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房屋租赁合同的履行包括房屋的交付、租金支付、相关物业设施的维修、租赁合同当事人之间的就某合同事项履行的意见沟通等。租赁合同履行纠纷常发端于上述焦点问题的处理过程中。本文结合最高人民法院的五个常见合同履行问题的裁判规则解析合同履行过程中上述典型问题的风险问题及处理方式。

一、将消防不合格房屋用于经营后能否再向出租人主张全额损失

出租人向承租人交付消防验收不合格的房屋。承租人将该房屋用于经营，并最终被消防管理部门做出行政处罚。承租人因此提出解除合同并要求出租人赔偿因房屋不符合约定所造成的损失。

出租人向承租人违法交付未经消防验收合格的房屋显然存在违法及违约的情况。但承租人在知悉该情形后仍然将其用于生产经营，也属于违法行为。承租人对此存在过错。据此，因房屋租赁合同解除给承租人造成的损失应当由出租人与承租人共同承担，其中出租人承担主要责任，承租人承担次要责任。

履行提示：承租人对消防验收不合格的房屋应及时要求对方依约纠正违约行为，防止出租人的违法风险渐次转嫁于承租人。

【参考案例：最高人民法院（2013）民申字第1672号民事裁定书】

二、对租赁房屋现状已认可对承租人车位诉求的影响

在商业用房的租赁合同中，一般要涉及车位的租赁使用问题。即便当事人未约定，出租人基于合同附随义务也应当为承租人提供该方面的使用便利。

尽管如此，在实务操作中，如果当事人在合同中已经约定，承租人对合同标的房屋的相关现状已经完全了解，且同意在该现状下签订房屋租赁合同的，当事人未约定车位的租赁使用方式等，事后承租人不能再以承租房屋未附带车位，不符合约定为由向出租人主张违约责任或者解除合同。承租人据此提起诉讼的，司法实践中，法院一般也不予支持。

履行提示：租赁合同中的认可标的房屋现状并不仅仅是一种形式条款。承租人盲目认可标的房屋现状不仅涉及车位诉求问题，还涉及房屋相关物业设施的实际状况。承租人应当在合同签订前对房屋及相关设施进行全面了解，房屋租赁合同中明确此方面涉及的权利义务分配。

【参考案例：最高人民法院（2015）民一终字第184号民事判决书】

三、未约定租金的租期合同是否生效

当事人签订的租赁合同，仅对租赁期限内部分租赁期间的租赁价格进行了约定，但是对剩余租赁期限的价格并未约定。实务中有人认为，此种约定方式导致了剩余租赁期限不具有可履行性，因此剩余租赁期限条款属于无效约定。此种认识系错误理解了合同法关于合同标的物价款的约定规定。合同法第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的．按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条第（二）项规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。据此，合同的价款条款并非影响合同成立及生效的要件，在价款条款缺少的情况下，可以通过协议补充、合同有关条款、交易习惯进行确定。

司法实践中，法院会审查当事人在租赁合同中是否对剩余租赁期限的租赁价格是否约定了计算方法或价格参考确定价格的方法。上述内容均不存在的，法院可以询问当事人是否同意通过第三方鉴定的方式确定房屋租赁价格。当事人同意采用鉴定方式确定价格的，剩余租赁期限仍然属于当事人约定的依法生效的租赁期限。当事人以剩余租赁期限的租金价格无法确定或者法院无权强制当事人缔约为由主张剩余租赁期限条款不生效的，法院不予支持。

履行提示：虽然最高人民法院在处置此问题时认可了租赁合同的法律效力，但从减少纠纷及时获取救济的角度而言，当事人明确租赁价格或价格的计算方式对稳定履行租赁合同至关重要。

【参考案例：最高人民法院（2016）最高法民再369号民事判决书】

四、空置期损失的计算方法及注意事项

因承租人违约导致的出租人损失主要为出租人因空置房屋导致的租金损失（即，空置期限租金损失等于房屋空置期限乘以约定的租金标准）、房屋腾空、改造产生的损失等。其中空置房屋的租金损失往往是当事人争议的焦点。下面就这一损失的计算方法及确定方式进行详述：

实务中需要确定出租人房屋空置的起算点及终止点。在计算房屋空置的起算点时，需要结合出租人知道或应当知道承租人解除合同并已迁出的时间点，而房屋空置的终止时间点则需要结合租赁合同所约定的租赁期限，出租人寻找承租人的情况、对房屋的使用情况等综合确定。

合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”基于该规定，在承租人违约的情况下，出租人有义务采取适当措施防止损失的扩大。此种防止损失扩大的表现形式一般表现为，积极寻找新的承租人或者以其他方式对房屋进行实际使用。其中，出租人的房屋已经完成再次出租的，再次出租的租赁合同起算点为房屋空置的终止时间点。出租人以其他方式继续使用房屋的，开始实际使用房屋的时间为房屋空置的终止时间点。

【参考案例：最高人民法院（2016）最高法民终746号民事判决书】

五、如何确定部分租期租金未支付的诉讼时效起诉点

当事人在租赁合同中约定租金分期支付。其中某期租金支付期限届满，承租人未支付租金的，承租人在随后的租赁合同履行中仅对其他期限的租金进行支付。实务中，有人认为，承租人上述未支付租金的租期届满，其诉讼时效即应当开始计算，超过法律关于1年的诉讼时效规定的，出租人即丧失胜诉权。该观点错误理解了法律关于租金诉讼时效的规定。

若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。承租人某期限内未依约支付租金的行为发生于租赁合同期限内，在其他租期的租金支付义务已经履行的前提下，出租人对该未付租金的债权诉讼时效应当自租赁合同期届满之日起算。

【参考案例：最高人民法院（2011）民提字第304号民事判决书】

编排/郗博鸣