八月第二场无讼Live，开启知识分享的Freestyle！！

 

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文/张丽雪 辽宁同格律师事务所

本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

房地产行业的现状，致使二手房交易市场活跃。在购买二手房时，应该注意以下重要问题。

一、明晰房产的所有权

房产的权属问题是二手房买卖的关键。下面将介绍房产在交易过程中可能会导致无法变更房屋所有权的情况、法律是如何规定的，怎样去核查房屋产权。

（一）房产具有抵押

抵押是指抵押人和抵押权人（债权人）以书面形式定力约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

二手房屋交易中，经常易出现的情况：

1.双方签订房屋买卖合同时，买房人明知该房屋已存在抵押，并约定卖房人限期解除抵押，但之后卖房人违约不做解押手续；这种情况下，变更房屋所有权时，会出现很大的困难。

2.签订房屋买卖合同时，买房人对房屋已有抵押不知情；

3.房屋买卖合同签订后，卖房人在房屋上新设立抵押。由于抵押涉及第三方抵押权人的合法权益，在有抵押存在的情况下，买卖合同无法继续履行，双方只能解除合同。

（二）房产有查封

查封，主要是指民事诉讼中的财产保全，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当时起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。在查封不解除的情况下，事实上就无法办理产权过户手续。

（三）房产的共有形式

房屋的所有权如果不是单独所有，需要核查房屋的共有情况。有些房屋有多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当与全部共有人签订房屋买卖合同或者出卖人已经获得其他共有人的同意。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。尤其是非夫妻之间的共有，特别需要注意。

（四）法律规定

1.《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

解析：经抵押权人同意时，抵押房产可以进行交易。但实践中，如果是设置抵押的房产具有债务，通常买受人会出资清偿债权，在这种情况下，无需经过抵押权人的同意可以进行买卖，因为清偿债权的同时，抵押权也消灭。

2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项规定：司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。

解析：明确设置查封或者已经决定查封的房产不可以买卖。实践中，存在善意第三人，由于不清楚查封的情况而签订买卖合同并实际履行，在这种情况下查封解除之前不能变更房屋所有权，但是合同的签订履行仍然有效。

3.《城市房地产管理法》第三十七条第（四）规定：共有房地产，未经其他共有人书面同意的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

解析：违反上述的《城市房地产管理法》强制性规定而签订的房屋买卖合同，属无效合同；但是如果是夫妻之间属于具有特殊的人身关系，在一个家庭，对于出卖房产的行为应该属于夫妻之间商议好的，对于善意第三人，房产的共有人的另一方不得以不同意或者不知道为由来撤销已经生效的房屋转让协议。

二、房屋是否具有出租

除了所有权，还有使用权需要进行核查。很多二手房或许在购买时的目的就是对外出租。若在二手房交易过程中，仅看房产证没有实际了解房屋目前的是否具有租赁的情况，可能会损害买受人的利益。因为我国法律是认可“买卖不破租赁”的原则的，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。即使房屋的所有权已经办理登记完全转让，也是不能直接占有房屋，仍然需要等待租期届满之后。这一点可能会引起纠纷，需要提请注意。如果实践中真的疏忽导致这种情况的出现，可以与出卖人协商，将剩余租期的房租转给买受人。

三、明确约定税费的承担

二手房交易税费包括税收和费用两部分。税收是国家为了满足社会需求，强制征收的税费，主要是指营业税、个人所得税、契税等；费用是指国家机关（房管局等）向有关买卖双方提供特定劳务或服务，按规定收取的一种费用，例如登记费等。

（一）税费的计算方式

1.契税：计算方式为成交价或评估价（高者）×1.5%（商用用房或大于144平米的税率为3%）

2.交易印花税：也称合同印花税。计算方式为成交价或评估价（高者）×0.05%

3.交易服务费：建筑面积（平方米）×3元

4.房屋评估费；按评估额0.5%缴纳

5.个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征）

6.营业税及附加税：营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。成交价或评估价（高者）×5.5%

7.土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。

（二）税费的承担

未明确规定的承担情况为买方需要承担为契税、交易印花税、交易服务费、房产评估费等；买方需要承担的为营业税及附加、土地增值税、个人所得税等。

大多数情况下，交易双方在签订二手房买卖合同的时候，会对税费的承担明确的约定，双方对税费的承担约定可以与法律规定的不一致，以约定的方式为准。因此，为了减少不必要的纠纷，维护各自的合法权益，在进行房屋买卖的过程中需要将税费承担责任分配好，同时明确在买卖协议之中。

四、政策等其它影响二手房交易的问题

（一）市政规划影响

出卖人在出卖房屋时或许了解到了该房产在近年（5年或10年）要面临被拆迁问题，或者房屋附近要建高层住宅或者要建不利工厂等，可能影响采光、居住体验、房价等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（二）法律是否禁止转让

比如军区大院等政策性住房是带有福利性质的，其产权的转让会损害国家集体的利益，转让行为属无效。买受人切忌为贪图一时的优惠，而违反法律规定进行交易。

（三）中介机构是否违规

现在房产市场中，中介机构扮演者比较重要的角色，很多交易是通过房产中介完成的。不得不承认房产中介的角色，不但解决了就业的问题，还对房产的交易方式的合规合序具有重要的影响。但是在实践中，还是需要注意中介工作人员行为的合规性，比如很多中介机构在出售房屋时会打着0首付的旗号来吸引买受人，实际上买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来，最后买受人还是要承担还款义务的。中介机构提供的格式文本的转让协议还需要进行认真的阅读，与自己的交易信息进行核查。

（四）其他费用的结算

包括物业费、管理费、水电费、采暖费等是否具有拖欠不交的行为。需要进行清晰的交接。

编排/李九如

责编/张雨  微信号：Ann199313