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现实生活中，因为安置房的交易价格相对商品房的市场价格而言比较低，所以对于很多资金实力不充足但又对购房有需求的人，存在很强的吸引力。因安置房的特殊性，购买这类房屋产生的风险也是比较大的。对于买受人而言，支付了绝大多数甚至全部购房款后，如果仍然无法取得房屋权属证书，且因卖方自身债务致使该房屋被查封的，对于买受人而言将可能遭受较大的损失。因此，笔者以所经办的案外人执行异议之诉案件为例，就如何降低该类房产交易风险、保障买受人合法权利，提供一些可借鉴的建议，并对有关案外人执行异议之诉涉及的问题进行分析和梳理。
一、案外人执行异议之诉涉及的几个法律问题
（一）案外人可以同时对执行行为和执行标的提出异议
1、法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”第二款规定：“案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”
2、分析：
（1）案外人可以同时对执行标的和执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条的规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”因此，案外人可以同时对执行标的和执行行为提出异议。当案外人同时对执行标的和执行行为提出异议的，前提是享有实体权利，否则该异议可能会被法院裁定驳回。（2）法院面对执行行为的异议应当告知当事人申请执行复议。在享有实体权利的基础上，如果案外人对执行标的和执行行为提出异议的，笔者认为人民法院在执行异议之诉案件中只应对执行标的的异议进行审理，对执行行为异议应当不予审理，但对于案外人对执行行为提出的异议，人民法院应当告知当事人依据《民事诉讼法》第二百二十五条的规定申请执行复议。这既保护了当事人的合法权利，也更符合法律法规的规定。
（二）案外人执行异议之诉提起需要注意的关键点
1、法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（以下简称“民事诉讼法司法解释”）第三百零四条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。”
2、分析：
对于案外人执行异议之诉案件，需要注意三点：（1）提起执行异议之诉之前，已经对执行标的提起书面异议。因为执行法院收到该异议以后，需要对异议是否成立进行审查并作出裁定，如果案外人对裁定驳回不服的，需要在裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，所以，案外人如果对执行标的有异议的，一定要采用“书面”形式向执行法院提出异议，并尽量采用邮寄方式提交。这里的书面异议、执行裁定、裁定送达时间等文件资料都是执行异议之诉案件立案的证据和基础，较为关键，所以在提出执行异议的时候，就需要注意保留证据。（2）法院就该异议作出的裁定需要送达。书面异议提交法院以后，法院会对该异议是否成立进行审查，并作出书面裁定。对于该裁定，法院必须向案外人进行送达，因为这涉及案外人下一步是否提起诉讼以及何时提起诉讼之权利的行使。（3）案外人要在收到该裁定之日起十五日内提起诉讼。如果案外人对于法院作出的裁定不服的，则需要注意在收到该裁定之日起十五日内提起诉讼。在提起案外人执行异议之诉的时候，法院立案庭一般会要求案外人提供前述裁定书的送达回证或送达时间的证据，所以该材料可以在提起诉讼之前，联系作出该执行异议裁定的法官或书记员进行复印以作为证据提供。
（三）案外人执行异议之诉的管辖法院
分析：根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定及《民事诉讼法司法解释》第三百零四条的规定：“执行异议之诉案件应当由执行法院管辖。对于提级执行、指定执行、委托执行的案件，案外人或申请执行人对执行异议裁定不服提起执行异议之诉的，应当由作出中止执行或驳回异议裁定的人民法院管辖。”不论是对执行标的还是执行行为有异议，均应向执行法院提出。对于执行法院就案外人提出的执行异议作出的裁定，如果案外人对该裁定不服的，也是向该执行法院进行提起诉讼，当然提级执行、委托执行、制定执行的情况例外。所以，案外人提起执行异议及提起执行异议之诉的管辖法院，一般都是执行法院。
（四）案外人执行异议之诉中，案外人可以一并提出关于确认其权利的请求
1、法律依据：《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第二款规定：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”
2、参考判例：（2013）温瓯执异初字第18号——周春连、胡永兴案外人执行异议之诉判决书、（2016）苏1324民初2928号——袁玉金、张伟与杨春梅、董超民事判决书
3、分析：民事诉讼法司法解释虽然规定了案外人可以一并提出确认权利的请求，但是否意味着案外人应当同时提出确认权利的请求？如果案外人提出了确认权利的请求，法院是否必须就该请求作出裁判呢？（1）案外人可以另行提起确权的诉讼。有人认为，在案外人执行异议之诉中，法院应当主动释明案外人可以提出确认其权利的诉讼请求，法院释明后，案外人一旦决定放弃对执行标的的确权诉权，那么其另行确权的权利即归于消灭。笔者对此并不认同。权属确认和案外人执行异议之诉毕竟属于两个不同的法律关系，法院在案外人执行异议之诉中一并审理权属情况是为了更准确判断执行异议知否足以排除强制执行，而非确认权属。现实中必然存在有证据足以排除强制执行但确实不易确权或无法确权的情况。另外，案外人选择单独提起确权之诉还是选择在案外人执行异议之诉中一并提起确权请求的，这是由当事人自行享有的诉讼权利，由当事人自行决定，在当事人并没有选择一并提起确权请求的情况下，法院可以在事实查明部分进行查明，但法院不能违反不告不理原则的原则，在这类案件中释明，并剥夺当事人的诉讼权利。（2）法院并非必须对案外人的确权请求进行裁判。这里规定的是人民法院“可以”在判决中一并作出裁判，并非“应当”。究其原因，毕竟案外人执行异议之诉审查的重点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，具体来说包括三个方面，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。对于案外人提出的确认权利的请求，案外人执行异议之诉的案件审理中，并不一定能够确认权利的效力及归属，所以最高人民法院将该条适用的主动权留给了法院。如果法院审理过程中认为，案外人提出的确认其权利的请求事实清楚、证据充足，且比较容易判断的，则法院一般会判决确认其请求。如果法院对该请求未能同时做出裁判的，则案外人可能需要另行提起诉讼进行确权。
二、如何降低购买安置房的法律风险
对于已经取得不动产权利证书的安置房，对于买受人来说风险相对比较小。但是，对于因为各种原因致使安置房未办理不动产权利证书或无法办理不动产权利证书的情况，对于买受人来说风险相对比较大，特别是出卖人因为涉及其他纠纷时，安置房被审理法院采取保全查封或强制执行查封冻结措施的，这时候买受人作为利害关系人或者案外人，对该保全查封或强制执行查封不服的，需要提出复议或者执行异议（注意：对保全查封有异议的，只能提起复议，提起案外人异议之诉法院并不受理，见《民事诉讼法司法解释》第一百七十二条规定）。但是，复议或者执行异议是否能阻却法院的查封措施，保障买受人的合法权利，却存在极大的不确定性。
笔者根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”及第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以阻却强制执行的标准入手，分别从以下几个方面就购买该类安置房需要注意的内容进行分析。
（一）建议一：签订书面房屋买卖合同
1、签订书面协议，聘请律师提供专业意见。购买安置房甚至二手房时，买卖双方一定要签订书面的《房屋买卖合同》，并就所购买房屋的具体情况、交易细节、交付过户、付款、违约责任等合同必备内容进行妥善约定。因为房屋买卖属于比较重大的资产处置行为，建议买受人聘请律师就买卖合同的起草和签署提供专业法律意见，从合同文本和内容方面降低风险。笔者见过比较多的二手房买卖合同文本（包括地方政府备案所用的范本），均不同程度存在漏洞，甚至是比较明显的漏洞。
2、合同原件需要妥善保留。书面合同签订时，如果内容有多页，建议由买卖双方加盖骑缝印，涉及手写内容的，由买卖双方摁印进行确认，并在合同末页签字时签写签约时间并摁印。合同原件最好由买卖双方各保存至少一份以上，特别是买受人需要妥善保存，直至不动产权利证书取得之日。
3、如有必要就买卖合同的签订进行公证。如果所购买房屋尚未取得不动产权利证书，甚至还可以就房屋买卖合同的签订进行公证。公证是国家公证机关按照公民、法人、非法人团体的申请，对法律行为或者有法律意义的文书和事实，作成公证书，以证明其真实性与合法性的非讼活动。因为公证具有很高的证据效力，也为生效合同大大增加了效力保障度。
（二）建议二：以转账方式支付购房款，并签写收款收条
1、书面合同应明确约定付款方式并严格按照约定履行。购房交易价格和付款方式作为合同的必备条款，建议在合同中明确约定，同时应约定卖方的具体收款账号、开户信息等。买卖双方在履行过程中，严格按照合同约定方式进行履行。在案外人执行异议之诉纠纷案件中，如果需要证明已经支付了全部甚至绝大多数购房款，就需要提供具体的付款金额和付款凭证的证据材料，并与合同约定进行对应。这样才能构建比较完整的证据链。
2、最好以银行转账方式支付购房款并让卖方出具收条。因为购房款金额一般都比较大，如果以现金方式支付，仅仅有现金收条作为证据提供的，法院并不一定会采纳。为了妥善考虑，建议将购房款以银行转账方式进行支付，同时转账备注项备注清楚系购房款，并在支付购房款后要求卖方出具书面收条。笔者经办的案件中，当事人系通过银行柜台从自己的银行卡取款，以现金存款方式缴存至对方的信用社存折。因为这个付款事实发生的时间比较早，银行交易流水无法查出对方的收款账号和开户信息，致使给收集付款证据造成了一定的麻烦。
3、房屋查封时购房款仍有部分未支付的，则应主动将剩余房款交付执行法院或向法院出具书面承诺。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；”如果法院查封房屋时，房屋确实满足阻却强制执行条件的，但仍有部分房款未支付给卖方的，则建议主动与执行法院沟通，将剩余购房款交付执行法院执行，或向法院出具书面承诺，如最终法院判决不得强制执行所购买房屋的，则主动将剩余购房款项交付法院以供执行。
（三）建议三：办理书面交房手续，并在物业处就装修进行备案登记
1、房屋交付时双方办理交付手续，签写书面交付材料。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；”所谓占有，应理解为对不动产的管理和支配。一般认为，拿到房屋的钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。(参见江必新、刘贵祥主编：《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干规定的理解与适用》第424页）所以，要证明房屋由购买人实际占有的事实，则房屋交付、办理入住的证据尤其重要。
买卖双方签订合同并支付款项后，卖方应当向买受人交付房屋。现实中交付房屋的做法，有交付钥匙即作为房屋交付的，也有房屋装修后经双方验收作为交付的。安置房的具体情况可能较为复杂，比如存在被安置人（即卖方）尚未领取房屋钥匙的情况，这时候可能是由买受人经卖方同意后，直接向建设单位领取钥匙，建设单位一般都会要求领取人签字，遇到这种情况的，建议按买受人名义签字。同时，也建议买受人与卖方以书面方式办理房屋交付手续，即便是仅仅交付钥匙。
2、向物业服务企业通知房屋实际业主，并就装修事宜备案登记。根据现行有效的《物业管理条例》规定，业主装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。现实中物业服务企业一般对房屋实际使用人、装修事宜等进行书面登记。房屋交付以后，如果买受人需要进行装修的，这时候建议买受人告知物业服务企业，该房屋已经由买受人购买，并对装修事宜以买受人名义进行登记。这也是证明买受人实际控制、占有房屋的重要证据之一。
（四）建议四：以买受人名义从房屋装修、使用、收益等多角度保留证据
1、以买受人名义购买房屋装修材料、支付款项、开具发票。如果所购买的房屋系毛坯房，则购买以后需要对房屋进行装修。这时候，买受人需要注意，对于装修需要购买大件物品的，应该在购买以后要求销售方开具抬头为买受人名字的对应物品发票，并提供具体的物品型号清单等；如果委托第三方装修公司进行装修的，则支付委托费后应要求该类公司开具抬头为买受人名字的发票，涉及较大金额支付的，建议以转账方式进行。房屋装修和使用的证据，是可以直接证明买受人实际占有和使用房屋的事实的，所以这类证据也非常重要，建议买受人妥善保存。
2、以买受人名义交纳水电费、物业费、办理宽带入户。（1）关于水电费。买受人购买房屋后，如果房屋未办理不动产权利证书，则该类房屋的水电费账户户名可能都是卖方，买受人如果是在水电费代交点交水电费的，则可能会被要求以户名的名义进行交纳，这时候需要注意，如果只能按户名的名义进行交纳的，则最好在签名时同时备注“XX代签”的字样，以证明水电费实际交纳人系买受人。按照目前的情况，水电费基本都可以通过支付宝或网络转账方式直接交纳，笔者建议采用这种方式进行。这样，交易流水比较清楚，实际交费主体也比较清楚。后期如果出现纠纷，取证也比较容易。（2）关于物业费。交纳物业费的，则建议要求物业管理企业将收据直接出具给买受人；如果通过支付款或网络转账的，则建议转账时备注清楚交费主体。（3）关于宽带入户。建议办理宽带开户时，以买受人的身份信息进行开户，并提供购买房屋的详细地址。如果后期产生纠纷，宽带开户记录也可以作为买受人实际占有并使用房屋的一组证据，与其他水电费、物业费交费凭证等构建完整的证据链。
3、如果出租的，应签订书面租赁合同，转账收取租金，并要求承租方办理暂（居）住证或在居委会处登记。如果买受人购买房屋以后，对所购买的房屋进行出租的，则建议买受人作为出租房与承租方订立书面的《房屋租赁合同》，约定以转账方式支付押金及租金，并要求承租方在所管辖派出所办理暂（居）住证或在小区所在居委会处办理暂住人员登记。如果承租人要求买受人出具租金或押金收条的，则建议购买方让承租方妥善保存该类收据。如果由承租方交纳水电费、物业费或办理宽带入户的，则建议按买受人名义或承租人名义进行。租赁，作为买受人对所购买房屋行使处置、收益权利的内容之一，该类证据也可直接证明买受人对于房屋实际占有的事实（“而房屋的实际占有，应以实际控制为标准，至于购房人是否实际入住则不是房屋占有的必要条件。”因此，无论购房人是否实际居住，只要实际控制房屋即属于“合法占有”，因为“间接占有”也是“占有”。参见最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书裁判要旨），所以该类证据也应该妥善保存。笔者经办的案件中，因买受人将房屋出租于他人，但水电费、物业费均是以卖方名义进行交纳，宽带开户地址与实际房屋地址不匹配，租赁押金及租金均是以现金方式支付，导致无法构建比较完整的证据链，最终只能申请承租人出庭作证，也是费了不少周折。
（五）建议五：合同应明确约定产权过户时间、卖方义务及违约责任，并及时书面督促卖方履行过户义务
1、合同应约定明确的产权过户时间、卖方义务和违约责任。因为购买的房屋尚未办理不动产权利证书，致使购买时无法办理产权过户，也正因此，交易风险才比较大。所以房屋买卖合同中，应该对卖方办理不动产权利证书、过户时间、卖方的配合义务以及卖方未取得或未配合办理产权过户的违约责任进行明确约定。这样，在满足合同约定的产权过户时间时，卖方仍未取得不动产权利证书或未配合买受人办理过户义务的，则买受人可以进行督促，并追究卖方的违约责任。这即是对买受人合法权利的保护，也能避免将未办理产权证的过错责任规于买受人。
2、书面督促卖方履行配合过户的义务。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如果要证明对于未办理过户登记并非买受人原因导致，则需要买受人提供证据。这就要求买受人在合同履行过程中，及时通知卖方配合办理过户手续，并尽可能保留证据。例如房屋无法办理不动产权利证书系因开发建设单位规划审批等问题导致，此时买受人也应当在合同约定的时间，要求卖方配合，并向房管部门咨询是否可以办理不动产权利证书以及不能办理的原因。笔者经办的案件中，所购买房屋就因为规划审批问题导致无法办理不动产权利证书，笔者让当事人在房管部门官网以咨询问题方式留言，并得到了房管部门的正式回复，这样也可以证明房屋未办理过户并非买受人原因。如果房屋可以办理不动产权利证书的，但卖方未办理，或卖方办理了但是未依约配合买受人办理过户手续的，则买受人需要在合同该约定的时间以书面（或以短信或电话并同时录音）方式通知卖方，配合办理过户义务。如果届时卖方仍然不配合，致使房屋未办理产权过户的，这种情况也可以证明并非买受人原因导致未办理过户。
综上，购买安置房，特别是未取得不动产权利证书的安置房，存在较大的法律风险，这种风险只能通过合同约定、履行及及时保存证据方式降低，但也需要结合房屋的具体情况进行具体分析，并有针对性的作出判断和选择。以上内容，则是笔者根据经办的案件，对案外人执行异议之诉涉及的问题及如何降低该类房屋买卖的风险、保障买受人合法权益进行的分析和建议，虽然是以安置房购买角度进行分析和建议，但是对于所有的二手房交易均具有一定的参考意义。
总之，不论是购买无产权的安置房或小产权房，甚至二手普通住宅，均存在不同程度的交易风险，严重的甚至既损失了购房款，又无法取得房屋。所以，不论是购买何种类型的房屋，不仅要考虑房屋本身的实际情况，也要从合同内容、形式方面降低风险，还应注重合同履行过程保留证据。
编排/王淼
责编/张洁 微信号：zhengbeiqing0726