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摘要：现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的前身，是1991年和2001年的《城市房屋拆迁管理条例》（均已废止），现行规定几乎删除了前两部法规中关于承租人利益保护的所有规定，司法实践中也出现了承租人利益保护不周的现象。本文首先对相关法律关系和问题予以梳理，为进一步分析做铺垫。

一、征收在房屋租赁合同履行过程中的性质

关于国有土地上的房屋征收决定在房屋租赁合同履行过程中的性质，理论界和实务界均有较大争论，交锋观点主要有两种，一种认为是情势变更，另一种观点认为属于不可抗力。对于征收决定性质的认定，关系到房屋租赁合同的履行，更关系到承租人损失的责任承担问题，因此有必要首先予以分析。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条确立的情势变更原则指的是：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”一般来讲，不可抗力主要包括两大类：一类是因自然原因引起的现象，如海啸、台风、地震、冰雹等；另一类是指社会现象，主要包括战争、罢工、武装冲突、政府行为等。由上述定义可知，情势变更和不可抗力确有诸多相同之处，如均是由无法预见的事由而引起制度的适用，均可能导致合同的解除等。因此实务界在此问题上也出现了不同的观点。

经在无讼案例检索，确实发现了两种不同的认定。认为属于情势变更的案例有：芜湖市中级人民法院（2014）芜中民二终字第00220号、厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第2593号、相应的初级人民法院也有做出相同认定的情形，此不赘列。[1] 认定属于不可抗力的案例有：白银市中级人民法院（2017）甘04民终159号和（2017）甘04民终26号，其中前一案件法院认定属于不可抗力的理由如下：认定某一事件是否为不可抗力应从不能预见、不能避免、不能克服三种情况综合分析判断。预见是人的主观心理活动，判断能否预见应审查一般理性正常的人对某一事件的发生是否尽到善意、合理的注意义务，而判断是否属于不能避免、不能克服则应审查某一事件是否为具有客观性与必然性，当事人虽尽了合理注意义务或尽了最大努力仍不能阻止事件的发生。本案中，双方当事人签订房屋租赁合同的时间是2002年1月1日，合同约定了20年的租赁期限，在签订合同时，如要求当事人必须预见涉案房屋所在区域会在15年后被政府划入棚户区改造范围则太过苛刻，因为签订合同时当事人无法预见到15年后会宁县城区的经济发展及城区建设的规划情况，故涉案房屋所在区域被政府划入棚户区改造范围这一事件的发生，合同当事人主观上既无故意，也无过失，客观上也无法阻止政府为改善群众居住条件和城市环境及完善城市功能所做的城区规划建设，故本院认为本案中会宁县政府将涉案房屋区域规划为棚户区改造范围的行政行为就本案合同而言属不可抗力。

对以上不同的司法认定，还是需要回到情势变更和不可抗力的制度差异本身进行分析。首先，情势变更原则确立的目的，更多的是在于消除合同赖以成立的基础事实和环境发生变化后，若继续履行将会产生的不公平结果，这是对“契约必守”原则的修正。不可抗力制度的目的在于，除法律另有规定外，因不可抗力不能履行合同的当事人，可根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，并在因不可抗力致使不能实现合同目的时享有法定合同解除权；其次，情势变更中的“情势”主要指经济情事的变化；最后，也是最核心的区别在于，不可抗力发生之后，履行合同将变得不可能或相当之困难，而情势变更的事由产生之后合同仍可履行，只是在合同继续履行之后，为了兼顾利益受损方的利益，赋予其合同变更权。

根据以上分析，征收在房屋租赁合同履行过程中的性质应当属于不可抗力。具体而言，在房屋征收之后，合同标的物将不复存在，原合同也就不存在继续履行的可能，且房屋征收并不属于经济情势。另外，房屋征收属于行政行为，具有强制性，在征收决定作出后，被征收人没有避免和克服的可能性。房屋被征收人（即出租人）也就不用对因房屋征收而给承租人造成的损失承担违约责任。

二、是否适用“买卖不破租赁”

有观点认为，房屋征收决定作出后，在被征收人和承租人无法协商解除租赁合同的情况之下，出于对承租人利益的保护，被征收人只能通过产权置换的补偿方式，将置换后的房屋继续由承租人承租。进而认为在房屋征收的情形下，仍存在买卖不破租赁的适用余地。这种观点的立论初衷虽是为了保护承租人的利益，但明显是不合理的。首先，买卖不破租赁的适用前提是房屋的“买卖”，即所有权发生变化，但租赁物仍然存在。在房屋征收的情况下，房屋经拆迁后就不复存在了。其次，若要求被征收人只能通过产权置换的补偿方式，则是强行赋予了被征收人对承租人的安置义务，而在不可抗力的情形之下，被征收人（即出租人）是不承担合同履行不能的违约责任的，并且从以上案例的考察情况来看，法院均会判决解除房屋租赁合同，责令承租人腾房，不要求被征收人只能通过产权置换的方式得到补偿。

注释：[1] 如厦门市集美区人民法院（2014）集民初字第1431号、第2594号和第2595号；无为县人民法院（2013）无民重字第00026号民事判决；瑞安市人民法院（2014）温瑞民初字第1011号均认为属于情势变更。

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