本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

导言：

笔者办理离婚案件过程中，不时会遇到当事人所有的房产除普通商品房外，还有经适房、两限房这种特殊政策下特殊性质的房产。实务中法院是否处理、以及如何处理这类房产？根据笔者实际办案经验总结，仅供参考。

一、经适房、两限房的概念以及各自的购买条件

1.经济适用住房

概念：2007年9月25日，北京市人民政府印发的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第二条的规定：“经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。”，该类房产在实际生活中被大家称为“经适房”。

购买条件：

（一）申请人须取得本市城镇户籍时间满3年，且年满18周岁，申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人（申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。）。

单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。

（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定的标准。城八区的上述标准由市建委会同相关部门根据本市居民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次；远郊区县的上述标准由区县政府结合实际确定，报市政府批准后，每年向社会公布一次。

2.限价商品住房

概念：2008年3月26日，北京市人民政府印发的《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二条的规定：“政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。”，该类房产在实际生活中被大家称为“两限房”。

购买条件：

（一）申请人须具有本市户口，申请家庭应推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人（申请家庭成员之间应具有法定的赡养、扶养或者抚养关系，包括申请人及其配偶、子女、父母等。）。

单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。市政府有关部门可根据限价商品住房供需情况，对单身申请人年龄实行动态管理。

（二）申请家庭人均住房面积、家庭收入、家庭资产须符合规定标准，并实行动态管理。城八区的上述标准由市建设部门会同市有关部门根据本市居民收入、居住水平和住房价格等因素组织确定，经市政府批准后公布。远郊区县的上述标准由区县政府结合实际情况确定，经市政府批准后公布。

二、两类房产均有5年的限售期

1.根据《北京市经济适用住房管理办法（试行）》第二十一条的规定：“购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。”可知，原则上经适房购买5年内不得上市交易，若要出售只能按购买价减去折旧后由政府回购；经适房购买5年后，可以上市交易，但要补缴土地收益等价款。

2.根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条的规定：“购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。”可知，原则上两限房取得房屋权属证书5年内不得转让，若要转让只能按购买价减去折旧后由政府回购；两限房取得房屋权属证书5年后，可以转让，但要补缴土地收益等价款。

综合上述两条规定，两类房产购买/取得房屋权属证书5年内均不能出售，若要出售只能以超低价由政府回购。因此，如要出售房产，绝大数人会选择在购买/取得房屋权属证书5年后出售。

三、离婚诉讼中，法院对这两类房产的处理方式

1.若房产购买/取得房屋权属证书尚未满5年

男女双方在离婚诉讼过程中，涉诉的房产若为购买未满5年的经适房或取得房屋权属证书+契税票（较多法官要求房产证和契税票均满5年），根据5年内不得上市交易的规定，承办法官会将该涉诉房产剥离出来，本案不作处理，请双方当事人在涉诉房产满足上市交易条件后另行诉讼。

此后待涉诉房产上市交易时，双方可以向法院提起离婚后财产纠纷之诉。

2.若房产购买/取得房屋权属证书已满5年，房产为男女双方在婚姻关系存续期间共同申请，并以夫妻共同财产购买

涉诉房产符合上市交易条件，且为男女双方在婚姻关系存续期间以夫妻共同财产购买，按普通商品房进行分割即可，一方取得房屋所有权，向另一方支付折价款。

3.若房产购买/取得房屋权属证书已满5年，房产为一方婚前以个人名义申请并贷款购买，房屋权属登记在该方一人名下

涉诉房产符合上市交易条件，男女双方中的一方婚前以个人名义申请，并由该方向银行贷款购买，房屋权属登记在该方一人名下；婚后，男女双方以夫妻共同财产偿还房屋贷款，该房产属于一方婚前个人财产与婚后双方共同还贷部分组成的混合体。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十条的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”可知，房产应判归不动产权人一方，对于双方婚内共同还贷及相对应的增值部分应予以分割，产权人向对方支付房屋折价款。

4.若房产购买/取得房屋权属证书已满5年，房产为一方婚前以家庭名义申请，并以该方个人名义贷款购买，房屋权属登记在该方一人名下

涉诉房产符合上市交易条件，男女双方中的一方婚前与家人（父母、子女等）以家庭名义申请，并由该方向银行贷款购买，房屋权属登记在该方一人名下；婚后，男女双方以夫妻共同财产偿还房屋贷款，该房产仍属于一方婚前个人财产与婚后双方共同还贷部分组成的混合体。

法院在处理此种情况的房产时，考虑到购房申请人为一方与其家人，尽管家人并未出资，但申请资格本身有利益属性，且一旦申请购买经适房或两限房日后便不再享有该项资格，因此认定该房产涉及到一方家人利益，不能直接适用本文三。3中引用的婚姻法司法解释三第十条规定，而现行法律规定中也无明确规定此种情形应如何分割。所以，实践中法院首先会主持调解，尽量让双方达成调解协议，出具调解书；调解不成，一般会将房产判归产权人所有，同时参考婚内还贷及对应的增值部分酌定数额，判决产权人向另一方支付折价款。

5.若房产购买/取得房屋权属证书已满5年，房产为男女双方与其他家人以家庭名义共同申请并出资购买

涉诉房产符合上市交易条件，男女双方与家人（父母、子女等）以家庭名义共同申请、共同出资购买，则该房产涉及第三人利益，不能在离婚案件中处理，承办法官会将该涉诉房产剥离出来，本案不作处理，另安进行析产诉讼，确定男女双方的夫妻共同财产份额后，再向法院提起离婚后财产纠纷之诉。

四、小结

经适房、两限房的出现属于特定时期、特定环境下的产物，这类政策性住房因购房资格、出售条件等限制区别于普通商品住房，法院在处理此类房产时也苦恼于没有相对应的法律依据，大多数情况下愿意主持调解结案，当事人和代理人也应做好调解的准备，尽量客观的提出调解方案，最终才会有利于解决问题。

编排/王昊宇