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改革开放以来，我国房地产经济飞速发展，在我国市场经济中的作用越来越大。如今房地产已成为我国经济的中流砥柱，是市场经济的重要组成部分。伴随着房地产行业的快速崛起，大量商品房拔地而起，但因为房地产开发公司（下称“房开公司”）过多关注业务增量，而忽略法律管理，这导致出现大量商品房预售合同纠纷。房开公司逾期交房的违约行为，使业主遭受经济损失，同时也将使企业声誉受到损害。

如果小区业主碰到房地产开发商逾期交房且拒不赔付相应损失时，业主该如何最大限度维护自己的合法权益，房开公司又该如何缓解争议，下文将详细说明。

一、业主应问询房开公司赔偿事宜，避免经过诉讼时效。

依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本类纠纷中，业主在签订《商品房买卖合同》后，根据合同约定条款，应该知道交房期限。如果房开公司逾期未交房，业主就应知道权利受到了侵害且义务人就是某房开公司，故交房期限届满之日即为诉讼时效起算之日，从该日起算三年诉讼时效。如果三年中业主没有主张过该权利或没有保留主张权利的证据，诉讼时效经过，业主只剩下自然债权，就算之后提起诉讼，一般也是败诉。

二、保存相关证据，准备提起诉讼。

这一环节对于整个案件的走势至关重要。证据是证明（案件）事实的材料，证据问题是核心问题，解决纠纷实际上都是围绕证据的搜集和运用进行。如果走到诉讼，那么通俗来说“打官司就是打证据”，证据在诉讼中起着举足轻重的作用。

商品房预售合同纠纷，业主方应准备的证据有：《商品房买卖合同》、缴纳房款的收据或发票等。

三、制作解决争议策略-先和解，后诉讼。

（1）首先，当逾期交房事件发生时，业主应积极找到房开公司问询相关事宜，问询何时能实际交付房屋，该如何赔偿等。在房开公司回答时尽量采取录音的形式，保存证据。双方交谈后，业主可以要求房开公司出具书面承诺，就何时交房及如何赔偿等相关事宜留下书面材料，该书面承诺有两个作用：第一能起到诉讼时效中断的作用；第二能作为证据提交法院。

对于房开公司来讲，该和解程序是解决争议的最佳时机。一般分两种情况解决：第一种情况，房开公司确实没有合法减免责任的理由且业主按约履行了付款义务，那么房开公司应积极找到业主协商解决，以免日后起诉到法院，有损公司形象和公司信誉；第二种情况，如果开发商公司有证据证明因不可抗力而延期，那么应主动找到业主说清事实并出示证据，扣除不可抗力导致的延期天数，协商赔偿事宜。

（2）其次，业主应问询房地产公司违约交房的理由，分三种情况：第一，因为雾霾原因、开办重大会议等要求建筑企业停止施工，所以导致延期交房；第二，是我们资金没有到位，所以延期交房；第三，因为施工进度拖延导致延期交房。综合以上几种可能，如果得到的答复是天气原因等不可抗力情形，业主此时应注意，房开公司将主张不可抗力导致延期交房，请求法院减免赔偿责任。

四、业主充分准备后，能胜诉吗，胜诉的话能得到多少赔偿。

根据本律师参与办理的商品房销售合同纠纷案件来看，如果业主手中的证据能够证明待证事实，即：房开公司逾期交房构成违约，那么依据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，房地产开发商应该赔偿业主相应的损失。

赔偿数额根据《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准，延期天数等于逾期交房的天数扣除不可抗力导致延期的天数。如果违约金数额过高或过低需要调整，参照该地段房屋的实际房屋租赁费用。

五、案例分析

2015年12月17日，小李与某房地产开发有限公司（下称“某房开公司”）签订了合同编号为2015-011344225号的《天津市商品房买卖合同》。其中合同约定，（一）第三条，房开公司于2016年12月31日前，将符合条件的商品房交付小李使用。（二）第五条，房开公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，小李有权向房开公司追究已付款利息，利息自合同约定房开公司应交付商品房次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利律计算。（三）如超过前述约定期限的，小李在向房开公司追究已付款利息的同时，还有权追究房开公司的违约责任：合同继续履行。房开公司应支付小李已付款利息，利息自合同约定房开公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，房开公司还应每日按商品房价款的万分之零点一向小李支付违约金。

前述合同签订后，小李按照合同约定支付了全部购房款，但房开公司未按约定期限履行房屋交付义务，实际交付房屋逾期160天。房开公司逾期交付房屋的行为已经构成了《天津市商品房买卖合同》约定的违约事件，依据《合同法》107条、114条之规定，以及《天津市商品房买卖合同》第五条的约定，小李请求房开公司支付逾期交房的利息和违约金，共计13270元。

此案经过天津仲裁委开庭审理，房开公司当庭认可了业主的全部证据且同意业主的全部仲裁申请，双方经过协商达成和解，房开公司赔偿业主12000元。

本案中，业主能够在复杂的仲裁程序中之所以能胜出，在事实上，依靠的是完整的证据链；在法律上，依靠的是对诉讼时效及合同约定内容的准确把握。重点提示，在业主提起违约之诉前，一定要确保自己已完全履行合同义务。

六、住房对于业主来讲是安身立命之本。

“家”是由象形文字演变而来，那宝字盖就是头上的屋顶，所以房屋就是业主的安身立命之本。当碰到房地产公司逾期交房时，业主们要运用法律的武器解决争议，按照“契约精神”维护自己的合法权益。

编排/郗博鸣