本文为作者向无讼阅读供稿

案号：（2016）最高法民再28号

裁判要旨：

出租人的交付瑕疵在不影响承租人经营效果的情况下，承租人并不具有解除权；

法院根据实际情况认为租赁合同已经不具有履行可能性的情况下，可依职权判决合同解除。

其他问题：

1、双方签约时，建筑未经验收或者验收不合格的，合同是否无效？

2、押金担保究竟是租赁物本身，还是担保合同履行？

3、承租人违约，出租人的损失应当如何计算？

4、因承租人违约，租赁合同解除，免租期间的占有究竟算不算出租人的损失？既然免租，那么依据什么计算损失？

5、通过这篇文章，修改租赁合同时应当注意什么？

案情：

2011年3月16日山西美隆房地产开发集团有限公司（下称“美隆”）与太原茂业百货有限公司（下称“茂业”）签订商场租赁合同，租赁期限自2011年3月15日起至2026年9月14日止。

2011年3月美隆通过实际交付及召开交付会议的方式履行交付义务。

2011年5月29日，茂业发函声称美隆未按照约定进行交付，故提出解除合同。

2011年6月7日，双方正式正式终止合同并进行了场地的交接。

2011年10月10日，美隆将场地转租给他人。

2011年10月12日，茂业起诉美隆解除合同赔偿损失。

出租人交付事项具体约定：

甲方尚未取得房屋产权证，但甲方保证有权依法将出租物业出租给乙方使用，乙方在租赁期内正常使用，不受甲方及任何第三方的干涉和限制。甲方必需在签订合同时向乙方出具出租物业所在土地及地上建筑物的国有土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、消防验收证明文件等；

由于甲方目前已经将出租物业委托美隆百货公司经营管理，在本协议签订五个工作日，甲方应提供阳泉美隆百货有限公司同意解除委托经营关系并注明相应固定资产及经营性用品处置权益由甲方承接等声明；

甲方同意将美隆国际广场一期的水、电、燃气等级用户名转名给乙方，以便乙方直接向水、电、燃气供应方交纳费用；

甲方应在本合同约定的期限前三日书面通知乙方接收租赁物，双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章。租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据，乙方在租赁物交付清单中的签字日期视为租赁物交付日期。未有交接清单及接收确认单，或交接确认单上乙方授权代表未签字或签署保留意见的，均视为甲方未完全交付租赁房屋。

结论：

经过重审、二审、再审

最高院认为美隆履行了合同各项义务，没有出现约定或者法定的可解除合同的情形，茂业公司以美隆公司违约导致其合同目的不能实现，其有权行使法定解除权为由，单方解除《商场租赁合同》缺乏事实和法律依据，应当承担全部违约责任。

最高院观点：

1、关于未按照约定签署交付确认书，是否应当按照约定视为未完全交付租赁房屋

《商场租赁合同》第4条、第70条约定：美隆公司交付租赁物时需签订交付确认书，交付确认书未租赁物交付的凭据，交付日期以双方签署交付确认书为准。尽管后来双方未签署交付确认书，但该确认书主要是为了证明租赁物交付这一事实。现已查明，美隆公司履行各项合同义务，茂业公司也实际接收和使用了租赁物，双方还在当年3月15日举行了交接仪式。在上述事实已经查明的情形下，形式上欠缺签署交付确认书，并不影响茂业公司合同目的的实现，也不足以将其作为认定美隆公司根本违约，以致茂业公司可行使合同解除权的充分依据。

2、法院是否可依职权直接判处合同解除？

美隆公司与茂业公司于2011年6月7日对租赁场地及资产交接完毕，终止合同履行，双方对此均无异议。虽然双方均未明确提出确认合同解除的诉讼请求，但该合同实际已无法继续履行，且双方已对租赁物作了返还处理，故本院认定双方于2011年6月7日解除《商场租赁合同》。

笔者观点：

1、合同未能按照约定履行并不必然导致违约的结果

美隆作为出租方，在出具租赁物资质、水电燃气用户名转移、提交子公司同意解除委托的声明、签署交付确认书几项约定履行上均存在瑕疵。

出租方无故意不履行合同的行为，相反其积极履行合同，虽存在与约定不符的瑕疵，但没有对承租人的实际经营产生影响，并且承租人无异议。最终出租方并没有承担不利的后果，承租人也未能获得法定解除权。

出租方注意：应当积极履约，虽履约有瑕疵，但不能影响到承租人经营。若承租人对瑕疵未有异议，并用行动接收，视为对原合同条款进行了默认变更。

承租方注意：对出租方未能按照约定履行的所造成的损失应当及时保留证据，提出异议并留下痕迹。

2、双方签约时，建筑未经验收或者验收不合格的，合同是否无效？

合同有效

建筑法第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”

该规定并不属于最高院《关于适用《合同法》若干问题的解释（二）》第十条规定：合同法第52条第5项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。

该案中重审法院认为：

该租赁物未经竣工验收，违反该项法律规定。但是否属于合同法第五十二条规定的无效情形，法律并无明确规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对欠缺生效条件合同效力的认定问题规定，当事人只要在一审法庭辩论终结前取得法律、行政法规规定的条件，就认定合同有效。结合该解释的立法本意，从维护交易的安全、稳定出发，且该合同是双方当事人的真实意思表示，故双方签订的《商场租赁合同》应当认定有效为宜。

3、押金担保究竟是租赁物本身，还是担保合同履行？

重审法院认为“只要租赁物没有受到损害，押金都应该退还”。最高院认为“押金属于为担保合同履行而交予合同相对方的款项”

法律并没有明文规定，作者认同最高院的观点，押金作为承租人履行合同的担保，其包含了承租人损坏租赁物的情形。

4、承租人违约，出租人的损失应当如何计算？

承租人实际使用租赁物发生的损失+租赁物空置损失

5、因承租人违约，租赁合同解除，免租期间的占有究竟算不算出租人的损失？既然免租，那么依据什么计算损失？

免租期间的占有当然算损失，该部分损失既不是实际占有费用，也不是应当交付的租金，而是承租人对于未来15年租赁合同租金的落空，即该部分应当是出租人可期待租金的损失。

其计算方式可以参考合同约定租赁期间的平均价格进行计算。

6、通过这篇案例，修改租赁合同时应当注意什么？

作为承租人的茂业在这次诉讼中败诉了，法院未完全按照书面的材料进行审判，而是结合事实及合同目的综合考虑，但是我们也不能够忽视合同约定的细节的斟酌。

最高院认为：“按照约定，美隆公司履行出具租赁物证件义务的时间是“合同签订时”，结合合同已经签订且实际履行的事实，足以认定美隆公司已经依约履行了出具相关证件的义务。”

如果将合同约定改为“合同签订前”、“合同签订后”呢？

最高院认为：“从合同约定看，美隆公司只有同意过户的义务，并没有义务确保过户完成。”

同意与确保，两个字差之毫厘。

7、本判决之错误

最高院认为：押金属于担保合同履行而交予合同相对方的款项双方未有约定押金利息。对茂业要求承担利息主张不支持。

我认为：既然是担保合同履行，合同确定在2011.6.7解除，自解除之日起，美隆应当就不再占据押金的理由，自2011.6.7日起至还押金之日止，我认为基于不当得利应当支付占有押金的利息。

仅供交流，如有错误请指正，谢谢！

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724