本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

随着城镇住房制度改革逐步深入，围绕公有住房租赁、使用、流转以及权益保护等问题引发的纠纷越来越多。其中，在京央企就公有住房进行清理过程中，不乏一些因员工占有2套（含以上）的单位福利分房而引发的纠纷。前段时间笔者恰经手此类客户咨询，现特结合咨询基本情况，就"公有住房"腾退相关问题，进行分析。

基本案情：

1985年，李某获得单位分配住房一套。2000年，因房改，李某以标准价购买了前述单位所分住房，并取得产权证。2004年6月14日，李某又参加了单位的集资购房，签订了《住房协议》，并取得该套房产的房屋产权证。现，单位要求李某按照《住房协议》腾退其以标准价购买的单位分房。

针对上述情况，笔者主要就下述问题进行分析与总结，与诸位分享之：

一、关于争议房屋所涉纠纷的管辖

从案件事实情况上看，李某与单位争议房屋属性为公有住房。产生纠纷的原因是李某参加单位集资购房后未腾退已有公有住房，可见实质上争议房屋所涉纠纷是因单位内部分房、占房、腾退所产生的纠纷。

关于公有住房所涉纠纷的管辖问题，司法实践中存在着两种不同的处理思路：

1.单纯的单位内部腾房纠纷不属于人民法院的管辖范围

根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其向有关部门申请解决。同时，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，"起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖"。

故而，若仅是李某与单位之间的内部腾房纠纷，则不属于人民法院主管的工作范围。基于上述腾房纠纷向人民法院提起诉讼的，人民法院可能依法不予受理或驳回起诉。

2.可基于房屋买卖合同关系向人民法院提起诉讼

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。同时，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款规定，政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

因李某与单位签订有《住房协议》，如管辖法院认为该协议实质上是双方签订之公有住房的房屋买卖合同。不排除法院因双方之间存在房屋买卖合同关系，而接受中铁电气化局与贵司基于房屋买卖合同法律关系的存在而提起的诉讼。如提起相关诉讼，管辖法院为不动产所在地法院。

二、关于纠纷所涉权利之行使是否已过诉讼时效

诉讼时效是指民事权利人受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得时效抗辩权。上述所言之诉讼时效，适用的对象是请求权。

故而，若李某与单位基于房屋买卖合同法律关系向有不动产所在地，提起诉讼，针对纠纷所涉请求权是否已过诉讼时效的问题，将会取决于双方诉诸法院所提之诉讼请求。如，单位向管辖法院提出返还原物的诉讼请求，则不受诉讼时效的限制；李某向管辖法院提起房屋确权之诉，则亦不存在超过诉讼时效的问题。但是，若单位向法院提起的是给付之诉，如违约金等，则根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年，法律另有规定的除外。

三、关于是否能够不腾退任一公有住房

根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

同时，该决定也明确规定，职工以标准价购买的住房，仅拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。据此，李某原有福利分房按照标准价所购买，基于政策性住房的特殊属性与权利限制，虽然李某持有房屋所有权证书，但李某仅享有部分产权。依据上述法律规定，李某的具体产权比例按照买房当年所支付之标准价占成本价的比重确定，李某对原来标准价购买的单位福利分房仅享有占有权、使用权、有限的收益权和处分权。

2004年，李某与单位在意思自治的情况下，处于真实意思表示，签订《住房协议》。该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方应当遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。该协议中明确李某自愿参加集资购房事宜，且该协议明确约定了李某作为需腾退房一方的责任和义务，"3.乙方在办理集资房的手续时，应将腾退房的产权证交给甲方，乙方在收到集资房的钥匙后3个月内将腾退房的钥匙交给甲方。办理腾退房换证手续时，乙方应积极配合，手续办妥后方可取回保证金。……"基于此，我们认为，李某与单位达成一致，在办理集资房的手续时，负有将腾退房的产权证交给单位，并协助办理腾退房换证手续的义务。否则，李某将按照《住房协议》的约定承担相应的违约责任。

单位为原福利分房的所有权人享有占有、使用、收益和处分的权利。李某在基于标准价购买单位福利分房后，对该房屋仅享有占有权、使用权、有限的收益权和处分权。在双方签订《住房协议》后，李某取得新的集资房的房屋所有权，应当将单位原福利分房的房屋产权证交予单位。

故而，我们认为，因办理集资房手续后，李某未腾原福利分房，也未将房屋的产权证交予单位，现享受两套福利性住房，确系违反了国家政策性规定与《住房协议》的约定。由于占有原福利房缺少法律和事实依据，故而李某应当将原福利分房腾退给单位，或者按照北京市房屋的市场价将房款交还给单位。

四、关于腾退公有住房价格评估的问题

在双方签订的《住房协议》中，未对李某将需腾退房腾退给单位所获之腾退价款进行明确的约定。

根据《在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估规范》的规定，在京中央单位职工因置换住房腾退的已购公有住房和已购职工住宅，适用该规范，对旧有住房的评估遵循合法原则、替代原则、价值时点原则和平衡原则。根据该规范的规定，李某所占有之腾退房的估价结果由公有住房房源单位在根据估价目的的某一特定时间的价值或价格予以确定。

编辑/杜倩如