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导言：

由于房屋价值连年看涨，购房政策也经常调整，因此很多人在恋爱时期已共同出资购房。

离婚时由谁取得房屋、取得房屋一方需向另一方支付多少折价款为宜？本文将针对以上两问题作简要探讨。

一、婚前双方全款出资购房，且房屋登记在双方名下

案例

男A、女B于2014年9月经人介绍相识并同居，2015年12月共同出资购买了位于北京市昌平区的房产一套，并登记在双方名下，未明确产权份额。房屋总价款360万，其中男A出资160万，女B出资200万。

2016年5月，双方登记结婚。婚姻生活中因生育子女后养育方式、照顾多少等问题暴发矛盾，男A出轨，导致双方感情破裂。2017年1月，女B向人民法院提起诉讼，要求与被告男A离婚，子女由女B抚养，取得昌平房屋所有权并并向对方支付折价款。

法院认为，原告请求离婚，被告表示同意离婚，对原告离婚之请求应予准许。原、被告所生子女年龄尚幼，且一直与原告共同生活，由原告抚养为宜。昌平房屋为原、被告婚前共同出资全款购买，登记在双方名下，应按双方各自的出资比例确定份额，原告5/9、被告4/9。考虑原告出资较多，且被告婚前仍有其他住房而原告无其他住房，由原告取得该房屋。双方一致认可房屋市场价为450万，因此原告向被告支付折价款200万。

本案房屋判归出资较多的女方，折价款按照购房时女方的出资比例计算。

笔者认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条的规定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。本案原被告双方在恋爱时期购买房屋，没有明确约定各自的份额，那么应按各自的出资比例来界定符合法律规定。

此类案情由于购房行为发生在婚前，且为全款，不存在婚内支付贷款的情形，因此并不复杂，但实践中仍会因为双方出资的具体数额产生争议。笔者办理的案件中就有当事人不能完全举证证明自己出资了多少钱款，导致少分的情况。若双方针对房屋出资款各自举证后，仍有部分钱款无法明确由谁出资，则法院一般将该部分按双方共同出资处理。

二、婚前双方贷款购房，且房屋登记在双方名下

案例

男A、女B在某公园相亲角相识，于2013年10月确定恋爱关系。2014年6月，双方共同出资购买了位于北京市通州区房产一套，并登记在双方名下，未明确产权份额。房屋总价款400万，其中首付款120万，男A出资50万，女B出资70万，其余为贷款，女B为主贷人。

2015年1月，双方登记结婚。婚后双方发现性格差异较大，矛盾不断，因此协商离婚，但关于通州房屋如何分割产生争议。2016年8月，女B向人民法院提起诉讼，要求与被告男A离婚，同时取得通州房屋所有权，并向对方支付折价款。

法院认为，原告请求离婚，被告表示同意离婚，对原告离婚之请求应予准许。通州房屋为原、被告婚前共同出资购买，登记在双方名下，分割时应当考虑原、被告婚前出资、还贷等情况，且被告承认名下有一套婚前购买的其他房屋，同时分割时适当照顾女方的原则，判定房屋归被告所有，房屋份额酌定原告占2/3，被告占1/3。审理中，原、被告一致确认通州区房屋市场价为510万，因此原告向被告支付折价款170万。

本案房屋判归出资较多、为主贷人、名下无其他住房的女方，折价款基本按照购房时女方的出资比例计算。

笔者认为，根据根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。以上二条规定来看，婚前双方共同支付首付并登记在双方名下，婚后共同还贷的房屋性质，应当是婚前双方按照出资比例按份共有以及婚后夫妻共同共有的一种混合体。

婚前双方共同支付的首付款与婚后共同还贷的钱款，是作为统一的整体来分割，还是首付款按出资比例、共同还贷按双方共同财产来区别分割，目前并无明确的法律规定，已知判例两种做法也都存在，但较多支持将婚前首付和婚后还贷全部认定为夫妻共同财产来统一分割。

根据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条的规定：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。本案原被告双方在恋爱时期贷款购买房屋，首付款女方出资较多，婚后共同还贷也由女方承担，因此将房屋判归女方并无不妥。

三、该类案件争议焦点

婚前双方共同出资购房且登记在双方名下，离婚时关于房屋争议焦点有二：离婚后房屋归谁；取得产权一方向对方应支付的折价款数额。

焦点一：离婚后房屋归谁

1.双方对房屋的贡献大小

即房屋全部出资或出资的首付款、偿还贷款等，谁尽的义务更多。

2.房屋主贷人

存在贷款的情况下，若将房屋判归非主贷人一方，会涉及到存在损害银行利益的风险，但若银行同意则此因素不予考虑。

3.照顾子女和女方权益的原则

婚姻法第三十九条规定了分割财产时要照顾子女和女方权益的原则，所以若子女抚养权归属女方，将房屋判归女方同时照顾到了子女和女方权益。

4.房屋现使用人

一般夫妻双方进行离婚诉讼时，早已分居，双方所购房屋可能是一方在居住使用，将房屋判归正在居住使用的一方可避免后续判决执行产生纠纷，也有利于各方维持稳定的生活状态。

5.双方名下是否有其他住房

除案件涉诉房屋以外，若一方名下有其他住房，而另一方没有，考虑到双方离婚后实际居住问题，可将房屋归属于名下无其他住房的一方，这样更有利于该方生活。

焦点二：取得产权一方向对方应支付的折价款数额

实践中折价款的计算方式并无统一标准，法官需要根据具体案情来酌定。总体上仍按照双方的实际出资即对房屋的贡献大小，结合离婚时房屋的市场价，最终计算出相应的折价款。

四、小结

无论是全款还是贷款购房，虽然一般人不会在结婚前就为了离婚作准备，但是买房时应将出资证明保存完好，所有支付钱款的行为全部通过银行转账，不要用现金，这样才能尽量避免日后双方对房屋如何分割争执不休时，因无法提供出资证明导致自己的主张得不到法院支持的情况发生。

编排/郗博鸣

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