文/张科峰  江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师

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一、问题的提出

房屋作为商品，在满足和改善人们生活居住条件的同时，也是众多家庭最重要的财富形式。结合我国房地产市场二十余年改革、交易的实践来看，购置房产对个人、家庭以及其它社会组织等机构的财富积累与增值保值作用巨大。另一方面，考虑到房地产行业对国民经济持续健康发展的重要影响、房屋对社会生活和人们居住保障的公共属性等，国家和地方政府针对房地产市场频繁出台各类限购政策。购房政策的调整，购房人履约能力、理财计划等主客观条件与环境的变化，都可能对购房合同的签订与履行造成影响，引发合同权益与责任纠纷。

笔者现通过一则案例，探讨购房人能否自行转让合同债权这一问题。

二、基本案情

笔者近期在无锡市某区法院代理了一起房屋买卖合同纠纷。基本案情为：2016年9月，甲母与乙某签订《房屋买卖合同》，约定乙某将无锡市某标的房屋出售给甲母，甲母依约全额支付了购房款并实际占有了标的房屋。事后，乙某反悔，拒绝办理房屋过户登记手续。

2018年1月，甲母在无锡市另行购买他人房屋并办理房权证。

根据无锡市现行购房政策，甲母作为外地来锡人员，其家庭户不具备购买第二套房屋的条件。

三、案情分析与代理思路

（一）甲母的合同权利与救济方案

笔者接到甲母的咨询后，对其合同权益做了如下分析：（1）诉请解除购房合同并要求乙某承担违约责任；（2）将甲母在《房屋买卖合同》项下的权益转让给甲，由甲诉请乙某继续履行合同，取得房屋的所有权并要求乙某承担逾期交房的违约责任。

（二）风险与权益选择

考虑到当地房产市场现状，标的房屋在签约3年后，其市场价值几乎翻番，两种诉讼方案可能取得的权益差额巨大。相应的，两种诉讼方案的风险与难度也不可同日而语。方案一稳妥可行 —— 争议合同因履行不能①面临解除的命运，乙某可能象征性地承担部分违约赔偿责任②；方案二难度极大。据笔者检索未发现直接转让购房合同债权的判例 —— 类似判例多为以房抵债协议中由债权人指定购房人，再由房屋所有权人与指定人员另行签订购房合同。本案的难点恰恰在于乙某拒绝协商与配合。

① 笔者认为，债权嗣后人不具备购房资格，并不构成履行不能，而是受领不能或交付不能。

② 购房人已实际占有标的房屋后，将面临违约损失举证困境。

经笔者分析，甲母同意笔者提出的第二个诉讼方案，决定将合同项下的债权转让给自己的儿子甲，从而阻断对方以履行不能为由要求解除合同的诉讼主张，争取将购房合同的权益留在家庭内部。

四、购房人转让合同债权的法律辨析

首先，甲母与乙某因签订《房屋买卖合同》形成买卖合同关系，买卖合同作为典型的双务有偿合同，双方互负合同之债。出卖人享有的合同权利正是买受人的义务所在，相应的，买受人享有的合同权利也正是出卖人合同义务之所在。在《房屋买卖合同》有效成立之后，甲母作为购房人已全额付清购房款，其对乙某当然的享有合同债权。

其次，甲母可依法转让其对乙某享有的合同债权。我国《合同法》第79条规定“债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”

就本案而言：（1）甲母依《房屋买卖合同》对乙方享有的债权，其实质是要求乙某交付标的房屋并转移标的房屋的所有权，交付的客体并未脱离物与财产的范畴，只是交付的财物系不动产，乙某在现实交付标的房屋的同时还应转移不动产的所有权，而不动产所有权的转移应当依法登记而已。该债权并非依合同性质不得转让的债权。（2）《房屋买卖合同》并无当事人不得转让合同债权的约定。（3）我国法律、法规并无购房合同债权禁止转让的规定。

可见，甲母转让其因签订、履行《房屋买卖合同》而对乙某享有的合同债权，是对其民事私权的处分行为，是可以自行转让的。根据债权转让规则，甲母仅须将债权转让的事实通知乙某而非取得乙某的同意。乙某在收到债权转让的通知后，仍应依据《房屋买卖合同》的约定履行其出卖人的合同义务，只是在转移标的房屋的所有权时，甲已取代甲母成为权利受领人而已。

再次，认定债权转让的效力符合目的解释的结论。禁止或限制某类合同交易的法律规范通常指向的对象包括：（1）交易主体；（2）交易的标的物；（3）交易场所与交易方式；（4）合同权利与义务内容本身。其法律精神在于剔除或限制不具备交易资质的主体从事特定的交易行为，禁止不得流通的标的物被非法交易、监督限制交易的标的物依法流通，或因特别法的规定对特定交易指定特有交易方式，否定违反律法规强制性规范或公序良俗的合同效力等等。

就房屋买卖合同纠纷而言，法律并不禁止标的房屋交易流通，甲母虽因政策原因不能取得标的房屋的所有权，但其合同权利仍应受到法律的保护，换句话说，甲母有权自行处分其因签订和履行合同取得的合同权益，任何人不得无故干涉或剥夺。本案中，甲母将其合同权利转让给甲行使，正是对甲母受领不能的救济。债权转让后，购房合同约定的权利与义务关系得以实现和履行，本身就是对合同关系的信守。从合同本身来看，乙某出售标的房屋的目的在于取得房屋价款，其合同目的已经实现。甲母此时将合同债权转让给甲，并不存在支付能力变化可能损害乙某债权实现的情形，乙某向甲交付标的房屋并办理房屋过户登记手续，也不会加重乙某的合同义务。

最后，笔者还分析了债权转让与不动产房屋转让的区别。结合不动产交易环节税费的课税对象，笔者指出，债权转让协议并未改变标的房屋仅实现一次而非数次交易的事实，故不存在损害或逃避房产交易税费的问题。

五、办案结果

法庭听取诉辩双方的意见后，着重从合同的信守、是否存在履行障碍与是否存在以合法形式掩盖非法目的的角度向双方做了释明。为避免司法裁判权与行政登记实务的衔接矛盾，最终促使原被告双方和解，要求被告配合原告办理房屋过户登记手续后，撤诉结案。

六、结论与结语

笔者认为，市场交易要讲求诚信，更需要法治保障。当事人的民事权益在遭到侵害或遇到实现障碍时，如无明文禁止或限制交易的法律规范，或既有的法律规范不明、存在争议或付诸阙如，司法裁判应遵循法无禁止即可为的原则，促使和保障权利的实现。从保障私权、鼓励交易的角度来看，本案的处理结果确有一定积极意义。

但现实生活千变万化，看似相似的交易类型可能因为不经意的合同条款和履行状态产生截然不同的法律后果。具体到购房人转让合同债权的可行性与法律风险，大体可分为：（1）合同未约定购房人不得转让债权，购房人已付清房款的一般商品房买卖合同，购房人可自行转让因购房合同享有的债权；（2）合同虽无购房人不得转让债权的约定，因合同性质与购房人身份密切相关的福利房、保障房，无论购房人是否付清房款均不能自行转让因购房合同享有的债权；①（3）因合同文本明确约定不得转让债权的，购房人不能自行转让因购房合同享有的债权；（4）合同虽无购房人不得转让债权的约定，但购房人未付清房款的一般商品房买卖合同，购房人能否转让债权存在争议。笔者倾向购房人不能自行转让合同债权除非征得出卖人的同意，原因在于该债权仅系交付标的房屋和转移不动产所有权的部分对价，所谓的债权转让实为部分债权与部分债务的概括性转移，可能损及出卖人的交易自由及合同债权的实现保障。

编辑/daicy