【内容提要】

《婚姻法解释(三)》第十条明确了婚后共同还贷及增值部分的财产属于夫妻共同财产，可以分割。但规定的过于原则导致司法实务中不同法院计算的方法各不同相同，各自对规定的不同阐述必然导致现实中法律适用的混乱。实务中，主要存在四种不同的计算方法，但存在各自的利弊。为了平衡案件当事人双方各自的利益，在计算婚后共同还贷所对应的增值部分应考量夫妻双方婚后共同还贷累计的数额及其占全部房款的比例、购买房产的时间与结婚时间的长短、婚前婚后增值等因素，本文建议采用两种计算方式，并根据案件的具体情况以及当事人的的举证能力确定选择何种计算方式，以期达到既平衡男女双方的利益，又能取得良好的法律效果和社会效果。

【关键词】购房成本 购房合同 价增值补偿 公平原则

 
一、实务中存在的几种增值部分计算方式

离婚纠纷案件中房产分割问题很多，本文探讨的问题仅限于《婚姻法解释(三)》第十条之规定，由于该条文规定的过于原则，关于财产增值部分如何计算没有规定。实务中，主要存在如下几种计算方式：

1．方式一

 

a	婚后共同还贷本息
b	购房总价	指合同价
c	房产现值	目前市场价值
d	购房总价	指合同价
增值计算方式：a÷b×(c-d)

2．方式二

 

a	婚后共同还贷本息
b	购房总价	指合同价
c	房产现值	目前市场价值
d	结婚时市场价	指登记结婚时房产的市场价值
增值计算方式：a÷b×（c-d）

3.方式三

 

a	婚后共同还贷本息
b	购房总支出	包括购房合同价+婚前已还利息+婚后已还利息+税费+印花税等
c	房产现值	目前市场价值
增值计算方式：a÷b×c

4.方式四

 

a	婚后共同还贷本息
b	购房总成本	包括房屋的合同价+全部应付利息
c	房产现值	目前市场价值
增值计算方式：a÷b×c

二、上述四种计算方式利弊之分析

（一）方式一

这种计算方式忽视了房产登记一方在婚前用自己的个人财产偿还贷款所对应的增值额，即把婚前个人偿还贷款对应的增值部分与婚后共同偿贷款对应的增值部分作为一个整体进行分配，抹去了房产登记一方在婚前的房屋增值部分，如果产权登记一方从购房至结婚这一期间大于夫妻自结婚至离婚时的期间，而且如果从购房至结婚这一期间房价上涨幅度较大的情况下，按照这一计算方式，房产登记一方的利益将会受到很大影响。其不合理之处在于未考虑到产权登记一方的房屋婚前增值，因为计算共同还贷部分占购房总价的比例后，还是要与离婚时房屋的现值减去购房价相乘。

（二）方式二

从这种计算方式的结构看，其已认识到了计算方式一存在的问题，经过改进而采取的计算方式。此种方式既照顾了非产权登记一方享受了房屋增值部分的分割利益，同时又保护了房产登记一方的婚前增值部分。但是，这种计算方式仍存在其不足之处。

首先，增加了案件当事人的成本，采用这种计算方式需要两份鉴定报告，一份是离婚时的房屋市场价值，实务中，这个时间点的市场价值一般通过协商可以确定，因为这个时间节点离诉讼时比较近，可以参照同地段的价格确定，同时考虑到评估需要承担一笔价格不菲的评估费用。

 

另一份是结婚时房屋的市场价值的评估报告，这份报告与离婚时的房产评估报告不同，一般很难通过协商确定，特别是离婚时间距离结婚时间有点长的案件，结婚时的房屋的市场价格参照因素不好确定，一般很难协商确定当时的价值，一般采取委托法院评估方式的可能性比较大，这样就会增加案件当事人的金钱成本，而且也会增加法院的审理周期，在离婚案件纠纷中，时间拖的越长越不利于对案件当事人的保护。

其次，根据该计算方式可以看出，即使婚后共同还贷的金额很大，如果结婚以后房产的增值幅度很小，虽然房产的现值很高，那么非产权登记一方获得的补偿金会非常有限，甚至没有，极端的情况下可能是负数。那么对非产权登记一方是不公平的。在现实中，房产的增值并不是简单的婚前增值部分加上婚后增值的部分，房产的增值固然离不开婚前支付的首付款、个人还贷款，但是也离不开婚后共同还贷的贡献，如果没有婚后共同还贷的贡献，房产可能会因不能按期偿还贷款而被银行拍卖，产权登记一方可能就没有将来交易房产而实现增值部分的机会。

（三）方式三

这种计算方式与前两种计算方式最大的区别是“分母”这一部分，前两种计算方式中“分母”中的购房总价就是购买房产时的合同价，而这种计算方式中的“分母”中购房总支出中不仅包括购房合同价，而且还包括婚前已经归还的利息、婚后归还的利息、税费、印花税、工本费等。

把已归还利息作为购房总价的组成部分参与增值分配，首先，很难达到法律效果和社会效果的统一。已归还利息是否参与房产增值部分的分配，计算结果相差甚巨，很难令非产权登记一方服判息讼，其次，把已归还利息作为购房总价的组成部分参与增值分配，不符合婚姻法解释(三)第十条规定的内涵，《婚姻法司法解释三（征求意见稿）》当初规定“婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应考虑离婚时不动产的市场价格及共同还贷款项所占全部款项的比例等因素，由不动产权利人对另一方进行合理补偿。”

 

虽然正式版本把这部分内容删除了，说明当初是考虑过“共同还贷款项”占“全部款项”的比例是作为分割增值的要素的，本文认为，这里的“全部款项”应指购买不动产时的款项即合同价款，是确定的，不会随着外部条件的变化而发生变化的，而已归还的利息虽然通过人民银行出具账单可以统计出来，但是它会随着案件的进展而发生变化，导致案件当事人会不断的变更诉请，人民法院判决的金额也会出现反复变动。

把房产交易而产生的税费、印花税、工本费作为房产总价款的组成部分，系混淆了交易成本与房产价款的概念，交易成本是指在进行不动产交易时，交易双方在买卖前后所产生的各种与此交易相关的成本，主要包括契税、印花税、营业税、中介费、交易手续费等。交易成本只有在交易环节才发生，婚后共同还贷对应的增值部分的分割，并不是一种交易行为，不能把交易成本参与增值的计算。而且会产生税费、印花税、工本费等费用的不动产交易一般是指二手房交易，如果是商品房交易（即一手房），就不会产生这些费用。

（四）方式四

这种计算方式与前文计算方式三比较接近，唯一不同之处是在购房总成本的组成部分，这种计算方式，“分母”购房总成本包括房屋购买价和全部应付利息，而计算方式三中购房总支出包括购买合同价、已偿还利息、税费等。

此种计算方式中，把应付银行的全部贷款利息作为购房成本，缺乏理论和实务依据，对非产权登记一方不公平。

⑴没有考虑到提前还贷的情况。事实上，提前归还房贷的现象非常普遍，如果把全部的房贷应付利息作为购房总价参与计算房产增值基数，就会导致产权登记一方以未来较长时间可能需要支付利息的代价取得离婚时房屋的增值收益，对于非产权登记一方来说就不公平。如果产权登记一方在离婚诉讼结束后或者几年以后把贷款提前还清，实际上产权登记一方应支付购房总成本没有那么多，但是他却以应付的全部利息参与了房产增值的计算，获得了较大房产权利的比例，却支付非产权登记一方较小的补偿金，明显有违公平原则。

⑵没有考虑利率变化的情况。事实上，随着贷款利率的变化，贷款人应付的贷款利息总额不是固定的，那么在离婚诉讼中，人民法院仍按照计算方式四计算房产增值部分的补偿金，就会造成不公平。

⑶没有考虑到贷款利息并非必要的购房成本的情况。事实上，在现金充足的情况下，贷款利息可以不用负担，并不属于房产售价的组成部分。资金不足的当事人，以支付利息获取贷款的方式，取得本无力取得的交易机会，与房产价值本身并无联系。在离婚案件中，将一方当事人将要负担的非必要的利息成本，计算入双方财产比例分配的公式中，是不合理的，也是不公平的。

三、婚后共同还贷增值补偿计算方式之考量

实务中，有的法院为了统一裁判尺度，通过会议纪要、答复、通知等形式，在其所辖的地区公布计算标准，要求辖区法院参照执行，如浙江、北京等，要求采取第四种计算方式；如深圳等，要求采取第三种计算方式。但是，本文对上述四种计算方式逐一分析，发现四种计算方式或多或少都存在这样那样的问题，统一裁判尺度，看似公平，虽然引用的法律依据都是《婚姻法解释三》第十条的规定，但是涉及的房产分割情况并非完全一样，如果不考虑涉案房产具体情况、还款款清、贷款情况等，简单参照单一的计算方式分割房产增值部分，会造成分割不公平，会引发新的社会矛盾。

在前文四种计算方式的基础上，剔除其不可取的部分，进行完善，实际上，方式一、方式二可以保留，方式三和四可以整合为一种新的计算方式即把购房总价中剔除贷款应付利息、税费等，为便于区别前文的四种计算方式，这种新的计算方式简称为方式Ⅲ，

方式Ⅲ：

 

a	婚后共同还贷本息
b	购房总价	指合同价
c	房产现值	目前市场价值
增值计算方式：a÷b×c

实际上，这种计算方式与方式一没有实质性的区别，方式一：共同还贷本息÷购房价值（购房合同价）×（现在市场价-购房合同价），该公式计算出来的金额仅是共同还贷对应的增值部分，再加上共同还贷本息就是共同还贷部分及其对应的增值部分。而根据计算方式Ⅲ可以直接得出共同还贷部分及其对应的增值部分。计算方式一与计算方式Ⅲ属于实务操作性的问题，在离婚诉讼案件审理中，如果案件当事人双方对涉案房屋的现在市场价能够协商确定的，可以采取计算方式一计算增值，如果案件当事人双方对涉案房屋的现在市场价不能够协商确定，但是对于涉房产的增值倍数能够协商确定的，可以采取计算方式Ⅲ计算涉案房产的增值。

所以，在实务中，只需要两种计算方式就可以解决大部分离婚诉讼案件中的房产增值部分的分割问题，这两种计算方式可以根据案件的不同情况，灵活选择，可以兼顾案件双方当事人的利益，以求达到法律效果和社会效果的统一。

（1）如产权登记一方婚前按揭贷款购买房产一套后，很快就与非产权登记一方登记结婚，婚后双方共同还贷，这种情况下，考虑到产权登记一方婚前还贷本息中的数额、房产婚前增值、房产的涨幅以及房产的特殊性质，根据前文对四种计算方式的分析可知，采取计算方式一或计算方式Ⅲ计算非产权登记一方的补偿额，可以同时兼顾到产权登记一方和非产权登记一方的利益，避免双方对房产增值部分分割的不满。

（2）如产权登记一方婚前按揭贷款购买房产后，经过几年才与非产权登记一方登记结婚，婚后双方共同还贷。考虑到产权登记一方婚前还款本息、婚前房产的涨幅、婚后共同还贷本息等情况，根据前文的分析，采取计算方式二更能兼顾到产权登记一方和非产权登记一方的利益。

在实务中，人民法院也可以根据案件当事人主张的案件事实以及举证情况，综合考虑后，决定采取哪一种计算方式。把选择计算方式的权利交给案件当事人，避免人民法院机械套用单一的计算方式处理案件问题，引发案件当事人上诉或上访。