文／王湘 安徽会峰律师事务所
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摘要：因漏水引起的相邻权纠纷看似是很简单的小案子，但这看似简单的案子背后有诸多值得讨论研究的地方，比如被告的相邻权人一方是否可以依民诉法关于共同诉讼的规定申请追加房地产开发商、物业、供水或供暖等公司为共同被告？法院是否应同意追加？这些主体在哪些情况下应承担责任？房屋被淹损失应如何确定？漏水原因应如何确定？笔者将通过案例分析法全面解读这些问题。
一、案情简介
2017年，笔者和本所童律师接受了叶某的委托，代理了戴某与叶某、A地产公司相邻权纠纷一案。
案件基本情况是：戴某与叶某所购买的A地产公司的商品房上下毗邻，2016年1月26日，戴某某发现由于叶某某客厅内的给排水管道破裂漏水，导致正在装修的戴某某家被淹，后双方就赔偿事宜未达成一致意见，故戴某某将叶某某诉至法院，要求被告修复家中漏水管道，并赔偿各项损失12250元。收到诉状后，我们考虑到被告叶某还未入住，房屋还在保修期内，房屋开发商应对此次事故承担负责，故申请法院追加A地产公司为共同被告。法院同意了我们的申请。
一审法院认为：戴某与叶某的房屋上下毗邻，戴某家房屋装修基本完工后因叶某房屋漏水淹至楼下，导致戴某重新装潢，本院现场勘查叶某房屋漏水系其客厅内给排水管有裂缝对外喷水而导致室内积水漏水，而A地产公司于2014年6月3日将房屋交付给叶某后，叶某从未居住使用过该房屋，也未对该房屋进行过装潢改造，叶某对戴某的损失无过错，涉案的给排水管道隐蔽在水泥混凝土下，正是该给排水管有裂缝漏水才造成原告戴某的损失，从2014年6月3日房屋交付时至事发时该给排水管仍在质量保修期内，因此A地产公司对戴某的损失应承担赔偿责任。本院核对物业管理人员对戴某重新装潢项目及参照市场行情酌定其损失为9000元。一审法院判决被告A地产公司应于判决生效10日内赔偿原告戴某各项损失合计9000元。（详细请见（2016）皖1103民初832号判决书）。
被告A 地产公司不服一审判决提出上诉，请求撤销原判并依法改判或者发回重审。其上诉理由是：
1.根据上诉人与被上诉人叶某签订的商品房买卖合同约定上诉人交房时间为2013年11月15日，并约定叶某应在该期限届满前自行到上诉人销售中心办理交接房使用手续，逾期办理交接手续的，视为上诉人按期交房。涉诉房屋在2013年11月15日已达到交付条件，叶某未依约来上诉人处收房，应视为上诉人已经交房。因此，房屋保修期应从2013年11月15日起算，事发时间是2016年1月26日，已经超过了给排水管道2年的保修期。
2.法院未对漏水原因进行查明，判决上诉人承担责任没有法律依据。首先，原审法院经现场勘查认为叶某房屋漏水系因客厅内给排水管道有裂缝对外喷水而导致的，此次勘查未通知上诉人到场，也未经过法庭质证，程序不合法，不能作为认定案件事实的依据。其次，涉案给排水管道不存在质量问题，该产品有质检部门的合格报告，且房屋已通过验收合格，原审法院在叶某未提供证据证明给排水管道质量不合格的情况下判决上诉人承担责任，难以令人信服。最后，涉案给排水管道漏水是由于不可抗力造成的。众所周知，2016年1月正值苏皖地区百年一遇的大寒潮，叶某的给排水管道位于8层高空室外，当气温降至零下七八度时，水管冻裂是高度盖然性事件。由于自然灾害等不可抗力造成的结果，上诉人不应当承担责任。
3.被上诉人叶某没有尽到妥善照管自己房屋的义务，被上诉人戴某的损失应由其承担。叶某明知长时间不会在该房屋居住，此时应该关闭水阀总开关以防意外发生，尤其在寒潮来临之际更应尽到照管义务。
4.原审法院判决上诉人承担9000元损失没有依据。原审法院核对物业管理人员对戴某重新装潢项目及参照市场行情酌定戴某损失9000元，整个判决并未对装潢哪些项目及市场是何种行情进行说理，原审法院在无证据支撑的情况下擅自酌定，有失公平。
5.原审法院程序违法。一方面，上诉人不是本案适格被告，法院不应追加上诉人为被告。《民事诉讼法》第五十二条第一款规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”根据该规定，诉讼标的是共同，必须合并审理；诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并且当事人也同意合并审理的，才能合并为共同诉讼。本案的诉讼标的并不同一，也不属于同类，不能合并为共同诉讼。首先，戴某和叶某之间属于侵权法律关系，叶某和上诉人之间为合同法律关系，两个诉讼标的，既不同一也不属于同类，不满足两个案子作为共同诉讼的处理的前提。对于诉讼标的属于同类的诉讼，法院认为可以合并审理，也必须要经过当事人的同意，否则，不能合并。本案中，被上诉人戴国萍多次明确表示其损失与上诉人无关，不同意将上诉人追加为被告，而被上诉人也不同意被追加为本案的被告。另一方面，民事诉讼的基本原则是不告不理，原告有权处分自己的权利，有权选择自己诉讼的被告，如前所述，原告在本案审理过程中，多次明确表示其认为上诉人已经在自己的能力范围内尽了注意义务，不同意追加上诉人为被告。一审法院判决上诉人承担责任，不仅违背了原告的意愿，还超出了原告的诉请范围，不符合民诉法的规定。
被上诉人叶某答辩称：1.本案上诉人向被上诉人叶宇杰交房时间应为2014年6月3日。上诉人援引《最高人民法院审理的商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款：“买受人在接到出卖人的书面交房通知后，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知交房之日起由买受人承担……”指出被上诉人叶某在约定收楼期后怠于收房，因此房屋保修期应从预售合同约定的房屋交付日期2013年11月15日起算。因上诉人既未提供证据证明涉案房屋在2013年11月15日已验收合格达到交付条件，也未提供证据证明其在2013年11月15日前向叶宇杰发出了书面交房通知，同时，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》均证实上诉人向被上诉人叶某交房的日期为2014年6月3日，因此答辩人对上诉人的此上诉意见不予认可。
上诉人认为，上诉人向被上诉人提供的住宅质量保证书第四条约定：“住宅自签约交付使用之日起，正常使用情况下，各部位保修内容与保修期：给排水管道二年”，该条中的“交付使用之日”应为“实际交付之日”，而不是合同约定的日期。故涉案房屋的保修日期应从房屋实际交付期2014年6月3日开始起算，事发时间是2016年1月26日，因此至事发时涉案房屋及其给排水管道仍在质保期内，水管漏水造成的损失应由上诉人承担。2.本案一审程序并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条的规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”本案中，被上诉人戴某的房屋之所以被淹，是因为被上诉人叶某的客厅内的给排水管开裂，而上诉人A地产公司对该给排水管有保修责任，因此上诉人是此次事故的直接责任人，戴国萍与叶宇杰之间属侵权法律关系，叶宇杰与上诉人碧桂园地产之间也是由于房屋附属设施质量问题引起的侵权责任纠纷，是基于同一事实或法律上的原因形成的同种类诉讼标的，属于共同诉讼，被上诉人在一审中有权申请追加上诉人为被告，法院在征得原告同意后可以追加A地产公司为被告，原审原告戴某在一审过程中并未对此提出异议。因此上诉人A地产公司在一审中是适格被告，一审追加上诉人为共同被告在程序上并无瑕疵。
被上诉人戴某答辩称：1.对一审认定其损失为9000元有异议，9000元不足以弥补其损失。2.其作为受害人，并不在意赔偿主体是叶某还是A地产公司，只要有人对其损失负责即可。
二审最终以调解结案，调解结果为：1.由A地产负责将涉案的叶某房屋内的给排水管道修好（已履行完毕）；2.由叶某于2017年2月13日一次性补偿给戴某人民币5000元整；3.由A地产公司于2017年3月15日前一次性补偿给戴某人民币4000元整；4.本次纠纷一次性了结，今后各方不得再向对方主张任何权利。
二、案件分析
虽然该案已经了结，当事人对案件结果也比较满意。但笔者对案件的思考并没有停止，此案虽案情简单，但以有许多问题值得探究。
（一）从程序上来看，此类相邻权纠纷案件是否应追加房地产开发商为共同被告？
笔者在无讼网上同时输入关键字“相邻纠纷”、“追加”，搜寻到了34个案例，其中有7个案例中的被告均主张追加涉案房屋开发商为共同被告，但是7个案件中只有1个案件法院同意追加开发商为共同被告（参见（2013）金民一初字第3458号民事判决书）。不同意的理由有两种：1.申请人未提供证据证明房屋漏水与开发商有关；（见（2013）浦民一（民）初字第28644号、（2014）沪一中民二（民）终字第803号、（2014）沪一中民二（民）终字第801号民事判决书）。2.原告因房屋漏水受损起诉不动产相邻权人属侵权法律关系，而被告与房产开发商间商品房买卖标的物（含附属设施）质量是否合格应属合同法律关系，二者不属于同一法律关系，不应在一案中一并处理，故对被告提出的追加开发商为被告的申请不予准许。（参见（2015）宁民终字第5667号、（2014）石民初字第2147号民事判决）。
笔者认为，是否应追加开发商为被告应该视情况而定，如果申请人提出证明房屋漏水确实属于开发商的责任，法院应同意申请人的申请追加开发商为共同被告，（2013）金民一初字第3458号案件就是这种情况，涉案房屋漏水的原因是地暖漏水，且该地暖管还在保修期内，因此判决开发商承担修复责任，此案之所以没有判决开发商承担损害赔偿责任，是因为受损房屋还未修复损失金额还不确定，法院建议待损失金额确定后另案处理。
这种做法一方面有利于查明案情，另一方面可以让真正的责任人承担侵权责任，避免累诉。否则漏水房屋的业主在赔偿被侵权人损失后还要再起诉开发商向其追偿损失，浪费司法资源。至于法院认为相邻权人之间因漏水引发的纠纷属于侵权法律关系，而房屋业主与开发商之间房屋及附属设施质量问题引发的纠纷属于合同关系的看法，两者不属于同一法律关系，笔者并不认同。因为房屋及其附属设施质量问题导致损害的，属于违约责任与侵权责任的竞合，因此业主因为房屋附属设施（如排水、供暖管道）质量问题受损向开发商索赔，也可视为侵权纠纷，相邻权人因房屋漏水引起的索赔亦属于侵权纠纷，就如同笔者在戴某与叶某、A地产公司相邻权纠纷一案答辩状中所陈述的，两者属于基于同一事实或法律上的原因形成的同种类诉讼标的，属于非必要共同诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条规定：“当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。”综上，笔者认为，在相邻权人房屋漏水至损纠纷中，如果房屋漏水一方（通常是被告）已提供证据证明房屋漏水的责任在于房地产开发商，并申请追加开发商为共同被告，且原告不反对，法院应该依申请将开发商列为共同被告。
（二）本案中房屋实际交付时间应怎么认定？涉案房屋是否过保修期？
本案的争议焦点之一是涉案房屋交付时间问题，因为交房时间关系到房屋给排水管道保修期的起算日期，进而决定了案发时房屋是否还在质保期内这一关键问题。
A地产公司在与被告签订的房屋买卖合同约定“房屋的交付时间为2013年11月15日”,并且在附件《补充协议》中约定“买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”本案中，叶某签订合同时未注意到此补充协议的约定，叶某并未在商品房买卖合同中约定的房屋交付时间即2013年11月15日自行到出卖人处办理房屋交接手续，也未收到A地产公司房屋交付通知，直到2014年6月3日双方才办理房屋交接手续。
笔者认为，本案房屋交接时间应认定为2014年6月3日，虽然A地产公司与叶某签订的协议约定的叶某应于2013年11月15日前自行到期售楼处办理房屋交接手续，否则视为房屋已交付。但是该条款是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”涉案的《补充协议书》为格式条款，约定的内容免除了开发商通知办理收楼手续的义务，加重了买受人的责任，且A地产公司未能证明其在与叶某签订《补充协议书》之时有尽到“采取合理的方式提请对方注意”的义务，故该条不能约束叶某。
此外，庭审过程中，A地产公司也未提供证据证明2013年11月15日该涉案房屋已达到交付条件。因此本案无论从何种角度考虑，房屋实际交付时间应认定为2014年6月3日，案发时涉案房屋的给排水管道还在保修期内，A地产公司应承担损害赔偿责任。
（三）房屋被淹损失金额怎么确定？
确定房屋被淹受损金额，比较有说服力的方法是向法院申请对损失进行评估或者鉴定，法院一般会根据评估结果和被告过错程度确定赔偿金额。如果被告对评估结果有异议，可以重新申请鉴定或者评估。评估费二千元至1万元不等，不论鉴定申请是哪一方提出的，法院通常会判决侵权责任人承担鉴定费用。
（四）房屋漏水原因怎么确定？
房屋漏水原因与受损金额一样，通常都需要由专业机构进行鉴定，笔者搜索的34则案例中，只有一则例外，案号为（2014）沪一中民二（民）终字第803号，该案中房屋所在小区的物业管理单位会同所在街道的房屋急修中心对漏水原因进行了排查，用专业仪器进行了检测，据此确定是被告家的浴缸处漏水。法院认为小区物业管理单位和房屋急修中心作为房屋的管理和维修单位，均具有一定的房屋检查和维修的专业知识和能力，所作出的检查结论具有较大的可信性，物业管理单位据此出具的证明具有较大的证明力。该案被告虽然以物业管理单位和房屋急修中心没有鉴定资质为由否认该检测结论，但是被告未提供反证否认原告查明的漏水原因，在法官明释之下被告又未申请鉴定，应承担举证不能的后果。
三、案件延伸
因楼上漏水引起的相邻权纠纷中，原告通常是是因漏水房屋受损的一方，被告身份就复杂得多，除了上文陈述的案例中相邻权人、房地产开发商，很多时候物业公司、供水公司、供热公司、房屋承租人、房屋原来的业主也会成为被告，这些被告是否应该承担责任应依情况而定。
（一）物业公司
物业公司是否应承担房屋漏水的损害赔偿责任，需要分两种情况和分析：
1.漏水点在公共部位或者漏水管道是公共设施
物业公司管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。物业公司对小区内排水管道等公共设施负有维修养护的义务和管理职责，若物业公司未尽到对公共设施的维修保养义务，且排水管道已经过了保修期，业主也不存在使用不当的行为，则应该根据物业公司过错程度让其承担修复与损害赔偿责任（可参考（2016）沪0115民初70339号案例）。
至于哪些地方是公共部位，可参考建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，"共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。"。
2.漏水点在业主专有部分范围内
《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”属于业主专有部分范围的非公共水管漏水的，通常情况下物业公司不承担责任，但是如果物业公司未依照物业合同提供物业服务，未对装修的业主尽到上述《物业管理条例》规定的警示告知义务，应该承担一定的损害赔偿责任。
（二）供水、供热公司
判断供水、供暖公司是否应该承担责任，也要看漏水部位，供水、供暖公司应承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任，分支管线本着“谁投资谁负责，谁受益谁负责”的原则由相关主体负责。
（三）房屋承租人、房屋前产权人
有些房屋漏水引起的相邻权纠纷案中，被告会以房屋已出租是承租人使用不当导致房屋漏水为由申请追加房屋实际使用人为共同被告（参见（2016）鄂01民终6183号案例），还有些被告会以房屋是从前房主手中受让过来的，受让前房屋质量就存在瑕疵导致漏水，申请追加前房主为被告（参见（2017）粤01民终1747号案例）。大部分情况下，法院会以租赁和买卖属于合同关系与相邻权纠纷不属于同一法律关系，不属于必要共同诉讼，不同意追加承租人、前房主为共同被告。但笔者查到的34则案例中，有一则例外，案号为（2014）沈中民一终字第02334号，二审法院认为原审法院未依申请追加承租人为共同被告，未进一步核实是否存在真实的租赁关系、未确定漏水原因和侵权人及相应责任，属事实不清，裁定撤销一审判决，发回重审。以下是法院说理部分：“原审法院虽确认王某某将房屋出租给案外人，但并未进一步核实审查该房屋的出租情况及实际使用情况，因相邻关系的主体不仅仅包括不动产的所有人亦包括相邻不动产的用益物权人及占有人，原审法院应进一步核实房屋出租承租情况。因出租的房屋发生漏水时，通常有两种可能产生漏水，一是房屋本身固有瑕疵所致损失，二是承租人使用不当所致。本案应查清是否存在出租人，如果存在应进一步查清承租人是否存在过错，如存在过错，则出租人应承担赔偿责任，因房主是出租房屋的所有者及终极管理人，如房主不能提供明确的承租人信息，或未能对房屋的瑕疵向承租人尽到适当合理的通知、警示与提示义务致使承租人在使用过程中发水漏水事故，亦应当承担赔偿责任。”
编排/李凌飞
责编/孙亚超 微信号：elesun724