本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
案外人执行异议之诉是审查案外人对执行标的主张的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利能否成立的诉讼程序。在已办理预售备案房产中的案外人执行异议之诉中，案件的争议焦点系原告对所涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。笔者经过检索最高人民法院审理的该类纠纷，抽象提炼出下列裁判规则，以期给大家在办理类似案件时提供一些思路。
规则1：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出的书面异议被驳回后，可以根据其异议与原判决、裁定之间的关系，依法通过审判监督程序或者提起执行异议之诉维护自身合法权益，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第305条对此种诉讼应当具备的起诉条件作了明确规定。作为两种不同的救济方式，案外人执行异议之诉与审判监督程序有本质上的区别，应严格区分。案外人执行异议之诉针对的是执行行为本身，即案外人主张的民事权益是否足以排除强制执行，而审判监督程序针对的是执行所依据的裁判，即原判决、裁定是否错误。作为法律对执行程序启动后，就案外人权利保护提供的司法救济途径，执行异议之诉针对的是执行行为本身。其核心在于以案外人是否对执行标的具有足以阻却执行程序的正当权利为前提，就执行程序应当继续还是应该停止做出评价和判断。但如案外人权利主张所指向的民事权利义务关系或者其诉讼请求所指向的标的物，与原判决、裁定确定的民事权利义务关系或者该权利义务的客体具有同一性，执行标的就是作为执行依据的生效裁判确定的权利义务关系的特定客体，则属于“认为原判决、裁定错误”的情形，其应通过审判监督程序寻求权利救济，而非提起执行异议之诉。
规则2：根据《中华人民共和国物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，是为保障将来实现物权，其权利性质仍属于债权。根据《城市商品房预售管理办法》第10条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因此，商品房预售备案登记是房地产管理部门出于行政管理的目的，对商品房预售合同进行的备案，系行政管理范畴。而预告登记制度系物权法确定的一种物权登记制度，预告登记后，其请求权产生权利保全的效力。商品房预售合同登记备案是行政管理机关以商品房预售合同为对象进行的登记，与物权法中的不动产预告登记存在本质区别，不能产生登记请求权的物权效力，故商品房预售合同登记备案并不能对抗人民法院的查封行为。根据物权法定原则，仅办理了商品房预售合同的登记备案，并不当然产生预告登记的物权效力。根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能够排除法院的强制执行行为。因此，案外人仅依据办理了商品房买卖合同的备案手续，进而主张对所涉房屋享有所有权并要求停止强制执行的，不能成立。
规则3：网签备案是房管部门为规范房地产企业房屋销售行为，维持房地产市场的正常秩序，防止开发商一房多卖而建立的一个网络化管理系统。商品房网签登记所登记的不是现实的不动产物权，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力，买受人基于备案的房屋买卖合同对所涉房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。
规则4：网签备案虽不产生商品房预告登记的物权效力，但具有一定公示公信力。在司法实务中，也存在极少数法院将预售备案登记的性质归属于预告登记，比如在最高人民法院审理的上诉人西安京联电子科技有限公司与被上诉人中国长城资产管理公司兰州办事处、华油长庆西安实业公司及原审第三人陕西天乙实业有限公司案外人执行异议之诉一案中（（2016）最高法民终730号），甘肃省高级人民法院在一审（2015）甘民一初字第40号民事判决书即载明：“预售备案登记的性质属于预告登记，登记的目的就是为了限制预售人再行处分，应当具有对抗第三人的效力。”
规则5：依据我国物权法关于不动产物权变动的原因和结果相区分的原则，以及债权形式主义的不动产物权变动模式，不动产物权的变更和转移是以合法有效的法律行为为基础，以不动产物权登记为生效要件的，但在我国物权法体系中，不动产物权登记一般以物权的公示和公信为原则，也就是说，我国的不动产物权登记不具有确认不动产物权归属的当然功能和效力，一般具有证明不动产物权归属的推定效力。对于不动产物权已经办理登记手续的，人民政府或者人民法院仍有权依据基础法律关系和事实行为确认不动产物权的归属。
规则6：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议，人民法院裁定驳回的，案外人对裁定不服，且其所提异议与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。因此，15日系提起执行异议之诉的法定期间，逾期起诉的，人民法院不予受理，已经受理的，应当驳回起诉。
规则7：人民法院在审理案外人执行异议之诉时，应当对买受人与被执行人之间的法律关系进行审查。法律关系的性质界定，不应受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应由当事人的真实意思与合同的真实权利义务关系来决定。如在最高人民法院审理的吕成娟与中信信托有限责任公司、昆山红枫房地产有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案中（（2016）最高法民终371号），红枫房产公司与吕成娟的真实意思是建立借款关系，双方签订的商品房买卖合同及补充协议仅仅是作为债务履行的一种非典型担保。在双方不具备房屋买卖关系的前提下，吕成娟并不属买房人，其依据相关规定主张享有排除强制执行的实体权利不能成立。
规则8：审查案外人与被执行人之间是否建立商品房买卖合同关系，应当以二人签订的协议为关键进行审查。房产认购协议性质到底属于商品房预约合同还是商品房买卖合同，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定进行认定，即认购协议已经具备商品房买卖合同的基本要素的，应当认定双方存在商品房买卖合同关系。
规则9：根据2002年6月20日最高人民法院发布的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，案外人是否享有排除强制执行的民事权益取决于该案外人作为案涉房产的买受人是否符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”身份。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护”之规定，“消费者”应理解为：为了单纯用于消费居住而购买房屋的房屋买受人。购买所涉房产用于投资的买受人不符合《中华人民共和国消费者权益保护法》规定的“消费者”身份，其对所涉房产享有的权益不足以排除强制执行。
规则10：虽然离婚协议书中约定所涉房产归案外人所有，虽然离婚协议书在民政部门备案，但离婚协议书并非法定的物权变更的法律文件，民政部门不是不动产变更登记部门，该约定并不能达到物权设立、变动的公示效力。不能变更案涉房屋的所有权人。《最高人民法院关于适用<婚姻法>若干问题的解释（二）》第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。因此，离婚协议中的约定仅在双方当事人之间产生法律效力，并不能产生物权变动的法律效力。婚姻关系解除后，原夫妻双方不去办理房产的过户手续，则只能形成约定的权利人对另一方的债权请求权，而不是必然形成对所涉房产的所有权。
规则11：根据《中华人民共和国物权法》第9条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，离婚协议书中对房产权属的约定以及业经备案的商品房买卖合同中的买受人仅凭案涉离婚协议或买卖合同无法产生所涉房产的物权变动效力。但案外人可基于离婚协议或买卖合同的约定向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生。即，该物权登记过程尚处于不确定状态。因此，案外人在当前阶段对所涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，而并不具备直接确认其享有所有权的基础和条件。
规则12：人民法院在审查案外人对所涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益时，除了依赖最直接的《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定之外，还应当综合案件具体情况从两方面进行审查。第一，从请求权产生的时间进行对比，判断哪一请求权在时间上具有优先性。第二，从请求权的性质和内容进行比较，进行优先性的排序。
规则13：对案外人执行异议之诉的审查工作，主要围绕案外人对执行财产是否享有实体权益以及该权益能否排除执行。依据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，执行异议之诉审查的重点在于案外人与被执行人之间是否存在真实的商品房买卖合同关系，案外人是否已经支付购房款并实际占有所涉房产，案外人对于未办理过户登记手续有无过错（如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因）等三个问题。当案外人对所涉房产享有实体权益时，人民法院应当裁定解除对所涉房产的查封、扣押、冻结，以公平保护案外人的合法权益。
规则14：案外人提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，案外人提供的证据应当形成完整的证据链。在没有办理房屋产权转移登记的情况下，案外人应当从自己是已经实际支付了对价并实际占有所购房屋的商品房购买者的角度进行积极举证，主张阻却生效判决的执行。
规则15：“以物抵债”合同既是当事人之间履行债务的一种方式，也是合同当事人就债务清偿达成的补充协议，就原合同约定的对价支付条款达成的新合议，等同于债务人将其所有的不动产变卖于债权人，并以不动产的变卖价款清偿所负的债务，因而“以物抵债”合同类似于合同法规定合同或者城市房地产管理法规定的其他形式的房屋买卖合同。我国现行立法对发包人以建设工程施工合同的标的物抵偿工程价款债权，没有禁止性规定，因此，“以物抵债”合同是法律允许的。也就是说，当事人自愿达成的“以物抵债”合同只要不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同情形，是当事人之间真实的意思表示，即应当依法确认“以物抵债”合同的法律效力。根据《中华人民共和国物权法》债权合同效力和物权变动相区分的基本原理，债权人要获得抵债不动产的所有权，要采用合意加登记的不动产物权公示方法，办理不动产物权登记，方可使抵债的不动产发生物权效力，仅订立以物抵债合同不能自动取得抵债不动产的物权。
规则16：在司法实践中，经常出现以房抵债的情形。以物抵债的双方当事人不仅要有他种给付代替原定给付的合意，而且要有实际履行才能发生清偿的效果，即债务人的给付行为和债权人的受领并取得所有权的行为同时具备合同方可生效。根据最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》第87条规定，当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。该条款确定了只有履行完毕的和解协议，债务才算消灭。因抵债协议的目的是消灭金钱债权，故抵债协议只能产生相应的债权，案外人作为抵债受让人根据抵债协议只是享有的对抵债标的物的交付请求权，并不优先于申请执行人享有的债权。以房抵债协议本质属于以他物替代清偿，代物清偿行为属实践性法律行为。因此，从坚持抵债行为的实践性特点出发，在房屋未办理变更登记手续的情况下，以房抵债的行为未完成。在未办理物权变动手续前，清偿行为尚不成立，故对案外人根据抵债协议主张对所涉房产享有所有权的，不予支持。
规则17：我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”。因此，以房抵债的约定仅能产生债法上的效力，在不动产所有权人没有变更登记的情况下，所涉执行标的的物权变动并未完成。虽然以房抵债协议本身属于有效合同，但合同有效不能等同于合同履行完毕，更不能等同于物权变动，合同有效并不绝对、必然发生物权变更的法律效果。根据物权法的区分原则，房屋买卖合同效力与取得房屋所有权应当严格区分，两者并不矛盾。
规则18：目前实务界对于网签备案行为仍属于一种债权，并不产生物权变动的法律效力已基本形成通说，但关于该债权是否具有一定优先级，各法院在裁决结果上存在不同的认知。有的法院认为，预售登记虽然不属于物权，虽然只是一种物权期待权，从性质上虽然只属于债权范畴，但该债权不同于一般的债权，案外人既已依照合同履行完毕支付取得物权之对价等义务，预期物权将确定无疑地变动到其名下，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护案外人的物权期待权。但是该意见在实务中并不统一，比如由最高人民法院审理的再审申请人汤希安与被申请人海南星禾装饰工程有限公司、陵水骏高实业发展有限公司案外人执行异议之诉一案中（（2017）最高法民申4900号），最高人民法院认为：“网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变汤希安作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。汤希安关于针对涉案房产已经享有物权期待权并可以排除法院强制执行的主张，不符合前述法律规定。”
规则19：作为消费者的案外人，其基于房屋买卖合同关系，在已付清房款并交付使用的情形下，虽未经不动产登记，其对涉案房产依法不享有所有权，但其享有的虽属债权，但该债权具有一定的特殊性，是一种物权期待权。
规则20：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”之规定以及第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，建筑工程的承包人就商品房享有的工程款优先受偿权优于抵押权，却不能对抗交付了购买商品房的全部或者大部分款项的消费者买受人。安置房系被拆迁人基于其与拆迁人协商拆迁安置补偿协议过程中达成的拆迁安置整体补偿方案而取得，房屋拆迁安置户取得对安置房所付出的对价中包括了丧失原有房屋的物权，其不同于一般的商品房买卖合同关系。对于拆迁安置户而言，其对安置房应当享有足以排除强制执行的民事权益。
规则21：人民法院在审理案外人执行异议之诉时，应当根据案件具体情况决定适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或第29条的规定。第28条与第29条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第28条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第29条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议。应当说，第29条的规定是第28条规定的特殊情形，即专指房地产开发企业商品房出售的情形。第29条适用的前提是，房屋消费者物权期待权保护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。
规则22：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是关于一般房屋买卖过程中物权期待权的条件。如果所涉房产登记在开发商企业名下，即同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则第28条和第29条在此情形下的适用上产生了竞合，并非能够适用第29条就自然排斥适用第28条，两法条产生竞合时应选择使用，满足其中之一规定的适用前提，并不排斥对另一条的适用，只要案外人能够满足该两条中某一条的构成要件，即可达到对涉案房产排除强制执行的目的。
规则23：在实务中，部分法院会根据所涉房产尚未竣工验收，并不具备交付使用的条件与功能，从而否认案外人的实际占有事实，对此问题司法实务中并未形成统一认识。但在最高人民法院审理的上海天奥电梯销售有限公司、姜小来一系列再审案件中（（2017）最高法民再30-37号），最高人民法院在该文书中认定：“原审以系争房屋尚未竣工验收并不具备交付使用的条件与功能为由否定天奥公司对诉争房产的占有则依据不足。首先，房屋是否具备交付使用的条件和功能，在不违背法律强制性规定的情况下，应依当事人的约定来判断。本案是现房销售，双方当事人对房屋状态都清楚，双方交接时对此没有异议。也没有任何证据表明本案房屋的交付存在法律强制性禁止规定的情形。其次，涉案房屋相关工程的状态亦不影响交付使用。”
规则24：在案外人与被执行人签订商品房买卖合同但尚未办理过户登记的情形下，案外人提出执行异议之诉的，案外人的请求权应否保护，应当参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，根据案外人提供的证据判断其是否为善意购买人，其请求权受保护的程度如何。需要查明的事实包括案外人是否已经支付了购房款、是否已经占有、使用案涉房产、是否用于居住、因何原因未办理过户登记手续等，在查明上述事实的基础上再判断案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。
规则25：根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，第三人必须同时具备已支付全部价款并实际占有房产、对未办理过户登记手续没有过错这三个条件，人民法院在执行过程中才不得查封房产。“第三人对此没有过错”应该是指未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成。
规则26：根据我国物权法及司法解释的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。当事人主张不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，在证据证明上应达到高度可能性的程度。同时，由于不动产登记具有对世效力，作为涉案房屋买受人，无论是签订旨在变更案涉房屋物权的买卖合同，抑或占有案涉房屋，均应谨慎了解不动产权属状况，否则在未尽合理的注意义务即签订金额巨大的购房合同，主观上难谓没有过错。
规则27：在司法实践中，主张成立商品房买卖合同关系的部分买受人未持有发票，在此情形下认定是否建立商品房买卖关系，应当围绕购房合同、银行流水、收款收据等证据予以审查。
规则28：在司法实务中，人民法院对“第三人对此没有过错”有着不同的把握原则。比如由最高人民法院审理的再审申请人河南华宸工程建设有限公司与被申请人郑州市市郊农村信用合作联社齐礼闫信用社、郑州豫东置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案中（（2015）民申字第725号），最高人民法院认定：即使以房抵债协议真实存在，该协议签订于2006年，至华宸公司一审起诉时已过7年时间，在此期间，涉案房屋一直没有办理过户登记手续。……这说明其是由于自身原因怠于行使请求办理过户登记手续的权利，从而没有将债权及时转化为所有权，故其自身对未办理过户登记手续存有过错，不符合“对未办理过户登记手续没有过错”这一条件。而在湖北省高级人民法院审理的上诉人襄阳市襄州区汇兴小额贷款有限责任公司与被上诉人郭某、原审原告李心芷、原审第三人谷城县东方嘉太商业有限责任公司、襄阳市东方嘉太房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案中（（2017）鄂民终145号），认定：“汇兴小贷公司以郭某在汇兴小贷公司申请查封时，没有去办诉争房屋登记备案手续和办理房屋权属证书为由主张郭某对诉争房屋未办理过户登记有明显过错，但是上述法律条款中”非因买受人自身原因未办理过户登记“，本意是诉争房屋未办理过户登记的原因不可归责于买受人，汇兴小贷公司并未举证证明郭某存在购买房屋时对诉争房屋是否存在他人权利会导致登记障碍的忽略、对限制购房政策的忽略、为逃税等原因消极不行使登记权利等能够归责于郭某的原因未办理过户登记的情形，郭某、李心芷符合上述规定的第四项条件。”
规则29：人民法院在认定案外人是否支付全部房款的环节上，具有较大的自由裁量权。部分法院会根据“诸多瑕疵”、“不合常理”等情形推定案外人无法证明自身业已支付全部房款；部分法院则会依据“高度盖然性”、“证据优势”等进行认定。比如在湖北省高级人民法院审理的上诉人黄金宇因与被上诉人彭昌平案外人执行异议之诉一案中（（2015）鄂民一终字第00119号），该省高院作出了如下认定：“彭昌平主张上述证据存在瑕疵，不能排除双方之间存在其他经济往来的可能，不具有唯一性、排他性，认为彭昌平与荆门市三恒房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同关系虚假。但彭昌平对其主张并未提交证据予以支持，而且上述证据并非间接证据，无须形成完整、闭合的证据链。”并据此支持了案外人的异议之诉。
规则30：在申请办理预告登记的问题上，如果买受人在所涉产符合办理预告登记的条件下，长时间消极不行使办理预告登记的权利，应当认定买受人存在一定的过错，对由此产生的风险亦应承担相应的责任。
规则31：债权是平等的，但生存权大于债权，是司法应当坚持的价值判断。房屋消费者物权期待权保护，也叫弱者保护，是指在执行程序中，基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。这是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定的立法本意所在。作为对消费者特殊保护的例外规定，只要能达到一套房屋能提供基本居住需要即可，不能再做扩大解释。“无其他用于居住的房屋”理解为一套房屋符合立法原意。而不论是分处两处的两套房屋，还是楼上楼下、对门、“背靠背”等可以人为连通为一体的两套房屋，法律意义上仍为各自独立的标的物。至于事实上将两套改造一体使用，再将其物理上还是价值上进行分离还原为两套，只是技术问题，而不存在法律问题。如果将对消费者住房特别保护放宽到第二套房屋，将会造成对消费者保护的泛化，不利于各方利益的平衡。
规则32：孙建军虽主张已通过协议购买该房屋，并提供水费、电费、有线电视费等单据证实，但无论以所有者的身份还是以承租人、借用人等身份入住，作为对价，均应承担上述费用，故支付相关生活费用的事实不足以支持孙建军取得产权的主张。根据物权法关于不动产产权取得方式的相关规定，单纯的占有本身不产生物权变动的效果，相关物权权益，仍归朱崇观享有，孙建军对观河苑房屋仅能主张合同上的债权。在协议不能履行即不能按照约定取得物权时，仅能通过违约赔偿等方式进行救济。
规则33：在案外人执行异议之诉中，案外人经常提交水费、电费、有线电视费等单据作为其证据。从法律意义上说，我国法律对物权变动实行的是要因原则，即物权变动必须具备合法有效的法律基础。无论以所有者的身份还是以承租人、借用人等身份入住，作为对价，均应承担上述费用。至于案外人是否实际占有所涉房屋不是判断所涉房屋权属的依据，单纯的占有本身不产生物权变动的效果。因而，支付上述相关费用的事实不足以支持案外人取得房屋产权的主张。至于案外人与被执行人签订的协议不能继续履行，导致其不能按照约定取得物权的后果，案外人可以通过违约赔偿等方式另寻救济途径。
编排/郗博鸣