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一、保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应
《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）指出：确保保障性住房用地供应。各地对列入年度供地计划的保障性住房用地，要应保尽保、及时供地。保障性住房以及城市和国有工矿棚户区改造中符合保障性住房条件的安置用地，应以划拨方式供应。保障性住房建设项目中配建的商服等经营性项目用地，应按市场价有偿使用。商品房建设项目中配建保障性住房的，必须在土地出让合同中明确保障性住房的建筑总面积、分摊的土地面积、套数、套型建筑面积、建成后由政府收回或收购的条件、保障性住房与商品住房同步建设等约束性条件。对没有按约定配建保障性住房的，要按照出让合同或划拨决定书约定处理。对违法违规的企业，要依法查处。查处不落实的，依据《违反土地管理规定行为处分办法》（监察部人力资源和社会保障部国土资源部令第15号），追究相关人员责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009修正），第二十三条：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
第二十四条：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。”
二、住宅用地采用招、拍、挂方式出让，参加竞买人、获得土地使用权人自行承担招、拍、挂过程中缴纳土地竞买保证金、缴纳土地出让金、相关契税的义务，并承担配建保障性用房、按照法律规定建设人防工程等义务。
【案例】河北鑫鼎房地产开发有限公司与张家口市高新技术产业开发区沈家屯镇阎家屯村民委员会合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书，审理法院：张家口市中级人民法院，案号：（2015）张商初字第91号，案由：合资、合作开发房地产合同纠纷。
【案情简介】原告河北鑫鼎房地产开发有限公司，被告张家口市高新技术产业开发区沈家屯镇阎家屯村民委员会。
经审理查明，2010年8月11日，张家口市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称区管委会）向沈家屯镇政府下发了“张家口市高新区管委会关于阎家屯村城中村改造项目供地方式的批复”，载明：阎家屯村城中村改造项目占地120亩，经区管委会研究，同意该项目以划拨方式供地，接文件后按规定尽快办理相关手续。2010年8月15日，原、被告双方签订了《张家口市高新区沈家屯镇阎家屯“城中村”项目合作开发协议书》（以下简称合作开发协议书）一份。
2012年3月5日，原、被告双方又签订了《河北鑫鼎房地产开发有限公司与闫家屯村委会就银河湾项目进展中未决问题的补充协议》一份，该协议明确：原告是按照120亩土地进行的补偿，全村3900人，折合每人3.8万元进行的计算。一、二次土地补偿金（每人3万元）原告方已支付到位，而项目实际用地为98亩，与协议约定的相差22亩，相差土地目前还没有到位。
2013年5月5日，原告与张家口市高新技术产业开发区建设局签订了《“银河湾”小区项目配建保障房协议书》一份，该协议明确：为一次性解决阎家屯村历史遗留问题，依据高管办（2011）64号文件、区管委会主任办公室纪要等文件精神，经协商由原告出资，建设局异地统一建设保障房。原告“银河湾”项目总建筑面积为187413.66平方米，去除回迁安置房面积53196.48平方米，其余134217.18平方米按照5%比例进行异地配建。原告以每平方米3000元成本价向建设局提供异地配建保障房建设资金共计2013.3万元。按照《高新区保障房保证金缴款通知书》内容，原告须于2013年5月30日前缴纳保障性住房保证金2013.3万元。上述款项，原告至今未缴纳完毕。
2013年12月4日，张家口市人民防空办公室向原告下发了“防空地下室建设要求”，载明：根据国家有关法律法规和《人民防空工程建设管理规定》的要求，原告拟建的“银河湾小区一期、二期”项目，应按照《人民防空地下室设计规范》修建单建式、甲类5级防空地下室大于等于15500平方米，战时用途为二等人员掩蔽部，平时用途为车库，防化级别为丙级，出入口数量大于等于规范要求。请严格按照要求请具有防空工程设计资质的设计单位组织施工图设计。庭审中，双方对原告已将补偿款全部支付完毕、已将安置用房交付完毕均无异议。
2014年12月31日，（2014）2号中共高新区工委专题会议纪要载明：因土地管理政策调整等原因，供地方式发生了变化。
2015年1月7日，被告出具了证明一份，载明：2010年8月15日，签订了合作开发协议书，确定按照120亩计算，全村3900人货币安置每人3.8万元，住房安置每人34平方米，安置金额共计1.482亿元。按照合同约定，原告支付被告第一笔安置款2515万元后，即可办理土地手续，原告到市国土资源局高新区分局办理土地手续时，得知此地块已由高新区城投公司抵押贷款，直到2011年8月才解冻此地块，错过了协议出让时机，不得不以挂牌出让方式供地。为推进项目，2012年12月份开发公司垫资7500万元，缴纳土地竞买保证金，土地于2013年3月16日挂牌，实际挂牌供地100.35亩，成交价每亩191万元，按协议约定被告应催促张家口经济开发区补偿给原告19.65亩净地或与该地等值的补偿金，即每亩191万元，共3753.15万元。对地或款项被告将尽快予以解决。
庭审中，被告称剩余的19.65亩土地的使用权已履行不能，原、被告双方同意按照上述证明中约定的每亩191万元，共3753.15万元履行未给付土地的使用权的价款。
【法院审理认为】
1、依照《中华人民共和国土地管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定可知，土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府。因此，本案被告作为签订协议的一方，其无权出让土地的使用权，亦无权决定土地的给付方式。因此，在被告按合作开发协议约定不能提供土地后，双方之间的合作开发协议就失去了合作的基础，原告应向被告主张解除合作开发协议或双方另行达成其它补充协议。
但本案原告并未行使上述权力，而是于2013年3月16日，参加了涉案土地的竞拍，并成功通过招、拍、挂程序取得了双方约定120亩土地中的100.35亩土地的使用权。原告取得上述土地使用权后，以其实际行为表明，仍愿按协议中约定的己方义务进行履行，并已履行完毕。
本院认为，原告的上述行为，应视为对合作开发协议中协议出让土地约定的变更。因此，原、被告双方签订的合作开发协议书及补充协议中，除双方约定协议出让土地的方式违反法律禁止性规定而无效外，协议中的其它相关约定均系当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，均应为有效，双方均应严格执行。
2、依据本案庭审查明事实，及《中华人民共和国土地管理法》第五十四条、第五十五条的规定可知，在本案涉案项目既不是国家机关用地和军事用地，又不是城市基础设施用地和公益事业用地，也不是国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地的情况下，原告若想获得涉案土地的使用权，其必须缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。因此，在原告未与被告达成一致意见的情况下，其以参加招、拍、挂程序获得土地、并继续履行协议约定己方义务的行为表明，其原意缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用来获得土地使用权，并继续履行双方协议。因此，招、拍、挂过程中缴纳土地竞买保证金的义务、缴纳相关契税的义务，及承担配建保障性用房的义务，应由参加竞买人、获得土地使用权人自行承担。且，原告缴纳的土地竞买保证金，在其成功拍得土地后已抵顶了相应的土地使用权出让金。故，原告主张应由被告向其支付参加招、拍、挂程序垫付7500万元土地竞买保证金所产生利息、承担配建保障性用房多支出的2013.3万元、及多支付的契税766.674万元的请求，因无法律依据，本院不予支持。
3、对于原告主张其多支出的人防建设费用1085万元，是因被告延期交付土地造成，应由被告承担的观点，依据《中华人民共和国防空法》第二十二条，《人民防空工程建设管理规定》第四十五条、第五十条的规定可知，城市新建民用建筑，应按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室，任何部门和个人无权批准减免应建防空地下室建筑面积或者降低防空地下室防护标准。因此，在原告自行通过招、拍、挂取得土地，并自觉按照合作开发协议履行约定义务时起，就表明原告已变更了双方约定协议出让土地的供地方式。根据该情势变更，被告是否延期交付土地，都不能免除原告按法律规定标准建设防空地下室的义务。因此，按照法律规定标准建设涉案项目防空地下室，是原告的法定义务，对于原告的上述主张，因其无事实和法律依据，本院不予支持。
4、关于原告取得土地使用权比双方协议中约定少19.65亩的问题，因原告已按照双方签订的合作开发协议、及补充协议的约定，已以120亩土地使用权的标准向被告给付了相应的补偿款、交付了相应的安置用房。而被告却明确表示，余下的19.65亩土地使用权因无法办理土地性质的变更手续，无法再向原告方提供，使原告支付了对应价款后，无法获得预期的可得利益。因此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应对其违约行为向原告承担相应的违约责任。又因，原告给付被告的补偿款，被告已向村民发放完毕；原告交付的安置用房，被告已交付村民并使用；2015年1月7日，被告向原告出具了证明，愿意按照2013年土地挂牌成交价，即每亩191万元，对未提供的19.65亩土地使用权，按照3753.15万元的价格向原告支付对应价款；庭审中，原、被告双方也均同意按照3753.15万元的价格履行未提供土地使用权的相应损失。故，对原告主张按照每亩191万元的价格，被告应向其支付未提供19.65亩土地使用权相应价款3753.15万元的观点，本院予以支持。
【判决】
1、被告张家口市高新技术产业开发区沈家屯镇阎家屯村民委员会于本判决书生效之日起十日内给付原告河北鑫鼎房地产开发有限公司未提供19.65亩土地使用权损失的相应价款3753.15万元；
2、驳回原告河北鑫鼎房地产开发有限公司的其它诉讼请求。
如果张家口市高新技术产业开发区沈家屯镇阎家屯村民委员会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费191800元，由被告张家口市高新技术产业开发区沈家屯镇阎家屯村民委员会负担。
三、同一物业管理区域内，禁止对商品房与保障性住房实行隔离或分区管理
物业管理区域划分的基本原则是物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。但在同一个物业管理区域内，商品房和保障房、自住房混合居住的小区，屡屡爆出商品房业主和保障房住户争花园、停车位等现象。
项目商品房业主认为，自己花几倍于保障房的高价购买商品房，且承担保障房建设成本、土地“招拍挂”成本，还缴纳几倍于保障房的物管费，理应享有商品房小区更优质的公共资源。但保障房业主认为若同一小区内分区管理，自己受到了差别对待。
设立隔离墙、铁栅栏或绿化带等“分区管理”是被明令禁止的。以北京地区为例：
2017年8月，北京市住保办组织召开《北京市商品房配建保障房小区分隔治理工作部署会》，市规划国土委、市城管、市住建委及各区相关部门、三十余家存在配建项目公司代表参加。会上主要精神如下：1、分隔问题中央、市委书记、市长高度重视，是市政府重点挂牌督办问题。2、要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除。3、9月1日起各部门将组织专项检查，如未拆除的进行强制拆除。4、对不予拆除的单位列入黑名单，不排除采用资质、网签等方式处罚。5、对商品房业主有分隔承诺的开发商，做好商品房业主沟通及赔偿工作，6、各区县是第一责任人，同时各街道办等需做好拆除后的居民意愿协调工作。
25日，关于同一建设项目区域能否设置隔离障碍的问题，北京市住建委发文强调，已采取严厉措施，要求开发企业在办理预售许可前，必须严格按照规划许可内容和规划总平面图确定的平面布局进行住宅项目建设，并承诺未经许可不得自行设置任何形式的区域隔离，确保同一建设项目区域内道路通畅、绿地共享、附属配套设施共用。
同时，北京住建委要求开发企业在进行房屋销售时，必须在售楼处明显位置公示经规划部门批准的建设项目区域设置情况。开发企业违法设置隔离障碍的，住建部门将不予批准预售许可、暂停网签。
实际上，对于整治小区的分隔问题，官方早已三令五申。北京住建委曾明确表示：“在统一物业管理区里，商品房配建的保障小区不能通过围栏和绿植进行分割；如果分割管理，需按照规划指标分区域建设公共领域和公共建设。确有违规行为的，将严格依法依规查处。”
早在2015年，北京市住建委发布的《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》（京建法[2015]8号）第十一条：“新建商品住房配建项目，商品住房与保障性住房分区域实施物业管理的，建设单位应按照本市规划设计指标，分区域建设公共建筑和共用设施，分别配套设备设施；实施统一物业管理的，建设单位不得通过增设围栏、绿植等方式，将同一个物业管理区域内的保障性住房与商品住房分割。”第十六条：“建设单位未按本通知规定选聘前期物业服务企业，或在同一物业管理区域内擅自增设围栏、绿植等将保障性住房与其他商品住房分割成相对独立区域的，区县房屋行政主管部门督促其按规定整改。拒不改正的，市住房城乡建设委将信息记入信用档案，3年内不得在全市范围内参与保障性住房项目建设。”此外，已建成的小区增设分隔管理附属设施也违反《物业管理条例》和《北京市物业管理办法》，必须立即停止。
四、以停车位为例，保障性住房的配套趋于完善
2010年北京市住建委、市规划委等7部门联合下发通知，《北京市公共租赁住房建设技术导则（试行）》正式施行。公租房的车位标准将不低于经适房，至少每10户两辆。而自行车位则不少于每户两辆。
2017年，根据住房和城乡建设部等六部委《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》（建保〔2014〕174号），结合本市实际，市住房城乡建设委、市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。为进一步提升本市共有产权住房规划、设计、建设精细化管理水平，提高共有产权住房品质，市住房城乡建设委和市规划国土委共同起草了《关于印发<北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则（试行）>的通知》。《导则》对于共有产权小区的停车位数量，原则上，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。而自行车停车位则宜在地面设置，并结合公共空间考虑共享单车的停车需求。
随着社会经济发展，保障性住房不仅旨在为中低收入群众解决住房困难，更全面提升保障房建设标准，建设更齐全的生活设施、完备的周边配套、便利的交通等，以实现真正的住有所居。
编排/吴瑜
责编/孙亚超 微信号：elesun724