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随着房市的火热，房屋买卖交易也愈发频繁。对于一个家庭来说，一套房子可能将花费一生的积蓄，所以在购房时非常有必要进行风险排查与把控。任何一个环节出现瑕疵都可能造成巨大的时间成本损耗与金钱损失。

一、有购房意向想买房时

（一）开发商实力排查

开发商的实力是在购房时应当考量的首要因素，如果开发商不具备强大资本实力与信誉状况，很容易出现资金链断裂甚至跑路的情况，一旦出现这样的情况就会使得所有的风控变得没有意义，因为即便是最后打赢官司，也会面临开发商无力履行的被动局面，所以购房者在看房时，要考虑开发商的品牌。

对策：较大的地产集团的开发项目一般会优于地方性小公司的信誉与实力，抗风险力更强，后期服务有保障。

（二）房屋性质排查

在购房时，要清楚所购买的房屋是什么性质，不同性质的房屋会对购房者有不同的要求，甚至不同性质的房屋会有不同的价位。

宅基地上自建房屋：需要买方是同一集体组织（村）的人，否则可能导致合同无效，如果该房屋增值或者被拆迁，买方权益可能无法得到保障。

参考案例：（2016）京0108民初14734号

小产权房：没有大产证，一般是是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，因为没有备案，可能会导致一房二卖的情况，也可能会因为拆迁而使权益无法得到保障，除此以外，小产权房一般在房屋质量和物业管理上较差。

参考案例：（2015）顺民初字第08725号

商用房：商用房、酒店式公寓在宣传时可能会承诺一房两用，但随着政策管控愈发严格，酒店式公寓面临被清理的境况，不得用于住宅装修和使用。如果已交付房款而又受政策管控将引发被动甚至复杂的诉讼。本律师在办案过程中就遇到过类似纠纷，该种情况为买方带来很大困扰。

经适房、廉租房：政策性住房对买方的购房资格有特定要求，如果买入经适房、廉租房或者借名买房，可能会因违法法律的强制性规定而无效，后患无穷。

对策：尽量不买法律边界性质的房屋，特定房屋对购房者身份如做要求，应该严格遵守，否则一旦触及到利益，就很可能陷入被动局面。

（三）配套设施（宣传）排查

很多开发商为了影响，将房屋宣传的天花乱坠，比如声称为学区房，有温泉供应等，同时也可能会隐瞒一些重要信息，比如小区附近可能会有化工厂，与一院一墙之隔等。在宣传画面与合同上又写明以实际为准，实践中，”虚假宣传“而主张合同撤销的一般不被支持，所以买方在购房时要多方面了解清楚房屋周边情况，不要轻信广告宣传，同时留存宣传证据。

参考案例：？（2015）甬余陆民初字第374号

对策：1、不能轻信开发商宣传2、合同中注意开发商的保留条款，如以实际交付为准，最终解释权归卖方等，对此可以追问清楚3、留存开发商进行宣传的证据，如样板房展示的图片或者视频，宣传人员宣传时录音、开发商销售人员工牌、售楼大厅照片、视频等。

（四）相关资质排查：预售许可证、大产证

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预二条还规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，如果在商品房销售过程中，开发商尚未取得预售许可证，则可能会导致合同无效。买方将无法保障自身应有权益，无法追究卖方的违约责任。而如果开发商具备预售许可证后不具备大产证则使买方无法办理小产证，不易买卖。同时导致没办法网签，如果买方不谨慎调查，那么可能会存在开发商一房二卖甚至抵押的情况出现，买方不具备该房屋无权，导致维权不力。

对策：预售许可证与大产证买方凭身份证可以在房产交易中心进行查询，购房时应首先确保开发商具备相关的证件和资质。尽量不要在取得预售许可前或者开发结束后不具备大产证情况下购房。

（五）抵押情况排查：

很多开发商为了融资往往将土地使用权抵押给银行贷款，进而将所建楼盘抵押。或者利用在建工程进行抵押甚至直接进行房屋抵押，如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。

对策：1，在土地管理部门（土地抵押在取得预售许可证前土地证出让证上会标明）、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任，在合同中增加条款：出卖人保证不存在一房两卖、不存在司法查封和限制转让三种情形，如果出卖人违反这些承诺，导致买受人合同无法备案或无法办证的，就可以主张退房、出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。

二、签订合同阶段

(一）签订合同性质排查：

意向合同，认购书，正式房屋买卖合同，具体看有没有房屋面积、价款等房屋的关键内容，合同性质决定着后续双方权利义务的履行，比如如果签订了正式的房屋买卖合同就不能因为个人原因终止购房，定金就无法退还，而没有具体房屋信息的意向合同则可以因无法达成一致而退还定金。

对策：购房者应结合市场行情（买方市场与卖方市场）分析买卖双方违约可能性系数，从而审查应签署合同的性质。

（二）交付款项性质排查

在签订合同时如果向卖方缴纳了房款，应注意区分款项的性质，如果单方违约，将决定款项是否能退还给买方。比如定金与订金的区分。定金是规范双方权利义务的，而订金和意向金不是法律概念，很多情况不具备双方返还的属性

对策：注意权利义务对等性，购房者在交付意向金等的时候，应写明，买方不购买可以退还意向金或者如买方违约没收违约金，那么卖方违约，意向金双倍返还或者直接约定为定金。

（三）合同的违约条款排查

要在常见出现情形中单方购房违约可能将导致巨额的违约金，尤其是在房价浮动较大的情况下，因此买方购房时应把握违约情况对应的责任。

对策：逐一确定违约条款，注意权利义务对等性。

三、办理贷款时

（一）避免贷款变动违约排查

贷款是在购房中常见的异动因素，买房者往往认为非因个人原因导致的不属于个人违约的情形，比如卖方承诺能帮忙搞定贷款，在诉讼中则容易承担巨额违约金。另外买卖双方合同解除易使得卖方既无法得到房子，又要承担贷款的连带赔偿责任。

对策：建议在合同条款中约定：1、卖方应配合买方做好贷款准备，如因卖方原因（如五证不全、没有大产证、故意不配合）导致买方无法办理贷款手续的，超过10日的，买方可以解除合同并要求卖方支付元违约金，如因卖方拖延办理贷款，在拖延期内政策变化导致买方限购或者限贷，卖方将承担相应的责任，如买方继续购房，卖方应一次性补偿增加利息差额；2、买方事先排查个人是否符合贷款条件，否则不能轻易支付定金；3、在借款担保合同中约定退房的还款义务和程序，如：如因双方违约或者情势变更、不可抗力等事由导致买方退房的，由卖方直接赔偿银行贷款，买方不具有还款义务。

四、约定的房屋过户时

（1）过户异常因素排查

建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。

对策：1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全最好不要考虑。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，，买受人不能起诉行政机关的违法行为。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。3、如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：

（1）、买受人不退房的，出卖人应按每延期一日支付%的违约金计算，并配合继续办理过户。

（2）、买受人退房的，出卖人应支付元的违约金。

五、房屋建好后，约定的房屋交付时

房屋交付于预期不符排查

（1）交付的房屋结构与约定不符：

常见情况是图纸中的房屋结构与交付后的不符，例如常见的约定不明导致开放式阳台与封闭式阳台产生的争议。

对策：在合同中对阳台类型约定清楚，尤其是涉及到阳台为开发商赠送的情况。

（2）交付房屋面积与约定不符：

合同中往往关于产权面积、套内实际使用面积、公摊面积都会有明确的数字体现，但却没有赠送面积的体现，因此，开发商宣传前期所提到的“超大赠送”其实是得不到保障的，另外，面积误差的处理也是需要我们看清楚的。建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。

对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件中列明公摊面积的构成。3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。4、阳台比较特殊，在买卖合同中约定好阳台的类型，不同类型可能会导致面积计算有差异。5、增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。

（3）交付房屋质量有问题

商品房的交付除了满足最基本的法定条件外，开发商和业主还在签订《商品房买卖合同》时就交房条件和质量标准进行了约定，其约定具有法律效力。如果《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准有明确约定，房屋交付时只要存在不符合合同约定的质量标准，那么业主就可以拒收房屋，待开发商将房屋质量问题解决，并达到合同约定的交付标准后再办理房屋交接手续，如果因开发商对房屋进行维修、整改而造成延期交付的，业主还可以要求开发商按合同约定承担逾期交房违约责任。但是在大多数情况下开发商与业主签订的《商品房买卖合同》对房屋交付的质量标准没有明确约定，这种情况下，应当按照国家标准、行业标准履行，如果没有前述标准的，可以按照符合合同主要目的的标准履行。这就导致在实践中，常因交付的条件约定不清导致双方产生争议，甚至因为验收时没有发现问题导致后续无法收集证据维权。

对策：约定交付条件，尤其是精装修的，买房要将预期交付情况进行约定。如：卖方应使用材质进行装修，地板不得有破裂情况，否则买方有权要求卖方返工或者按实际物料费的2倍主张赔偿。

一套房子少则数十万，多则百千万，所以购房者应严格把控购房中的风险，才能完成一场房屋的“收购”交易，建议请律师全程配合。

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724