本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）

目前各地在房屋买卖中，已普遍推行了房屋买卖网签及备案的制度，但很多购房者尚不知道存在网签及备案这一交易环节或者没有意识到网签及备案的重要性；同时又对网签及备案在一房多卖及法院查封时的效力增加了不应有的扩张解释，在理解上有一定混乱。本文就网签备案、预告登记的效力、一房数卖的优先保护、网签备案能否对抗法院查封的相关问题进行梳理，从购房者角度提供法律建议，以保障购房者的合法权益。

一、网签及备案基本情况介绍

在房屋买卖交易中，交易双方签订房屋买卖合同后，需到房地产相关部门进行备案，并可在网上查询交易情况，即是网签。网签最初是房地产管理部门为规范房地产开发企业规范销售房屋，实现信息互通共享，防止一房二卖而建立的一个网络化管理系统。购房者网签之后会得到一个网签号，可在网上查询房屋交易信息。已经网签过的房屋，无法进行第二次网签，一定程度上有利于避免开发商一房二卖，是一种行政管理行为，有利于保护房者的权益。

(一）网签及备案的法律规定

1、备案的规定：《城市商品房预售管理办法》建设部令第131号《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》于2004年7月13日经建设部第41次常务会议讨论通过并颁布实施。第十条规定：　商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

　　房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。

　　预售人与预购人签订商品房买卖合同后，可以依法申请预告登记。

2、网签的规定：

（1）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发【2010】4号，以下简称《通知》）要求，进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度。首次以国务院文件的形式明确要求建立新建商品房、存量房网签制度，为全面实施房屋买卖合同网签提供了法规依据。

（2）重庆市国土房管局关于加强商品房买卖合同网签备案管理的通知渝国土房管〔2016〕227号第二条规定：正式网签备案后，系统将向购房人发送短信确认，告知查询合同网签方式，并提示购房人督促开发企业及时领取合同登记备案证明。

（3）重庆市城镇房地产交易管理条例（2011年5月27日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议修订 ）

第十九条规定：商品房预售人应当按照规定将商品房买卖合同报送房地产行政主管部门登记备案。未经登记备案的商品房买卖合同，不得对抗第三人；由此造成的损失，由预售人承担。

已实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人与预购人应当网上签订合同，同时将合同的基本信息传送给房地产交易管理机构进行网上登记备案。预购人网上登记备案后可以到预售房屋所在地房地产交易管理机构领取预购商品房买卖合同登记备案证明。

未实行商品房买卖合同网上签约、联机备案的地区，预售人应当在签约之日起十五日内向预售房屋所在地房地产交易管理机构申请办理登记备案手续。房地产交易管理机构应当自受理之日起五个工作日内向买卖双方出具预购商品房买卖合同登记备案证明。

已登记备案的合同需要变更或者解除的，交易双方应当向房地产交易管理机构提交书面申请。

（二）网签的类型及流程

1、房屋买卖交易根据交易房屋状态的不同，可以分为增量（新房）商品房网签和存量房（二手房）网签。增量商品房是指房地产开发商投资新建的商品房；存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

2.网签流程:增量商品房网签交易双方当事人根据网上公示的买卖合同文本协商拟定合同相关条款，先进行草签合同，上传双方信息后，再由房地产开发企业通过网上签约系统，打印经双方确认的协议或合同，然后双方当事人签字、盖章，最后在交易系统的电子楼盘表上注明该商品房已被预订（认购）或签约。

二、网签备案的区别及性质

（一）网签与备案的区别

从上述国家及重庆市规定可看出：网签及备案是两个阶段发生的行为，合同签订在前、备案在后；目前随着信息化技术的发展，在现有的技术条件下，房屋交易网签完成时，即已同时完成了房屋交易的网上联机备案手续。

备案包括开发商备案和购房合同备案。前者指开发企业在取得预售证后向房产管理部门备案房屋出售价格，面向社会出售。后者是指购房者和开发商签订合同之后，在房屋管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式。

（二）网签备案的性质

1、无论是新增商品房买卖合同的网签还是二手房买卖合同的网络备案，其本质上都是房地主管部门一种通过网络进行的行政备案。网签本身不具有创设权利的功能，但会起到交易的公示和证明作用。

在办理网签备案之后，没有经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房屋在前次网签没有解除之前，不能进行第二次网签，网签之后，如果卖房人再把房子卖给其他人，在撤销前一次网签之前，房产交易中心是不允许办理第二次网签的，而不办理网签就无法进行房产过户登记，因此网签可以一定程度上限制一房二卖。

2、网签有利于政府对房产交易市场进行监控，增加交易透明度，维护房产买卖双方的交易安全。《不动产登记暂行条例》第二十四条规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。国土部和住建部下发的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）要求实现信息互通共享。不动产登记信息管理基础平台与房屋交易管理信息平台要相互对接，通过交换接口、数据抄送等形式，实现实时互通共享，消除“信息孤岛”，确保相关业务办理的连续、安全、便捷。房屋交易网签后，网签数据将会实时同步给不动产登记部门，房产交易管理和不动产登记的数据实时互通，可以有效防止对网签的房屋进行抵押或转移登记。

三、网签备案的房屋买卖合同在一房多卖情况下优先保护探讨

如上所述，网签的房屋买卖合同具有排他性，即同一房屋在网签后，不能被同一卖方与其他买方网签，且该网签是通向过户登记的保障，并且在开发商新售的增量商品房而言，在销售现场均可以通过二维码等多种方式来查询出售房屋的网签情况，显然具有一定的债权公示性效力，但因“网签”的效力缺乏明确的法律依据，司法实践中，存在 “一房数卖”的情况下，法院各执所见。有的法院认为，应将网签作为优先考虑因素，有的则将占有并结合当事人是否有主观意等因素作为优先考虑因素。

（一）相关法律规定

1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条的规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条还明确规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

3、重庆市高级人民法院关于当前民事审判若干法律问题的指导意见（2007年11月22日市高级人民法院审委会第564次会议通过）

第38条规定：一房多卖情形的处理。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，只要不违反法律的禁止性规定，均是有效合同。不能履行的，依法承担违约责任。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；未进行房屋产权登记但开发商已交付的，已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；既未登记，又未合法占有商品房的，先行支付购房款的买受人取得商品房的所有权；如果合同均未履行，依法成立在先的买卖合同的买受人履行合同的请求应予以支持。

4、　2016年最高人民法院公布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，指导各级人民法院依法公正审理各类民事案件，其中对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

（二）解读：

1、一般情形下，“一房数卖”中商品房买卖合同均属有效，而实际履行只能是其中之一，违反应依法承担违约责任而非缔约过失责任。未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。因此，当开发商与一买受人订立《商品房买卖合同》后，房屋所有权并未让予该买受人，开发商又与多个买受人签订《商品房买卖合同》，多个买卖合同并非必然无效。

当“一房数卖”合同中有《合同法》第五十二条规定的无效情形，该《商品房买卖合同》当属无效。《合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效。而且根据

2、从最高院态度可看出：

（1）已经办理房屋所有权转移登记的，房屋归该购房者是因为物权优先于债权的原则，除非第三人能证明上述交易是来意串通来达到否定合同效力的目的。

（2）均未办理房屋所有权转移登记或预告登记，已经实际合法占有房屋的，房屋归该买受人（但出卖人与买受人之间恶意串通的除外）。虽然根据我国物权法规定，房屋的所有权转移以办理产权登记过户为标准，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用，其中一份合同已经得到实际的履行，体现了卖房人的履行合同的真实意愿。在数份商品房买卖合同中，有一份合同已经办理了合同登记备案（网签），而另一份已经将标的房屋实际交付使用，合同的登记备案仅系双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有实际履行意义，此时应当确认已经将标的房屋实际交付使用的合同得到优先履行。

（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定房屋归属。该种情形下，主要考量合同的实际履行情况。法院一般优先保护已付全款并实际占有房屋的一方的合法权利，合同订立在后的一方应负有较大的审慎义务。

上述第（2）情况以实际合法占有优先于网签的观念及规定，是否合理尚有待商榷。虽然实际占有房屋可起到公示债权的作用，但实际占有人与房主之间是否确属买卖关系，占有人何时占有房屋，均难以通过占有自身得以证实。而房产行政主管部门的强力推动，网签备案已成为房屋买卖的必经途径，潜在的买方也很容易在交易前在销售部、房管部门、通过房屋经纪机构查询到网签信息。且网签信息是在当事人和房管部门的共同参与下形成的，具有高度的权威性和稳定性，它还记载于楼盘表，形成公开的交易档案，具有相当的公开性。因此，相比较而言，网签对债权的公示效能显然更强，肯定其优先性，更有利于维护房屋交易安全。

编辑/杜倩如