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对于执行申请人而言，执行难的原因除老赖的存在，影响执行进程的还有案外人提出执行异议的程序。对于案外人而言，赋予其对某被执行标的的执行提出异议权是司法公正、司法进步的一种体现。从近期代理的一件执行房产的异议案件总结一下案外人提出执行异议应注意的法律问题。

一、案外人提起执行异议应注意的程序问题

《民事诉讼法》规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

本条所规定的执行异议程序主要包括，一是书面审查，在实务操作中法官会根据案外人提出的书面材料举行听证程序，和正常开庭类似，但是法律用语、法官的审查范围有区别，下文将具体介绍；二是对于被驳回的案外人执行异议，案外人有权在法定期间内提起诉讼。

（一）前置程序

案外人提出的执行异议是基于实体权利的救济，应当举行听证对异议案件进行审查并做出是否支持的裁决，听证过程中，案外人应向负责执行法院提交书面的证据材料及异议申请，法院确定组织听证时间后，案外人及执行申请人、被执行人需到庭发表听证意见。法官听证主要围绕执行部门移交的卷宗材料及案外人、执行申请人交的证据材料。

案外人提交的执行异议申请的法律用语即案外人、执行申请人或申请人、被执行人。笔者代理的执行听证案件，案外人的用语在听证程序上法官进行了指正，其代理人申请书中用的申请人，被申请人，法官指正应为案外人与执行申请人。

在听证之前，法官会询问案外人，异议标的物的基本情况，以房产为例，房屋的地址、所有权登记人、法院查封执行的房产所有权是否属于案外人。即案外人对所提出异议的标的物基本情况、权属应该清楚并说明。

（二）提起主体

原告：案外人，即就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利的人，比如所有权、或者足以阻止执行标的转让、交付的其他实体权利。即未参加诉讼的当事人，不排除与原审案件具有利害关系。

被告：执行申请人、被执行人可列为共同被告

第三人：其他案件利害关系人可以视情况列为第三人

（三）启动方式

案外人在听证程序中提出的执行异议被裁定驳回后，自裁定送达之日起15日内向法院提起诉讼。立案所需材料，民事起诉状，代理手续，相关证据材料。与普通诉讼案件立案没有明显的区别。

（四）管辖法院

向负责执行的法院提出异议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释，第18条规定："案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，由执行法院管辖。"

（五）审理及裁判

法官会根据案件的情况适用普通程序或简易程序。审理范围不同于听证程序，不局限于书面材料。庭审围绕法庭调查、法庭辩论、最后陈述的程序进行。庭审结束后，法官根据证据材料以及《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关法律的规定，作出判决：不得执行该诉讼标的或驳回诉讼请求。如不服，可以向上一级人民法院提起上诉。

二、案外人提起房产执行异议应符合的条件

对于案外人执行异议，法院主要审查的对执行标的物是否享有所有权或者足以阻止标的物转让、交付的实体权利。对于房产提起异议的案件，人民法院确认案外人是否系权利人，以不动产登记薄为准。无法以登记确认的，在涉及金钱债权的案件执行过程中，对于不动产的执行具有异议的案外人，需要同时符合以下条件，异议成立。

（一）签订合法有效的房屋买卖合同

从时间要求上，该书面合同的签订需要在人民法院对涉案房屋查封之前；从合同本身上来看，案外人与被执行人必须签订合法有效的买卖合同。在下文的案件分析中所涉的商品房买卖合同并非合法有效。

（二）合法占有房屋

从时间要求上，该占有行为应该在人民法院查封涉案房屋之前；合法占有是指案外人基于合法的原因占有。

（三）支付完毕价款

对于价款的支付存在两种方式，第一种情况是在人民法院查封之前已经支付了全部的价款，第二种情况是支付了部分价款，剩余价款根据法院要求的时间交付执行。

（四）有证据证明非买受人的原因未办理产权登记

未办理产权变更登记的原因与买受人无关，系被执行人的原因或其他不可抗力的原因导致涉案房产被查封之后依然没有办理产权登记。

以上四个条件，必须同时满足，不符合任何一条，案外人提出的执行异议不成立。

三、结合相关案件分析

（一）案情概述

执行申请人A公司（委托人），与被执行人B公司因金钱债权纠纷诉至沈阳市和平区人民法院，法院经审理支持了A公司的诉讼请求，判决生效后，A公司申请强制执行B公司名下的房产。B公司的出资人系国有公司。在执行程序中，案外人C公司向执行法院提起该房产的执行异议，递交了161页的相关证据材料，2018年2月法院组织听证程序。听证结束后，法官经审查，裁定驳回案外人执行异议申请。案外人C公司提起执行异议之诉，2018年4月开庭审理，法官经审查，判决驳回原告的诉讼请求。

（二）证据材料及裁判要点分析

原告提交的证据材料主要围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个基本要求进行举证。

1.原告C公司提交了与被执行人B公司于2003年签订的《商品房买卖合同》一份，用于证明在涉案房屋被查封前签订了合法有效的买卖合同。

质证：B公司具有国有性质，且其开发的房产非商品房，不具有商品房销售许可，合同不属于合法有效。

裁判要点：合同虽形式上使用了相关部门监制的文本，但是合同中只有主题名称、价款、房屋地址、面积的约定，其他的交付时间、付款时间、违约责任、变更登记等均空白，不符合2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》十六条的相关规定。且被执行人B公司不具有商品房销售资质，未办理房屋登记变更等情形的存在无法认定涉案房屋买卖合同合法有效。

2.原告C公司提交了部分收款收据包括被执行人C公司直接收款及其他个人车辆款，用于证明已经支付全部购房款。

质证：个人车辆款的收据无法证明系C公司向B公司履行房产支付义务。顶账的情形可以按照普通的债权债务关系处理，与本案无关。

裁判要点：C公司自述曾转账给B公司20万元，但是只有收款收据，没有银行转账等凭证辅证，且收款收据上面备注顶房款，但是没有相应的顶账协议，交付回执等材料予以佐证。基于现有证据无法认定已经支付全部款项。同时，B公司一直系涉案房屋的所有权人，C公司未向法院提交非因买受人自身原因未办理过户登记的证据。

综上，原告C公司持有的《商品房买卖合同》、部分收款收据及其实际占有房屋等作为主张案涉房屋产权，要求停止执行的依据不足，案外人对执行标的不享有足已派出强制执行的民事权益，顶账情节按债券债务处理。

编辑/杜倩如