前财产），但若夫妻一方在婚姻关系存续期间有人为的进行了股权资本运作行为，股票市值的变化并非完全取决于资本市场的波动，其股票增值部分应认定为夫妻共同财产。
夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的自然增值（被动增值），指该增值的发生因通货膨胀或市场行情的变化而致，与夫妻一方或双方的协作劳动、努力、管理无关联。比如，夫妻一方个人婚前所有的房屋、古董、字画、珠宝、黄金等，因市场价格上涨而产生的增值，由于抛售后的增值是属于原物交换价值的上升所致，是不以人的意志为转移（非人为）的市场行为作用的结果，该部分增值应属于个人财产。
【争议焦点三】 小王用自己婚前公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修，这部分权益该如何分配？
1、根据《婚姻法司法解释二》第11条规定，婚姻关系存续期间夫妻双方实际取得或应当取得的住房补贴、住房公积金，属于夫妻共同财产的范围，但前提是该住房补贴、住房公积金是婚姻关系存续期间取得的。本案中小王是用自己婚前公积金账户上的45000元对该房屋进行了装修，该部分住房公积金应认定为小王一方的婚前财产。
2、由于装修材料已添附到房屋上，成为房屋不可分割的组成部分，离婚时对房屋价格评估时，应一并考虑房屋的实际装修状况，故448000元总房款中也包含房屋装修部分。考虑到房屋装修的折旧因素，小李应支付小王40000元的房屋装修补偿款。
【争议焦点四】小王婚前有一套房屋，婚后一直用于出租，租金收入约72000元，该租金属于夫妻共同财产or小王个人财产？
属于夫妻共同财产。根据《婚姻法》第17条规定，小王的租金收入属于经营性收入，应认定为夫妻共同财产。
笔者认为，虽然房屋租金在民法理论上认为属于法定孳息，但考虑到租金和银行存款不同，出租方对房屋还有维修、安全保障等义务，租金的获取与房屋本身的管理情况密切相连，需要出租方或投资人投入一定的管理和劳务，与人为的协作劳动、努力、管理相关联，应认定为夫妻共同财产。
【本律师专业分析】
1、一方婚前房产婚后所带来的收益，需要区分投资购房还是家庭居住。在将婚前房产用于非自主的投资用途时，另一方有权主张投资收益。比如，夫妻一方用婚前个人存款婚后购买酒店式公寓，虽然房产的所有权是一方个人财产，但租金收益属于经营性收益，应认定为夫妻共同财产。
2、一方用自己个人所有的房产作为家庭共同生活居住用房，婚姻关系存续期间将该房屋出售后另购住房，仍然用于家庭自住，如果没有夫妻共同财产或另一方个人资金的再投入，离婚时对于出售房屋所带来的增值收益，属于自然增值，应认定一方的个人财产。
编排/郗博鸣