文/苌乐 北京市炜衡律师事务所

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根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。本集体经济组织成员之间买卖小产权房的合同一般认定为有效。本文着重讨论本集体经济组织成员与其他集体经济组织成员、城镇居民之间买卖小产权房合同的效力裁判。

确认小产权房买卖合同效力常见案由

1、房屋买卖合同纠纷

2、所有权确认纠纷

3、农村房屋买卖合同纠纷

4、确认合同无效纠纷

5、返还原物纠纷

一、小产权房概念简析

小产权房因为其价格较正规商品房低廉，所以在二手房市场较为活跃。小产权房不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的销售住房。由于该类房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。此外，由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用，因此这类住房无法得到由国家颁发的产权证，而是由乡政府或村委会颁发认可，所以也称乡产权房。

二、案由：所有权确认纠纷，法院判决本集体与非本集体经济组织成员签署的小产权房买卖合同无效

临沂市中级人民法院再审曹忠强与宋淑芳、宋淑芬所有权确认纠纷一案（（2014）临民一终字第559号）。

裁判观点：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。本案中上诉人曹xx与马xx就涉案房产签订了房屋买卖合同，曹xx不是杨庄村居民，作为非本集体经济组织成员购买本集体经济组织所有的土地建设的“小产权房”，其买卖行为不受法律保护。故双方签订的房屋买卖合同无效。上诉人曹xx诉请法院确认涉案房产归其所有，于法相悖，本院不予支持。

三、案由：农村房屋买卖合同纠纷，法院判决本集体经济组织成员与城镇居民签署的农村房屋买卖合同无效

沈阳市中级人民法院二审审理了陈玉珍因与被上诉人夏德义农村房屋买卖合同纠纷一案（（2015）沈中民二终字第2549号）。

2001年7月15日，原告与被告（城镇户口）口头约定将于洪区大青中朝友谊乡大青村栋号xx房屋作价出售给被告。当日，原告履行了交付房屋义务，被告向原告支付了全额购房款。2001年，被告取得诉争房屋的房屋所有权证书及房屋占用范围内土地使用权证书。2012年6月，本案诉争房屋因拆迁灭失。原、被告双方均未与相关部门达成拆迁安置补偿协议，亦未领取房屋拆迁补偿款。2005年11月20日，被告因病死亡。诉争房产灭失前，由被告的配偶及婚生女占有使用。

裁判观点：1、本案诉争房屋所占用的土地为农村宅基地，属于农民集体所有。被告在签订房屋买卖合同时为城镇居民，并非诉争房屋所在地的农村集体成员，依据《中华人民共和国土地管理法》及《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）中关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的相关规定，因此原告与被告签订的房屋买卖合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，应当无效。

2、合同无效，自始无效，原、被告双方应当恢复至签订房屋买卖合同之前的法律状态。因诉争房屋灭失，故被告无须承担返还责任，但原告应当返还被告购房款。关于被告因合同无效而产生的其他经济损失，可待房屋拆迁安置补偿事实发生后，另行提起告诉。

3、原告要求被告支付诉争房屋的拆迁补偿款的问题。因原、被告双方均未与房屋拆迁安置部门签订房屋拆迁安置补偿合同，安置补偿的事实并未发生，故对于原告要求支付诉争房屋的拆迁补偿款之主张，原审法院不予支持。

四、案由：确认合同无效纠纷，法院判决可以办理正规产权证的回迁安置房屋的买卖合同有效

北京市第三中级人民法院二审审理了马玉贵等与杨普军确认合同无效纠纷（（2014）三中民终字第07017号）。

2001年2月23日，原告与北京市常营回族乡人民政府签署《常营回族乡房屋拆迁补偿协议书》。后原告获得包括北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋）的回迁安置的房屋。2004年2月，原告与被告签订《楼房买卖协议书》，出售上述涉案房屋。合同约定从立字日起楼房交给被告所有，卖方本人及配偶子女及其他亲属，不得加以干涉，产权问题，因暂时不能办理，不管以后有何变故产权均归被告所有，物业管理费及过户一切费用等，均由被告承担。被告已于2003年年底、2004年年初分两次给付15万元购房款给二原告。二原告已于2003年将涉案房屋交付被告，由被告居住使用至今。

裁判观点：本案争议焦点为涉案房屋，是否属于小产权房及是否可以交易？涉案房屋属于拆迁安置房屋，目前该房屋未取得所有权证，对于房屋的产权性质，依据现有证据不能判断是否属于小产权房及是否能进行买卖。双方签订的《房产买卖协议书》中明确约定“鉴于当地政府尚未给此次拆迁户办理产权证，因此甲方承诺在今后办理产权证及过户的过程中无条件帮助乙方”，该条约定说明了在以后可以办理产权证时才存在办理买卖过户的问题，目前并未达到双方约定的过户条件，也不能确定该房屋在取得所有权证后也不能办理买卖过户，故在目前房屋产权性质没有明确的情况下，不能否定双方关于房屋买卖的约定。

五、案由：房屋买卖合同纠纷，法院判决因回迁安置房的土地使用权已变更为国有土地性质，房屋买卖合同有效

沈阳市中级人民法院二审审理了上诉人那荣辉、那素香、那荣光、那淑霞、那淑红与被上诉人张先礼房屋买卖合同纠纷一案（（2016）辽01民终1122号）。

原告与母亲共同的住房位于和平区长白乡沙岗子村xxx号，2007年9月3日拆迁，原告的母亲代表家庭与沈阳市和平新征地拆迁有限责任公司签订了房屋补偿安置协议书，62.69平方米的回迁安置房中，原告占22.69平方米，其母张玉兰为40平方米。后张玉兰将整个房屋出卖给被上诉人。

裁判认为：诉争房屋系农村集体土地村屯改造房屋，但从沈阳市房产局房屋所有权初始登记申请书中显示诉争房屋所在项目土地证号为沈阳国用（2009）字第和平008号，表明诉争房屋所坐落的土地性质已变更为国有土地性质，故上诉人以小产权房不能买卖为由主张被上诉人与张玉兰签订的《房屋买卖协议书》无效没有事实及法律依据。

六、案由：房屋买卖合同纠纷，法院裁定驳回起诉

济南市中级人民法院二审审理了高瑞明与袁传太农村房屋买卖合同纠纷一案（（2017）鲁01民终614号）。

原告系章丘市xx街道办事处xx村村民，在xx村xx一街32号拥有宅基地一处，并在该宅基地上建设房屋。2004年7月15日原告与被告签订房屋买卖协议书，2004年8月30日原告协助被告办理了涉案房产过户手续。2016年4月章丘市政府启动旧城改造项目工程，被告与章丘市xx街道办事处签订《xx村拆迁补偿协议书》，后涉案宅基地上房产被拆除。原告起诉要求确认其与被告签订的房屋买卖协议书无效，并主张享有拆迁补偿权益。

裁判观点：双方当事人之间产生的纠纷实质上属于因集体土地上的房屋拆迁安置补偿引起的纠纷，而对集体土地上的房屋拆迁安置补偿问题，我国目前尚无明确的法律规定，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序予以处理，也缺乏明确的法律依据，故人民法院受理此类民事案件于法无据。且此类纠纷亦无法参照国务院发布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》来处理因集体土地上的房屋征收安置补偿产生的争议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合“属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，本案争议不属于人民法院民事案件的审理范围，一审法院裁定驳回起诉并无不当。

七、案由：返还原物纠纷，法院裁定驳回原告返还原物的起诉

北京市高级人民法院再审冯恩福返还原物纠纷申诉、申请民事裁定书一案（（2015）高民申字第03341号）

裁判观点：根据已查明的事实，涉案房屋系小产权房，现有关小产权房的法律法规及处理原则尚未出台，如何界定小产权房的相关权利尚无定论，冯恩福对涉案房屋享有何种权利亦难以确定。在此前提下，应先解决冯恩福是否有权出售涉案房屋以及高文明与案外人之间的房屋买卖行为是否有效等问题，两审法院据此认定冯恩福直接以返还原物为由起诉要求返还涉案房屋，缺乏法律依据，进而裁定驳回冯恩福的起诉并无不当，本院予以支持。

编排/李九如

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