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一房多卖中，买受人均未办理房屋过户登记的情况下，有的买受人主张合同成立在先，有的买受人主张已经交付全款，有的买受人主张实际占有，有的买受人主张合同成立在后但已经履行了网签备案预告登记等等。各方都要求履行合同办理房屋过户登记时，法院会优先支持哪一方？

实践中不同地区对上述问题的处理也是意见不一。有的地区通过制定本辖区内关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见，统一本辖区内该类案件的处理；有的地区虽然没有制定统一的指导意见，但在案件的审理过程中也会根据实际情况，解决合同履行的顺位问题。

一、北京地区的处理思路

北京市通过制定相关指导意见，锁定了一房多卖中买受人均未办理房屋所有权转移登记，且均要求履行合同时的履行顺序问题。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条规定，出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；3、均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

二、安徽地区的处理思路

安徽省也出台了相关指导意见，明确了一房多卖中买受人均未办理房屋所有权转移登记，且均要求履行合同时的履行顺序问题。《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第一条第三款规定，关于新建商品房买卖合同纠纷，出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：1、已经办理房屋所有权转移登记的；2、已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；3、已经合法占有房屋的；4、合同实际履行在先的；5、均未履行，合同成立在先的。

签订房屋买卖合同在先的买受人已经合法占有了房屋，出卖人又与后买受人签订合同并办理了房屋所有权转移登记，除非先买受人能够举证证明后买受人在签订合同及办理房屋所有权转移登记时知道或应当知道房屋已被其他买受人先行占有，仍应优先保护已经办理了房屋所有权转移登记的买受人。

三、山东青岛地区的处理思路（结合案例）

山东青岛地区并未出台相关的指导意见，但是笔者通过案例检索，在此列举两则有代表性的案例，供大家参考。法院对于一房多卖的认定主要从以下几点进行分析：1、合同成立在后的一方负有较大的审慎义务。2、优先保护已付全款并实际占有房屋的一方的合法权利。3、合同成立在后并办理过户登记的买受人若存在主观恶意，则不得对抗合同成立在先并已经实际占的买受人。4、根据合同签订时间、付款比例、网上备案、交付及占有使用情况等方面进行综合考量。

（一）雒福忠与乔义和返还原物纠纷【（2016）鲁02民终7813号】

一审法院归纳案件的争议焦点为：所有权和占有权发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权而要求房屋内的实际占有人迁出。

第一、金州贸易大厦从万邦公司处购买了涉案房屋，且完成了交付，后万邦公司又将涉案房产卖予雒福忠并完成了过户登记，涉案房产涉及一房二卖。雒福忠作为后买受人与万邦公司之间达成房屋买卖前，作为大额款项重大财产的交易，雒福忠应了解房屋的权属、结构、占有等房屋基本情况。雒福忠在购买涉案房屋时，乔义和已在此房中居住多年，庭审中雒福忠认可知道有人居住，即雒福忠明知涉案房屋已被他人先行占有。日常生活中的房屋买卖，交易相对方往往基于了解标的物自然属性的目的进行实地查看，而本案中，雒福忠明知他人居住的情况下却仍与转让人签订房屋买卖合同并办理过户，有违一般交易习惯，其对于转让人是否有权处分房屋这一事实明显处于放任状态，有违一般人在同类交易时应有的谨慎和注意义务。故雒福忠在未从出售方处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人腾出房屋，不予支持。

第二、本案中，虽然雒福忠已于2015年5月27日取得了涉案房屋的房屋所有权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过涉案房屋的占有、使用权。对此，雒福忠应当依据其与万邦公司签订的房屋买卖合同之约定，基于债权请求权向合同相对方主张相应的权利。

二审中，青岛市中院认为：雒福忠与万邦公司签订房屋买卖合同，雒福忠作为买受人应当对房屋的居住情况及合同能否得到实际履行进行了解，万邦公司作为出卖人对房屋有瑕疵担保义务。经查，雒福忠在购买涉案房屋之前，已经知晓房屋有人居住，其不落实实际居住人的权利，径行签订买卖合同并支付房款，具有重大过失，难以认定出于善意，且有违一般买房人的审慎义务。根据法院生效的判决，万邦公司已经将涉案房屋出卖给金州贸易大厦，金州贸易大厦安排乔义和在涉案房屋居住，乔义和在涉案房屋居住并非没有依据。雒福忠无法实际取得涉案房屋，其应当依据与万邦公司的合同，向万邦公司主张合同权利，无权要求乔义和腾让房屋。

（二）李明亮与张戌杰房屋买卖合同纠纷【（2015）青民一终字第993号】

青岛市中院认为：物权的变动应当遵循公示原则，即双方当事人除了因买卖行为而形成合同之债外，还应具有交付或变更登记的公示行为。本案中，涉案房屋由张戌杰先后两次签订房屋买卖合同，分别出卖于李明亮与王骞，构成一房二卖的情形，但两次买卖均未在房产登记部门办理产权变更手续，尚未产生物权变动的后果，因此，李明亮及王骞所享有的均为债权。由于债权是平等的，因此，本案的处理应从两份合同的签订时间、付款比例、网上备案、交付及占有使用情况等方面进行综合考量。

根据一审查明的事实，两份房屋买卖合同中虽然李明亮签订时间在先，王骞签订时间在后，但王骞的房屋买卖合同曾进行过网签，未能办理过户的原因系由于李明亮对涉案房屋申请了查封。从占有情况来分析……根据现有的证据应当认定王骞系先行占有涉案房屋，且李明亮系在双方当事人已经发生争议之后，采用非常规手段将涉案房屋予以控制，其行为本身亦带有主观恶意。对于付款情况……综合上述分析，王骞与张戌杰的房屋买卖合同曾经过网上备案的程序，且王骞接受房屋在先，其所提供证据能证明的实际付款比例亦高于李明亮，因此，虽然王骞的合同签订时间在后，但在李明亮不能证明王骞与张戌杰存在恶意串通的情况下，李明亮现有的证据不能对抗王骞与张戌杰的合同关系，因此，本院对于李明亮要求继续履行合同的请求不予支持。

四、总结

首先，无权处分订立的买卖合同有效。如果合同成立在先的买受人不能证明合同成立在后的买受人与出卖人存在恶意串通的情形，则一房多卖签订的合同均为有效合同。

其次，一房多卖中若其中一方买受人已经办理了房屋所有权转移登记，则该房屋已经发生了物权上的变动，其他买受人的债权不能对抗已经形成的物权。

最后，若各方均未办理过户登记，此时各个买受人都未获得房屋的所有权，各方起诉要求继续履行合同的请求权基础系债权请求权，债权具有平等性。这种情况下，应当结合不同地区的指导性意见，具体分析。北京地区倾向于实际占有优先；安徽地区倾向于办理网签备案优先；山东青岛地区目前尚无明文规定，但是根据案例检索结果可以看出，法院优先保护已付全款并实际占有房屋的一方的合法权利，合同订立在后的一方负有较大的审慎义务，根据合同的签订时间、付款比例、网上备案、交付及占有使用情况等方面进行综合考量。

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724