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一、物业共有部分的范围
物业共有部分，是指建筑物专有部分以外的部分。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”
建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
二、责任划分的相关法律规定
《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第三十六条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第三十八条：“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条：“【承担民事责任方式】承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。”
《物业管理条例》（2018修正）第二条：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第五十三条：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”第五十五条：“物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。”
《最高院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。”
《住宅专项维修资金管理办法》第二条：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”
三、住宅共有部分维修责任的承担主体
质保期内，由开发商承担保修责任
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。工程质量保证书中具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为5年；墙面、厨房和卫生间地面为5年；《住宅质量保证书》一般约定地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定，并写在工程质量保证书中。
（二）质保期外，公共部位、公共设施设备的维修和更新，应由物业服务企业启动专项维修基金进行解决。如超过质保期后业主要求进行室内修缮，一般应由业主自行雇佣维修队，并承担维修费用。
（三）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。如认为主体结构质量不合格的，买受人可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，或申请第三方鉴定。
四、住宅共有部分漏水等，业主不得以此为由拒绝缴纳物业服务费
【案例】原告（反诉被告）某物业公司与被告（反诉原告）李某某物业服务合同纠纷一案民事一审判决书，审理法院：锦州市太和区人民法院，案号：（2017）辽0792民初1198号，案由：物业服务合同纠纷，裁判日期：2017-12-21
【法院裁判观点】本院认为，原告（反诉被告）某物业公司为被告（反诉原告）李某某提供物业服务，李某某在接受物业服务的同时应当履行交纳物业服务费的义务。李某某提出因房屋维修、小区管理等方面问题与某物业公司产生纠纷，对某物业公司物业管理服务不满意，但李某某不能以此作为不交纳物业服务费的理由。关于李某某的反诉请求，修复屋内墙皮发霉、脱落的诉讼请求，根据《宝地城D区物业管理服务协议》的约定，某物业公司对房屋的共用部位有维护和管理的义务，现李某某要求某物业公司对其室内进行修复，证据不足，本院不予支持。
五、如物业服务企业对共有部分管理存在过错，应承担相应的赔偿责任。
【案例】长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与张建刚物业服务合同纠纷一审民事判决书，审理法院：北京市朝阳区人民法院，案号：（2014）朝民初字第23071号，案由：物业服务合同纠纷，裁判日期：2014-12-30
【法院裁判观点】根据双方当事人陈述及风格雅园物业处刘丽娜《关于南xxxxx顶渗水事宜的说明》可以认定，由于长城物业公司未能及时清理张建刚房屋所在楼宇屋顶大面积积雪，导致张建刚房屋漏水，因此长城物业公司对漏水发生存在过错，应对张建刚因此产生的合理费用承担赔偿责任。张建刚通过提交防水维修费发票，证明了其关于维修费的主张，故对于张建刚反诉要求赔偿维修费的请求，本院予以支持。关于其反诉主张的外出租房费用、交通费及误工费，因其未能提交确实充分证据证明与漏水之间所存在的直接关联性及必要性，故对于其上述反诉请求，本院不予支持。
六、住宅共有部分漏水后，如业主自行开展维修活动，有权要求责任方赔偿损失。
【案例】潘汝彬与北京金地格林物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书，审理法院： 北京市大兴区人民法院，案号：（2016）京0115民初1002号，案由：物业服务合同纠纷，裁判日期：2016-12-29
【法院裁判观点】根据其公司提交的屋面维修备忘录可以看出漏水部位位于涉案房屋楼上露台部分，而该楼台部分属于建筑物共有部分，金地物业公司应当按照《物业管理服务委托合同》之约定履行共有部分的维修、养护和管理义务。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
在潘汝彬多次要求金地物业公司履行维修义务未果的情况下，其因自行维修共有部分所支出的合理费用应由金地物业公司予以赔偿。潘汝彬虽主张租金损失及因漏水导致其赔偿租户的损失，但其未能提交充分证据予以证明，且考虑到涉案房屋存在的漏水问题并非金地物业公司所致，故对于潘汝彬的上述主张本院不予支持。综上，判决被告北京金地格林物业管理有限公司赔偿原告潘汝彬支出的维修费52720元（于本判决生效后十日内履行）。
编辑/董唯唯