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对于被执行人与案外人的共有房产，在案外人不同意进行处分的情况下，是否可直接拍卖该房产，目前司法实践中存在分歧，不同的法院甚至不同的执行法官都会存在不一样的操作。

一、查封阶段是否可查封共有的房产

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。”

在实际操作中，因为共有房产具有不可分割性，故一般对于共有房产是直接进行查封，很难按照份额进行查封。但是在（2017）粤执复92号案件中，广东省高级人民法院以涉案财产为按份共有且份额明确，裁定对案外人所占产权份额应当予以解封。说明法院在具体操作中对于共有房产应如何进行查封也无统一标准。

二、共同共有房产法院执行实践

（2017）苏执复120号案件中，因案外人作为房产共有人向法院申请执行异议，江苏省高级人民法院在执行阶段停止了对该共有房屋的评估行为，此案件说明法院在执行阶段仍对能否未经其他共有人同意直接执行共有房产存在疑虑，认为共同共有房产应先经过析产诉讼以明晰共有房产的份额。

然而在（2017）最高法民申2083号案件中，最高人民法院认为，该共有房产是夫妻共有房产，内蒙古高级人民法院在对共有财产进行拍卖时不损害案外人应有财产份额的情况下，作为共有人的案外人不能以“先析产再执行”排除对该共有房产的强制执行效力。

笔者认为，从以上两个案例分析可知，在司法实践中，共同共有的房产并非不能得到强制执行，在共有人为夫妻关系的情况下，法院得直接强制执行、拍卖或者变卖该房产，但应该对于拍卖或者变卖房产的价款给案外共有人预留应得的财产份额。在共有人并非夫妻关系且案外共有人不愿意就房产与债权人协商分割的，债权人需另行提起析产诉讼，对涉案共有房产进行析产，以明晰份额。

三、按份共有房产法院执行实践

对于按份共有的房产，因份额已经明晰，故一般无需提起析产诉讼以明晰份额，法院可根据份额直接行使查封或就该份额进行执行。

四、共有房产的析产诉讼

（一）析产诉讼的法律依据

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。”

此条款可视为对债权人代位权的扩大解释，将债权人代位权的范围从债权扩大到“请求分割共有物的权利”，债权人可依据此条在执行阶段代被执行人提起析产诉讼，请求分割共有房产，以此明确债务人对该共有房产的应占份额。

（二）析产诉讼后法院对涉案房产如何拍卖

目前司法实践对于共有房产如何拍卖存在不同意见，在中国裁判文书网中搜寻相关案例，发现主要存在三种操作模式。

一种是暂时不予处置，如（2016）沪0118执异75号案件中， 上海市青浦区人民法院因为案外共有人的执行异议裁定中止对涉案共有房产的执行。

一种是仅拍卖被执行人所占房产份额，如（2018）粤执复219号案件中，广东省高院裁定仅拍卖被执行人房产的四分之一份额，（2018）粤执复8号案件中，广东省高院认可珠海中院处理被执行人房产50%份额的行为。

另一种是对被执行人的共有房产整体拍卖，但拍卖所得价款应对其他共有人应得份额予以预留，如（2015）佛中法民三终字第1242号案件中，佛山市中级人民判决对共有房产予以拍卖或者变卖，拍卖所得款按照比例予以分配。

五、被执行人或者案外人是否可依据“唯一住房”阻却执行

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”

故满足上述条款的任一条的，被执行人或案外人均不得以“唯一住房”抗辩人民法院执行局对于房产的拍卖行为。

六、共有房产执行司法乱象的出路

（一）共有人协商确定共有房产的分割，但此种协商以不损害债权人的利益为前提

笔者认为，共有的房产在执行阶段，共有人可以协商确定是否对被执行人应占房产份额予以回购，使得债权人可以获得与房产份额对应的价款用以清偿债务；也可以协商房产份额全部归属于被执行人，其他共有人同意拍卖整屋，拍卖所得款中预留其他共有人应有财产份额。

（二）协商不成的，应当针对共有房产整体拍卖

《中华人民共和国物权法》第99条、100条就共有物的分割以及分割方式作出了规定，共有人有重大理由的，可以请求分割共有物，共有物可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

房产的所有权实质上为业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。该权利具有三个显著特征：一是结构上的独立性,应当在建筑物构造上能够与同一建筑物中的其他部分完全隔离，四壁上具有明确的遮蔽性；二是使用上的独立性，该部分能够被单独地加以使用，具有独立的使用价值，无需借助其他的辅助部分加以利用；三是符合不动产单元的要求，可以被依法记载于不动产登记簿上。

笔者认为，物权法遵循一物一权原则，一个物上仅存在一个所有权，所有权无法进行分割，除非在具体个案中共有的房产各个部分能够保持构造上独立、具备独立使用性，且分割行为不会减损价值的，才可以对共有房产进行分割，否则应采取折价、拍卖或者变卖的方式予以分割。被执行人的共有不动产，因被执行人有未履行的生效裁判确定的义务，可以作为《中华人民共和国物权法》规定的分割共有不动产的重大理由，无论共有的形式如何，法院对共有房产可以强制执行。人民法院上述就房产份额进行拍卖的行为明显与物权法的规定相冲突，且在实际操作中，存在诸多难题。

其一，竞拍人不愿竞拍不能独立享有所有权的房产。

共有房产是按份额拍卖的，竞拍后竞拍者作为房产的按份共有人不能对共有房产独立行使处分权，占有、使用、收益的权利也不能得到完全行使，需与其他共有人共同行使，这就使得大多数人不愿意竞拍。

其二，假使有人竞拍该房产，竞拍者作为按份共有人也难以很好地行使占有、使用等权利。

按常理而言，共有关系是基于家人、朋友、恋人、合作伙伴等社会关系产生，彼此之间存在信任关系，愿意给予对方基本的信任，可以在共有房产中共同生活，提供应予的便利，而竞拍该共有房产的人一般与其他共有人不产生此种社会关系，其基于竞买的行为产生此种共有关系，就算其在执行局的帮助下入住该共有房屋，与其他在该房屋内居住的其他共有人的陌生关系使得其在使用房屋时必定产生诸多不便。

其三，当竞拍者欲分割该共有房产，而其他共有人不同意时，其只得提起诉讼请求法院予以分割，加重了司法负担。

竞拍者竞拍共有房产的份额后，其不享有独立处分该份额的权利，任何处分行为需要经三分之二共有人的同意，若其他人不同意，其只得诉讼提起分割，这将不利于权利关系的稳定性。

综上，笔者认为，从物权法的立法出发点以及最高院的司法案例出发，人民法院应当对共有房产进行整体拍卖，其他按份共有人享有优先购买权，就拍卖所得价款按比例予以分配。

如（2016）沪0118执异110号案件中，上海市青浦区法院认为，法院依法查封、拍卖等司法强制措施，并不以权利人的同意为前提。共有权人的利益，可向法院另行主张权利，就其共有份额要求获得相应的财产变现后的钱款，故法院拍卖涉案房产，并未损害其他共有人的共有权利。此种观点应当予以推广，以此解决共有房产查封、执行中的司法乱象。

编辑/daicy