文/陈岭  四川雅图律师事务所律师

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原文按：物权行为与债权行为相互独立，但并不代表物权行为具有无因性，这是中国大陆大部分学者及司法实务中倾向性观点。在一定程度上，债权行为与物权行为相互独立、相互分离的原则渐被国内法院接受与采纳，并应用在司法裁判中。笔者曾代理原告参与一起返还原物纠纷案，涉及物权行为、债权行为，结合目前我国司法裁判中对物权行为、债权行为，以及处分行为、负担行为的观点与司法实践，以此为例，浅谈物权行为与债权行为独立性在实务中的应用。

一、案件情况

为保护隐私，案件当事人均采用化名。2003年9月，令狐冲向其所属单位黑木崖公司交付购房款19万元，并于2006年6月签订了《单位经济适用住房售购合同》。2007年7月，经济适用房产权登记至令狐冲名下。

2008年1月，令狐冲提出离职。2008年2月，黑木崖公司同意离职并提供《辞职收款及退款情况》与令狐冲进行离职费用结算。《辞职收款及退款情况》一表上载明了令狐冲个人及黑木崖公司缴纳的职工住房公积金、养老保险、医疗保险、住房补贴、物管费的金额，以及案涉房屋个人缴款金额，令狐冲在接收方一栏签字。

2008年2月，黑木崖公司将案涉房屋出售至本单元另一员工任我行，并搬进入住。2017年10月，令狐冲起诉任我行，请求返还原物。诉讼中，法院追加黑木崖公司为案件第三人。

二、一审判决

一审法院认为：原告取得案涉房屋所有权的前提是黑木崖公司的职工身份，案涉房屋为经济适用房，系黑木崖公司为照顾单位职工而给职工的福利，原告在辞职后即丧失了黑木崖公司职工的身份，据此黑木崖公司要求原告返还房屋并无不当，而且原告在知悉退房通知后，已将安置房屋退还单位，并领取了黑木崖公司退还的购房款和物业费。本案即为用工单位因劳动者身份丧失而回购福利住房，该回购行为并未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。同时，黑木崖公司在回购案涉房屋后将其出售给本单位职工，并无不当，被告占有案涉房屋为有权占有。

本案为物权纠纷，原告主张物权的凭证为不动产物权登记簿，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，所有权人对不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本院认为，不动产登记簿具有不动产权利的推定力，但并不能推定登记的原因行为，即不能最终决定实体法上的法律关系存在与否。本案中，黑木崖公司已经合法回购案涉房屋，虽然未办理不动产物权登记簿的变更，但足以证明不动产物权登记簿的记载与真实权利状态不符，原告并非案涉房屋的真实所有权人，被告系合法占有案涉房屋，据此本院认为原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。

三、判决分析

针对一审判决，有两种不同的分析思路：

（一）基于房屋买卖合同的等价有偿分析

基于房屋买卖合同的等价有偿，从公平合理角度出发，一审判决认为原告已经结清离职款项，其中包括房款及物业费，即被告已经将原告之前支付的购房款退回原告，原告也签字确认，整个过程原告并未支付相应对价，故推定被告已经将案涉房屋回购。

但该分析有不足之处：一审判决中所称“用工单位因劳动者身份丧失能回购福利住房”，缺少法律依据，且“回购”用词不妥。

1、经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房

2007年7月，令狐冲已经取得案涉经济适用房不动产权属证书。根据《经济适用房管理办法》第三十一条：政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难员工。一审法院认为令狐冲自离职之日起不再是答辩人职工，黑木崖公司对令狐冲的经济适用住房予以回购并无不当。但黑木崖公司的主体是法人而非政府，无权回购经济适用房。

故，一审判决中所称用工单位的“回购”行为，显然用词不妥，应换作“购买”，本意即用工单位将原来的经济适用房从令狐冲手中购买回来。

2、一审法院认定的“回购”欠缺双方合意的意思表示

合同内容应为合同主体各方真实意思表示。令狐冲与黑木崖公司签订的《单位经济适用住房售购合同》第八条明确约定“乙方（令狐冲）所购该房屋为政策性住房，再交易按政府相关规定办理”。后，案涉经济适用房过户至令狐冲名下后，令狐冲就该经济适用房与黑木崖公司再无任何书面约定，并无任何回购的合意。

《令狐冲辞职收款及退款情况表》内容记载了职工住房公积金、养老保险、医疗保险、住房补贴、物管费的金额,并有令狐冲签字确认。但仅凭借《令狐冲辞职收款及退款情况表》，尚不能说明双方有买卖房屋的意思表示。即使一审法院推定双方存在买卖房屋的意思表示成立，但房屋买卖须满足一定格式要件签订书面买卖合同，本案中黑木崖公司购买令狐冲房屋并非要式合同，违反《城市房地产管理法》第四十一条[1]的效力性强制性规定，根据《合同法》第五十二条第五款 [2]，应认定为无效。

（二）基于物权行为与债权行为角度分析

负担行为是一方相对于他方承担一定行为义务的法律行为，主要指订立债权合同。处分行为是指直接让与权利、变更权利内容、设定权利负担或终止权利的法律行为，即处分行为直接导致权利的丧失、取得或变更。处分行为处分的标的物如果是物权，就称之为物权行为，与债权行为对应。

1、  一审法院混淆了处分行为与负担行为，物权行为与债权行为

本案可以分两个阶段：第一阶段，令狐冲缴纳房屋款项、签署买卖合同，案涉房屋办理物权登记至令狐冲名下。此时，令狐冲与黑木崖公司已经产生物权行为，发生了物权变更；第二阶段，黑木崖公司与令狐冲签订《令狐冲辞职收款及退款情况表》，双方之间是否形成负担行为。

总体而言，单纯的负担行为无法形成物权行为，无法改变所有权归令狐冲的现状。

2、  令狐冲系案涉房屋所有权人。任我行是否有权占有案涉房屋在所不论，即使任我行有权占有，但其基于债权的有权占有，无法对抗令狐冲作为所有权人的绝对排他权利。即，任我行基于负担行为的债权无法对抗令狐冲的物权。

四、个人观点

笔者个人倾向于第二种观点，物权变动须有双方合意变动物权的意思表示，以及办理物权变动的登记、交付。本案中，令狐冲与黑木崖公司签订《单位经济适用住房售购合同》即为双方变动物权的合意，之后办理物权登记至令狐冲名下，物权行为已经完毕。

本案中，一审法院认定的回购行为，即黑木崖公司与令狐冲的买卖合同不符合买卖不动产格式要件。即使双方房屋买卖合同成立，也仅仅为黑木崖公司基于房屋买卖合同之债，享有对令狐冲令其交付的债权。

任我行与黑木崖公司的房屋买卖合同是否有效，不在本案审理范围内。我们从讨论案情出发，基于物权行为、债权行为的独立性分析，即使黑木崖公司在与任我行签订案涉房屋买卖合同时，并无该房屋所有权，但并不影响该合同的有效性，债权行为应当成立且有效，但任我行基于负担行为的债权无法对抗令狐冲的物权；

所以，一审法院认为不动产登记簿仅具有权利推定力不无道理，但在没有相反证据证明令狐冲并非权利人情况下，做出令狐冲并非案涉房屋真实所有权人的判断，显系偏颇。

小结

无因性也称为无因原则，是指法律行为的效力是否受到其原因影响，若是受到原因行为的影响，则称为有因行为或要因行为；没有受到原因影响，则称为无因行为或抽象行为[3]。

最高人民法院及大陆大部分学者认为，物权行为与债权行为相互独立，但并不承认物权行为的无因性。但在一定程度上，债权行为与物权行为相互独立、相互分离的原则渐渐被法院接受与采纳，并应用在司法裁判中。例如《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权，致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。

该司法解释在一定程度上代表了最高人民法院支持债权行为与物权行为相互独立的立场，具体应用在司法实践中，应注意物权行为与债权行为的区分，运用在买卖合同纠纷案件中可认定合同的效力。此外，在判断物权行为、债权行为效力之间的影响，应关注单纯的债权行为无法产生物权变动的效果，物权变动须有双方物权变动的合意，加上物权变动的处分行为，以及登记手续，才能发生物权变动效果。