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随着城市私人拥有机动车数量的激增，物业小区的停车位已经日益成为一种稀缺的生活配套资源；关于开发商只卖不租或对小区业主以外的第三方出售、物业公司擅自提高车位租金的纠纷不断发生。由于物权法第七十四条关于“小区车位应当首先满足业主的需要”规定过于原则，在实际操作中开发商与业主之间因车位的纠纷呈愈演愈烈趋势。笔者特对此作简要分析：
一、住宅小区停车位的权属
首先，有必要先探讨一下住宅小区停车位的权属问题。住宅小区是一个相对封闭的区间和范围，停车位是其重要配套设施。住宅小区停车位的权属，依法有如下两种情况：
（一）地下或地上专用停车位，开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范的，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，那么停车位的所有权应当属于开发商所有，车位的所有权和收益权均属产权人，尚未出售的停车位收益应属开发公司。
《物权法》第七十四条第一款即是指的这种情况：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要的规定是满足本小区业主停车的实际需要。
（二）住宅小区的地上或地下停车位及用于临时停车的过道等，如果建设费用已经列入开发成本或分摊面积之中，也就是开发商已从售房款中收回了停车位的建设费用，那么，停车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配。由于停车位权益归全体业主共同共有，开发公司无权擅自出售停车位的长期使用权。停车位的收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共同共有性质。
《物权法》第七十四条第三款即是指的这第二种情况：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
本文只讨论第一种即原始产权属于开发商的情况，对第二种情况不展开论述。
二、小区车位与区分所有建筑物没有从属关系，但在处分时要受到区分所有权的限制。
1、停车位属于小区的组成部分，与小区的主体一区分所有建筑物的关系密不可分，但是否为从属关系？在停车位与区分所有建筑物之间的关系上，梁慧星教授认为车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。根据主物转移、从物随之转移的原则，作为从物的小区停车位的法律权利就依附于作为主物的区分所有建筑物。
2、笔者以为，小区停车位要考虑到它与所依附的区分所有建筑物的关系，但并不能因此推导出主从物关系。主物和从物都是独立之物，需要结合起来才能发挥物之效用，而作用有主要和次要之分。
3、但小区停车位脱离区分所有建筑物还能照样发挥其泊车的功能，故小区停车位和建筑物并非主从关系。停车位是具有相对独立的物，应当可以进行独立交易。如认定为主从关系，必然会出现购买房屋必须购买车位、转让房屋必须转让车位的捆绑处分情况，对普通消费者是不公平的。
最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第239-240页中指出：当事人就项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库的权属达成的协议与当事人之间的商品房买卖合同属于两个法律关系，不存在必然的牵连关系。车位、车库所有权的归属与房屋所有权密切相关，当事人就车位、车库的归属达成协议一般发生在商品房买卖过程中，不购买商品房的开发商也不会给予其购买车位的缔约机会。但在此种情况下，车位、车库的购买协议与商品房买卖合同是两个独立的合同、两个法律关系、两个单独的房地产权属证书。
4、然而，停车位是作为建筑物的配套设施而规划设计的，是为建筑物区分所有权人服务的。无论是理论还是实务上，停车位的权利行使在要受到区分所有权制度中众多相关权利的影响和制约，不能自由处分，必须要考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。
三、小区车位销售或转让给小区业主以外第三人的法律后果
小区车位要首先满足业主的需要，就必须对这两种行为后果进行分析：即开发商对外销售车位、业主购买车位后又将车位对外转让的情况
（一）开发商擅自将车位销售给小区业主以外第三人的行为应是无效行为
《物权法》第74条第1款体现了停车位是为小区业主服务的思想。但是如何满足、满足哪些需要，应当有一个明确和约束。该规定到底赋予了业主什么样的权利，该权利性质如何？是规定了一定的期限，还是通过优先购买权来实现？“首先满足业主的需要”这种限制是一种原则性的表述，还是具有某种法律效力的规则？法律并没有明确。
针对实践中开发商将车位、车库高价出售给业主以外的人停放问题，全国人大常委会法制工作委员会民法室编制的《中华人民共和国物权法--条文说明、立法理由及相关规定》中认为第74条第1款有针对性地规定了“建筑区划的车位车库应当首先满足业主的需要”。主要针对的是开发商与小区以外的第三人的行为，由此可以推断其立法目的为“限制开发商将小区车位转让或者出租给小区以外的第三人”。参与《物权法》立法的王利明教授也认为，“首先满足业主需要的原则”旨在针对实践中存在的车位车库建成之后，开发商将其高价卖给小区以外的第三人的情形。如果此条不是强制性规定，开发商就可以不承担责任。这与《物权法》第七十四条的立法初衷是大相径庭的。
因此，《物权法》第七十四条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》第五十二条规定的强制性规定。如果开发商违反了该规定出卖或者出租车位、车库，有利害关系的业主请求宣告该买卖行为无效或者请求终止租赁关系的，人民法院应予支持。（参见最高人民法院民事审判第一庭编著：《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第97页。）
（二）小区业主购买车位取得产权后对外转让要受到建筑物区分所有权的限制
如上所述，物权法立法时针对车位对外销售的限制主要是针对开发商，而对于小区业主通过购买车位取得产权后能否对外自由转让目前没有明确限制性规定。但笔者认为：车位与建筑尽管不是主物与从物的关系，但因小区车位是小区的重要配套设施，在对停车位做出处分时应考虑到它与其依附的建筑物之间的关系。故笔者建议国家在物权立法方面应作出补充，在成立业委会、管理成熟的小区，由房管部门和社区指导，建立类似小区业主对本小区车位在同等条件下具有优先购买权的机制，但应注意采取此类竞价机制应最大程度降低交易成本。
四、开发商对小区车位以何种方式满足业主的需要
1、应是对全体业主或大部分业主的合理，而不是对个别业主的合理。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对如何理解“首先满足业主的需求”给出了解释，该条规定建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定
2、只能是合理的需要，对于“业主的需要”的理解，王利明教授认为：只要满足业主基本的停车需要，就认为已经满足。
《重庆市国土房管局关于贯彻落实<重庆市物业管理条例>若干问题的实施意见》第五条、关于物业管理区域内机动车的车位（库）问题第（二）规定：车位（库）应首先满足本小区内业主需要。房地产开发项目规划用于停放汽车的车位（库）数量等于或低于本房地产开发项目的房屋套数的，房屋购买人每购买一套房屋，只能相应购买本房地产开发项目的不超过一个规划用于停放汽车的车位（库）。车位（库）有空余的，可临时出租，但每次租期不得超过六个月。
3、合理时间的限制。开发商以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，业主行使权利也是在告知后的合理时间内；过了此时间后个别业主没有购买或承租的，不能认定为没有满足业主的需要。
商品房住宅小区和物业管理是近几十年在我国才出现的，物业管理和建筑物区分所有权理论本身也不成熟，故对于小区车位、车库和业主、开发商的法律关系和利益构建还需要进一步立法加强，并在实践中完善。
编排/卢明亮
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726