本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
一、一手房买卖过程中，限购政策下买受人不具备购房资格，房产销售公司对买受人资格负有积极审查义务，鉴于房产销售公司未尽积极审查义务，买受人未予以说明，双方存在过错，双方互不承担违约责任。因买受人不具备购房资格，合同无法继续履行，双方可解除合同，出卖人应返还买受人购房款。
【相关限购政策】暂停在北京市向其售房的情况（2017年）：
1、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭；
2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭；
3、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
【案例】北京长乐房地产开发有限公司等与陈伟兴商品房预售合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2015）三中民终字第04407号，案由：商品房预售合同纠纷。
【案情简介】陈伟兴与陈××系父子关系。陈伟兴具有香港居民身份证及北京市居民身份证。2011年11月25日，陈××、陈伟兴（买受人）与长乐公司（出卖人）签订《预售合同》（合同编号为××）及附件。《预售合同》附件十为补充协议。补充协议第二十九条特别约定第4款约定：买受人承诺其已详细阅读并清楚知晓...《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）的全部内容，完全清楚其中有关住房限购政策的各项规定，买受人并承诺遵守限购政策规定；买受人承诺其填写的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》及／或其他相关文件和提供的证件、材料原件均真实、合法、有效...如果因为买受人提供虚假信息或者买受人的居民家庭购房资格被相关主管部门撤销或者买受人违反限购政策规定而导致解除预售合同及本补充协议的，买受人应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金......
上述协议签订后，长乐公司依据陈伟兴提交的港澳居民来往内地通行证、境外个人在境内居留状况证明，以及陈××提交的出生医学证明、户口本，使用北京建委向其提供的特定登录密码登陆了网签系统，录入了购房人的信息，陈伟兴、陈××最初通过了北京建委的购房资格审核。随后《预售合同》办理了网上签约，且也办理预售合同备案手续，长乐公司认可涉诉商品房未办理预告登记手续。
2013年8月21日，长乐公司向陈××、陈伟兴发出《誉天下二期之誉皇殿房屋交付（入住办理）通知书》，通知陈××、陈伟兴于2013年9月30日办理入住手续。
2013年9月18日，陈伟兴自行到北京市顺义区建委咨询其是否具备购房资格，并主动说明其在北京市丰台区已经拥有两套房产。随后，被口头告知其已不具备在京购房资格。
2013年9月27日，陈××、陈伟兴向长乐公司发送函件，长乐公司亦接到了北京市顺义区建委的电话答复，因陈××、陈伟兴违反限购政策，不会为其办理相关手续。
【本案争议焦点】
1、双方签订的《预售合同》及其补充协议是否应当解除；
2、陈××、陈伟兴是否应当支付长乐公司违约金。
【二审法院审理认为】
1、关于第一个争议焦点。陈××的户口本显示其属非北京市户籍居民，另陈××系××中学学生，亦无法提供连续5年在北京市缴纳社会保险或个人所得税纳税证明；陈伟兴具有香港居民身份和北京市居民身份，且在北京市已拥有两套房产。根据国务院和北京市的限购政策及建委部门对双方当事人的明确答复，陈××、陈伟兴根本不具备在北京市购房的资格，其与长乐公司签订的《预售合同》及其补充协议因违反限购政策而无法继续履行。上述情形已明确约定在《预售合同》及其补充协议中，长乐公司享有合同解除权，并已明确要求解除合同，故双方签订的《预售合同》及其补充协议应当予以解除。
2、关于第二个争议焦点。长乐公司作为专业的房地产公司，在签约之前应当充分向买受人释明限购政策的全部内容，并积极全面询问有可能属于限购情形的买受人有关信息，主动审查买受人是否具备购房资格，而非被动的接受买受人提供的资料。陈××、陈伟兴作为买受人在签约之前亦应当充分了解限购政策，且其本人更清楚自己的身份及房产情况，应主动向出卖人说明自己的特殊身份及房产信息或主动向有关行政主管部门咨询。最终相关行政主管部门认定陈××、陈伟兴不具备购房资格，致使双方合同不能继续履行的事实，说明双方在签约之前均存在一定过失，对于合同因不能履行而被解除的责任，长乐公司不能将其全部归责于陈××、陈伟兴一方，故对长乐公司要求陈××、陈伟兴支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
【判决】
1、确认北京长乐房地产开发有限公司与陈××、陈伟兴签订的合同编号为××的《北京市商品房预售合同》及其补充协议于二○一四年四月二十五日解除；
2、陈××、陈伟兴于判决生效之日起七日内协助北京长乐房地产开发有限公司办理合同编号为××的《北京市商品房预售合同》的备案解除手续；
3、北京长乐房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内返还陈××、陈伟兴购房款共计三百零四万元；
4、驳回北京长乐房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、二手房买卖过程中，中介公司对买受人的购房资格负有审慎注意和相应的审查义务，否则构成居间服务的重大瑕疵，中介公司除应将所收中介费向买受人退还外，还应对买受人因购房合同解除所受到的解约定金损失，承担一定的赔偿责任
【案例】麻利等居间合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2014）一中民（商）终字第8903号，案由：居间合同纠纷。
【案情简介】2013年10月17日，麻利（买受人）与申爱莲（出卖人）在麦田公司居间介绍下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖合同》附件二，出卖人所售房屋坐落为海淀区蓝靛厂春荫园11号楼10层6单元11G号，建筑面积共161.34平方米。房屋成交价格为1186万元。当日麻利向麦田公司支付居间服务费10万元。
麻利表示在合同履行过程中，才在与朋友聊天时知晓单身人士在京只能拥有一套住房的限购政策，因自己名下已有一套住房，故依据限购政策，无法完成与申爱莲的买卖合同。
麻利主张麦田公司向自己提供的居间服务存在瑕疵，并未告知自己单身人士在京限购一套房产的政策，直接导致自己与申爱莲解除房屋买卖合同并损失定金20万元，麦田公司对此不予认可，麦田公司提供麻利于2013年10月17日签字的购房承诺书，以此证明已在麻利购房前详细告知其相关限购政策，该承诺书写有：本人已详细阅读并清楚知晓...《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发{京建发{2011}65号}中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以上承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。
【本案争议焦点】
1、麦田公司在从事涉案居间活动过程中，是否对麻利购房是否符合北京市限购政策、是否具有购房资格尽职履行了审慎注意和相应审查义务，麦田公司在提供居间服务过程中是否存在重大瑕疵；
2、麻利对于本案纠纷的发生是否具有责任；
3、一审法院判决其相关经济损失由其与麦田公司共同分担是否妥当。
【二审法院审理认为】
1、麦田公司促成涉案购房合同签订时，麻利为单身，且其名下已有一套住房，是本案审理过程中麦田公司并无异议、且未能提供相反证据予以推翻之事实。依据该事实，麻利不符合北京市的房屋限购政策而不具有购房资格，其与申爱莲所签购房合同势必存在无法进行网签及办理房屋过户手续之不可逾越的客观障碍。在这种情况下，麻利与申爱莲解除其所签购房合同乃属必然结果，麻利因己方原因解除该合同所遭受的定金损失于理于法应属不可避免。
需要指出，麦田公司作为专业房地产经纪公司，具备房地产买卖经纪服务的专业知识和能力，其在提供居间服务过程中，尤其是对于中介费高达22万余元的本案经纪活动，其义务显然不仅仅限于带客户看房、提供合同促成买卖双方签约，而且应负有对客户的购房资格审慎注意和相应审查义务，在能力范围内为客户把关，尽力避免不具有购房资格者签署购房合同的结果出现。本案中，麦田公司主张其在签约前就北京市的房屋限购政策对麻利进行了明确告知和说明，但麻利对此予以否认，麦田公司亦未能对其该主张提供相应证据予以证明，故根据谁主张谁举证的原则和法律规定，麦田公司应对其该主张承担举证不能的不利后果。麦田公司上诉称，即便其对麻利的购房资格有形式审查义务，其也以在案购房承诺书这一书面形式就北京市的房屋限购政策对麻利进行了明确告知和说明，对此本院认为，根据本案的审理情况，虽可认定该购房承诺书上“麻利”之签名系麻利所签，但根据本案审理中麦田公司关于其并没有在麻利签署该承诺书时将承诺书中载明的有关房屋限购政策文件交由麻利阅读之自认，以及麦田公司有义务和能力置备这些文件提供给客户阅读的情况，可以认定该承诺书中载明的“本人已详细阅读并清楚知晓……”之内容缺乏相应事实依据。据此，麦田公司关于其以购房承诺书之书面形式就房屋限购政策对麻利进行告知和说明的上诉主张不能成立。此外，麦田公司以北京市的房屋限购政策为向社会公开发布为由，认为应推定麻利知晓该政策的上诉主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
麻利是否为单身，这是关系到当时麻利购房是否符合限购政策、是否具有购房资格的重要事实情况，麦田公司理应进行相应审查，但根据本院审理过程中其自认，其连最基本的询问都未进行，充分表明其对麻利的购房资格未进行基本的形式审查，未尽审慎注意义务。
综上所述，麦田公司作为专业房地产经纪机构，在未提供充足证据证明其就房屋限购政策向麻利进行充分告知和说明，同时也未对麻利购房资格进行基本的形式审查和审慎注意义务的情况下，一审法院认定其居间服务存在重大瑕疵并无不妥，本院不持异议。据此，麦田公司除应将所收中介费向麻利退还外，还应对麻利因此所受到的20万元解约定金损失承担一定的赔偿责任。
2、麻利作为具有一般认知能力及社会经验的成年人，未在签订购房合同前对有关政策进行深入细致了解而贸然订立合同，其对上述损失的发生也有一定责任。根据本案审理的情况，一审法院认定该损失由双方共同承担，并酌定麦田公司承担其中的10万元，并无不妥，本院不持异议。麻利关于麦田公司以违规、欺骗等手段恶意进行居间行为，其对本案纠纷的发生不应承担任何责任的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。
【判决】
1、麦田公司于判决生效后十日内退还麻利居间服务费十万元；
2、麦田公司于判决生效后十日内赔偿麻利经济损失十万元；
3、驳回麻利的其他诉讼请求。
三、限贷政策导致首付款比例提高，合同无法继续履行的，无责解约，无需承担违约责任，买受人支付的定金应当予以返还。但依公平原则，因公共政策事由导致订立的合同无法继续履行的，一方确实存在损失的，双方应根据公平原则予以分担
【案情】徐丽婷与李新光房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市昌平区人民法院，案号：（2017）京0114民初9034号，案由：房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】李新光是北京市昌平区北七家镇名佳花园26号楼某房屋的登记权利人。2017年3月11日，李新光与徐丽婷签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定徐丽婷购买涉案房屋。《补充协议》第四条第4款约定，本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，徐丽婷向李新光支付定金5万，2017年3月14日，徐丽婷向李新光支付定金15万。2017年3月17日，李新光将涉案房屋贷款偿还完毕。
另查，李新光称其是将涉案房屋出售后另行购买房屋，其提交了其与案外人签订《北京市存量房屋买卖合同》，签订时间是2017年3月10日。
徐丽婷名下有住房贷款记录，因受“3.17政策”影响，首付款比例增加至60%。徐丽婷称首付款比例原来是35%，现在是60%，没有能力继续履行。李新光同意解除《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》。
【法院审理认为】
1、当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，徐丽婷因受住房调控政策影响，首付比例提高，没有能力继续履行，且徐丽婷和李新光均同意解除合同，故对于解除合同的请求，本院不持异议。
2、解除合同是不可归责于双方当事人的事由导致，故徐丽婷对于解除合同无需承担违约责任，其支付的定金应当予以返还。补充协议第四条第四款的约定是限购导致合同无法履行的解决办法，限购是对于购房资格的影响，而本案实际是限贷对于原告造成的影响导致无法继续履行。
3、虽然双方可以无责解除合同，但李新光作为出卖人，其为了履行合同进行了提前偿还贷款，有一定的损失，故对于李新光返还的定金金额，本院结合李新光的损失以及公平原则酌情予以确定。
【判决】
1、解除徐丽婷和李新光签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
2、李新光向徐丽婷返还定金19万元，于本判决生效后七日内执行；
3、驳回徐丽婷的其他诉讼请求。
四、限贷政策导致贷款金额减少，合同无法继续履行的，无责解约，无需承担违约责任。但依公平原则，因公共政策事由导致订立的合同无法继续履行的，一方确实存在损失的，双方应根据公平原则予以分担
【案情】雒宏伟、汪雪与安倩、刘海波房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2017）京03民终12570号，案由：房屋买卖合同纠纷
【案情简介】顺义区港馨家园某号楼某层四单元某号的房屋登记在雒宏伟名下，共有情况为与汪雪共同共有。雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中包括《北京市存量房屋买卖合同》。买受人拟贷款金额为人民币150万元。《补充协议》约定：（2）拒绝购买该房屋的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金……；第四款约定，在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。
2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》。
2017年4月16日，雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩签订《变更协议书》，双方就前述《房屋买卖合同》、《补充协议》等合同条款的变更达成一致意见：买受人拟贷款金额为120万元。
庭审中，促成双方签订《房屋买卖合同》的房地产经纪公司工作人员刘某出庭作证。4月份的时候双方协商，因为刘海波、安倩的二居室卖不出去，所以将付款时间往后延了。
【二审法院审理认为】
1、依法成立的合同，自成立时生效。雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、2017年4月16日签订的《变更协议书》等均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依照上述约定的有关内容行使权利并履行义务。
2、本案审理过程中，双方均同意解除双方签订的房屋买卖合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
3、根据查明的事实，雒宏伟、汪雪与刘海波、安倩于2017年3月10日签订房屋买卖合同。3.17新政实施后，刘海波、安倩不能按预期办理按揭贷款，受新政影响，刘海波、安倩难以出售其房屋，而挂牌降价亦未能售出，且当降价到一定程度时，刘海波、安倩出售房屋价款加上贷款亦将不足以达到双方确定的购房总价数额。综合双方签约目的、履约过程、当事人为实现房屋买卖目标所作努力及3.17新政出台对房地产市场造成的影响，涉案房屋买卖合同无法继续履行并非因当事人存在违约行为，而系由不可归责于双方当事人的房地产政策调整所致，故刘海波、安倩对此不承担违约责任。涉案房屋买卖合同因无法继续履行而解除。
鉴于雒宏伟、汪雪出售房屋的预期收益不达，刘海波、安倩依公平原则应对雒宏伟、汪雪予以合理补偿。本案中，雒宏伟、汪雪已收取刘海波、安倩购房定金2.5万元。在合同解除后，该笔款项不予返还并作为刘海波、安倩对雒宏伟、汪雪的损失补偿，数额适当。雒宏伟、汪雪主张刘海波、安倩存在违约行为，构成根本违约，并应当按照双方合同约定支付违约金，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
五、“以房换房”过程中，因“3.17商住房新政”影响顺利出售商住房以凑齐首付款。该未按时凑齐首付款的行为构成根本违约，不得以政府政策为由，拒绝承担相应的违约责任
【案例】李艳林、黄帅超与马家禄房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市昌平区人民法院，案号：（2017）京0114民初8230号，案由：房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】2017年3月19日买受人黄帅超、李艳林与出卖人马家禄签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定购买昌平区北七家镇桃园公寓小区11号楼××号房屋。该合同第二条权属情况第四项约定出卖人应于2017年4月30日前办理抵押注销手续。2017年3月30日双方签订了补充条款，约定“2017年4月30日前买受人支付壹佰万元整到出卖人所在建委的资金监管账户。”
2017年3月26日商住房限购的政策出台后，黄帅超、李艳林提出的未能出卖名下房产以支付首付款，希望终止合同，双方未能达成一致意见。
2017年4月27日被告马家禄发出合同约定付款通知单，催促二原告在4月30日前支付首付款。2017年5月2日马家禄再次发出合同违约通知书，催促二原告尽快依约付款。
【法院审理认为】
1、黄帅超、李艳林与马家禄签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。
2、黄帅超、李艳林提出的未能出卖名下房产以支付首付款的解约理由不能成立，该风险应由黄帅超、李艳林自行承担。2017年3月26日发布的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》并未对黄帅超、李艳林的商住房买卖造成实质性影响。
3、鉴于黄帅超、李艳林缺乏履行能力，构成根本违约，故本院依法解除合同。马家禄积极履行合同义务并无违约行为，故黄帅超、李艳林应按照合同第八条约定赔偿马家禄违约金80万元。诉讼过程中，黄帅超、李艳林主张约定的违约金过分高于实际造成的损失，故请求适当降低违约金数额，本院根据合同的履行情况及房屋市场行情等因素酌定黄帅超、李艳林赔偿马家禄违约金40万元。鉴于黄帅超、李艳林已支付定金5万元，故违约金数额应予以折抵。关于黄帅超、李艳林要求退还房屋定金5万元的诉讼请求，缺乏法律依据，故本院不予支持。
六、买受人在限购限贷政策出台前，就存在隐瞒购房资格等行为，系买受人违约，买受人不享有合同解除权，不支持其要求退还定金的诉讼请求。
【案例】陈立新与王燕平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市顺义区人民法院，案号：（2017）京0113民初6591号，案由：房屋买卖合同纠纷
【相关限贷政策】2017年3月17日，北京市住房和城乡建设委员会、中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京住房公积金管理中心联合发布《关于完善住房销售和差别化信贷政策的通知》，该通知的主要内容为：为促进本市房地产市场平稳健康发展，自本通知发布次日起，商品住房销售和居民家庭申请商业性个人住房贷款执行以下规定：
1、企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。
2、居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的执行现行首套房政策，即首付款不低于35%，购买非普通自住房的首付款不低于40%（自主型商品住房、两限房等政策性住房除外）；居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不低于80%。
3、暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。
【案情简介】2017年3月12日，王燕平作为出卖人（甲方）与买受人（乙方）陈立新在北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该房屋成交价格为人民币2770000元。若本合同履行期间各级政府出台新的房产政策，造成本合同不能实际履行，则出卖人与买受人互不负违约责任。
原告陈立新提交的2017年4月7日出具的购房资质核验结果显示：申请核验人信息：姓名：陈立新，证件号码：×××（居民身份证），家庭名下拥有住房：0套，婚姻状况：未婚，家庭人口数：1人……核验结果：初步核验通过。
陈立新辩称因3·17新政的出台导致其贷款金额减少、首付款支付比例上涨，其无法继续履行合同。
【法院审理认为】
1、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》系陈立新与王燕平真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法、有效，双方均应遵照执行。
2、从现有的证据来看，陈立新之妻郭占云名下在北京市有房产，陈立新提交的核验结果记载其未婚与事实情况亦不相符，故其并非因3·17新政的出台导致贷款金额减少、首付款支付比例上涨，陈立新不享有合同解除权。2017年6月7日庭审中，王燕平表示可以同意解除合同，本院亦不持异议。
3、关于合同解除的后果，因陈立新并不享有合同解除权，故其要求退还定金的诉讼请求，本院无法支持。
4、关于王燕平反诉主张的30万元损失，因其未提交证据证明其具体损失数额，本院判令陈立新不退还定金时亦考虑了王燕平的损失情况，故本院对于王燕平反诉要求陈立新另行赔偿30万元损失的诉讼请求难以支持。
【判决】
1、确认原告（反诉被告）陈立新与被告（反诉原告）王燕平于二○一七年三月十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》于二○一七年六月七日解除；
2、驳回原告（反诉被告）陈立新的其他诉讼请求；
3、驳回被告（反诉原告）王燕平的其他诉讼请求。
七、限购政策出台后，未对之前签署的购房合同产生履行障碍的，购房合同应继续履行
【案情】杨柳与潘睿、北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第三中级人民法院，案号：（2016）京03民终12612号，案由：房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】2013年5月16日，杨柳（出卖人）与潘睿（买受人）签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称合同），约定杨柳将坐落于北京市通州区×号房屋出售给潘睿，房屋价款为90万元，此外该合同还约定了其他内容：当甲方获得国家相关部门核发的《房屋所有权证》后，甲乙双方应配合丙方按照国家相关规定进行网签并签署网签合同。2013年6月20日，杨柳将涉诉房屋交付潘睿，至今该房屋一直由潘睿居住使用，杨柳向潘睿交付房屋时，涉诉房屋为毛坯房，后潘睿出资对涉诉房屋进行了装饰装修。该房屋的产权证书于2016年3月7日下发，该房屋登记为杨柳单独所有。
2015年8月14日，北京市通州区人民政府发布《关于加强通州区商品房销售管理的通知》，规定在本市没有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭才可以购买1套通州区商品住房。
【法院审理认为】
1、依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。合同一方主张解除合同的，应提供证据证明存在解除双方合同的法定或约定条件。
2、双方的合同及《补充协议》签订于北京市通州区房屋限购政策出台之前，该限购政策对双方的合同履行不应具有约束力，且杨柳取得房屋所有权证书是在北京市通州区限购政策出台之后，双方不存在通过房屋买卖的方式规避北京市通州区限购政策的情形，且潘睿在北京市通州区限购政策出台之前，已经具备了在京购房的资质，加之潘睿在合同签订后已依约履行了合同义务且已实际占有使用涉案房屋，解除合同会导致双方利益明显失衡，且其提供了银行存款记录证明其具备继续履行合同的能力，故本案的合同的继续履行不存在障碍，双方应继续履行各自的合同义务。
八、以“假离婚”、“假结婚”方式获得购房资格，一审法院认定为以合法的形式掩盖其非法目的、以达到规避限购政策的虚假行为；二审法院认为“假离婚”、“假结婚”的认定缺乏法律依据，亦不存在法律规定的解除合同情形
【案情】赵之平与刘英明房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，审理法院：北京市第一中级人民法院，案号：（2017）京01民终7779号，案由：房屋买卖合同纠纷。
【案情简介】刘英明原系海淀区4层417号（以下简称417号）、建筑面积40.64平方米房屋所有权人。2016年8月14日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务，刘英明与赵之平签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），刘英明以242万元的价格将417号房屋出售给赵之平，赵之平除在当日支付定金10万元外，其他款项分3次支付，417号房屋所设抵押70万元由刘英明在45个工作日办理注销手续；双方最晚应于合同签订之日起90日内办理房屋权属转移登记手续，刘英明于收到全部购房款后2日交付417号房屋，同时双方就逾期付款、交房及出售第三人等违约责任亦进行了约定。当日，刘英明与赵之平还签订《补充协议》，双方约定417号房屋于2016年11月27日满2年之后办理过户手续，《买卖合同》延期执行至2016年12月30日，如延期仍未履行完毕，任一方有权以书面形式通知违约方解除《买卖合同》，无须征得他方同意，任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。
赵之平于签约当日向刘英明支付定金10万元。后因赵之平不具备购房资格，双方曾于8月25日在居间方组织下进行商谈，赵之平明确表示其本人不具备购房资格，合同无法继续执行，但提出由居间方为刘英明联系新的购房人，使房屋出售能够继续，并退还定金10万元。刘英明不同意赵之平的提议，提出解除双方签订的《买卖合同》，定金不予退还，并送达了解除购房合同告知函。赵之平未表示同意解约。
另查，赵之平与其前妻韩某在婚姻关系存续期间分别在本市房山区和海淀区购有住房两套，2016年4、5月，赵之平与其前妻韩某离婚，离婚时协议约定房山区的房屋归赵之平所有，海淀区的房屋归韩某所有。《买卖合同》签订后，因赵之平不具备购房资格，双方在居间方组织协商时，韩某亦在场参与商谈。2016年11月，赵之平与韩某在房山区办理了复婚，并于当月28日将房山区的房屋转让给韩某单独所有，过户当日，赵之平与韩某再次办理协议离婚。后赵之平未将其已符合限购人的信息通知刘英明。
2017年2月14日，刘英明经北京链家房地产经纪有限公司居间，以298万元将417号房屋出售他人。
【一审法院认为】
1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘英明与赵之平签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格依约履行。
2、双方《补充协议》明确约定，《买卖合同》延期执行至2016年12月30日，如延期仍未履行完毕，任一方有权以书面形式通知违约方解除《买卖合同》，无须征得他方同意。在合同履行截止期，赵之平未履行告知义务，致使诉争房屋已出售，赵之平应自行承担履约不能的后果，其经法院释明后变更要求解除之日，即为双方合同解除之日。
3、北京市出台的限购政策是为了更好的规范房屋交易市场，抑制房价的不断攀升，防止牟利引发的市场混乱，保证房屋交易的安全与稳定。赵之平虽在《买卖合同》签订后始知其不符合购房人条件，其向刘英明提出置换他人购买诉争房屋的目的，是为了避免其经济遭受损失，但该方案并未得到刘英明的认同。后赵之平虽在合同期内取得了购房人资格，但该资格的取得是采取假复婚转移其名下房产的方式，是一种以合法的形式掩盖其非法目的、以达到规避限购政策的虚假行为；且赵之平在取得购房资格后，未在合同履行期内向刘英明披露，以致刘英明直至合同最后履行期内对此并不知晓，故赵之平应承担合同履行不能而解除的违约责任。现赵之平要求返还定金之诉请，没有事实和法律依据，法院不予支持。
4、刘英明在《买卖合同》期满后向第三方出售其房屋，其行为并不违反合同约定和法律规定，故赵之平要求支付违约金的请求，于法无据，法院亦不予支持。
【一审判决】
1、赵之平与刘英明签订的《北京市存量商品房买卖合同》及《补充协议》于2017年3月14日解除；
2、驳回赵之平其他诉讼请求。
【二审法院审理认为】
1、刘英明与赵之平签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。
2、购房资格是行政机关对过户设定的前提条件，系买受人应具备的履行房屋买卖合同义务的能力。本案中赵之平在签订合同之时不具备北京市购房资格。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。赵之平没有如实陈述自己尚不具备购房资格，违反了法律规定的依据诚实信用原则而产生的如实告知义务，构成违约。但该违约行为是否构成根本违约，本院下面予以论述。房屋买卖合同，从出卖人方面来看是取得购房款的所有权，从买受人方面来看是取得房屋的所有权。赵之平在履行期限届满前未取得购房资格，不导致合同不能继续履行，双方继续履行房屋买卖合同，刘英明仍可以得到合同利益。购房资格系过户的必备条件，系属买受人履行债务的能力范畴，买受人不具备购房资格，出卖人可以中止履行，但暂不具备履行债务的能力，并非根本违约，故赵之平的违约行为并未致使不能实现合同目的，赵之平表示想办法继续履行合同，因此不属于明确表示不履行主要债务。本案亦不存在法律规定的解除合同情形。故刘英明发送解除通知的行为，不发生解除合同的法律后果，且该行为以实际行动表示不履行合同，构成违约。双方对合同未能履行均负有违约责任。
3、现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。原审法院认定赵之平“假复婚”骗取购房资格，没有法律依据，本院予以纠正。
4、由于双方均构成违约，因此本院认定双方互不承担违约责任。刘英明应将赵之平支付的10万元定金予以返还。
【二审判决】
1、维持北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初885号民事判决第一项；
2、撤销北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初885号民事判决第二项；
3、刘英明于本判决生效后七日内返还赵之平定金十万元；
4、驳回赵之平的其他诉讼请求。
编排/吴瑜
责编/孙亚超 微信号：elesun724