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随着近几年不良资产热度的持续上升，越来越多的律所也开始承接不良资产的处置业务，同行间就此的交流也越来越多，借此契机，笔者将结合自己的不动产处置经验与各位分享处置流程及涉及的相关法律问题。

因笔者处置的不良均系银行作为委托人且多年处置未果的案件，所以本文中所涉执行均指金钱债权执行且执行标的均已被查封。本文将从“前期调查”、“拍卖程序”、“执行异议程序”及“分配程序”四方面进行阐述：

一、前期调查：

（一）向相应房地产交易中心申请调取全套执行标的产调信息[1]：

该工作目的即为了解执行标的的抵押、查封情况。

具体而言，就抵押情况需了解存在抵押的次数、期限及金额，必要的时候还需向执行法院申请调查令调取抵押权人的具体信息，便于联系其一起推进不动产的处置，同时也便于执行法院在分配环节联系到该抵押权人。

在笔者承办的案件中，第一抵押权人均系本案的委托人，因此仅需了解第二次抵押的金额及抵押权人即可。但若承办的案件中委托人为一般债权人，则需了解各抵押期限以考虑是否有必要进一步了解该债权存续的有效情况。因若抵押权人未在法律规定的期限内主张过债权，则主债权可能因诉讼时效已经过而无需再偿还，那么从属于主债权的抵押权自然不应再享有，此时，一般债权人可联系被执行人（执行标的权利人）告知其可对该抵押权人提起诉讼要求解除抵押登记，该笔债务即为自然之债，即便被执行人愿意清偿，也不应作为优先债权予以清偿。

就查封情况需了解本案的执行法院是否系首封法院，如果不是首封但是优先债权执行法院，那么可考虑适时依据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》第一条[2]之规定申请移送执行。当然，也可直接联系首封法院的申请执行人一并推进首封法院处置。

此外，了解查封情况的目的还在于明确何时递交续封申请，以免发生未续封的情形。

（二）走访处置物（以住宅类处置物为例），形成走访报告：

1、向邻居、居委及物业了解实际居住人及居住情况

（1）被执行人（执行标的权利人）及所扶养家属自住

此类情形处置难度较高，若被执行人非本市人员，则可尝试和执行法官沟通申请评估拍卖。当然即便是本市人员唯一的自住房，理论上而言，若该类执行标的是抵押物的，那么依据《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释〔2005〕14号）第一条[3]之规定，该类执行标的均可依法拍卖；若该类执行标的仅为查封物的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》第二十条[4]之规定，符合条件的该类执行标的也可依法拍卖，而曾经《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条[5]之规定因与新规冲突而应不再适用。

但实践操作中而言，因执行本身涉及民生，因此各执行法院必然考虑到法律以外的因素，不仅要维护债权人的利益，同时又要保障债务人的基本生存，在两种权益间求得平衡，因此对此类房屋的拍卖启动一定是慎之又慎。

此种情况下，可考虑与被执行人沟通以了解其想法，若其本身对外债务不多、执行标的市价又不低、住宅类司法拍卖情况佳，同时被执行人又急需资金的，可说服其配合拍卖。

（2）承租人居住

此类情形的处置启动评估拍卖程序理论上应没有什么障碍，无非对是否负担租赁权拍卖会有争议，然该类问题在收到拍卖裁定后可通过执行异议程序予以专门处理。

实践操作中而言，虽《上海法院网络司法拍卖实施细则（试行）》已明确执行局负责实施房屋迁让等拍卖标的清场，但部分执行法院仍会要求申请执行人对执行标的进行清场后才启动评估拍卖程序，抑或者在评估后拍卖前要求清场，否则即便是不受保护的租赁仍将附带现状拍卖。

对于以上问题，建议申请执行人向承租人释明情况以告知其租赁状况的违法性及一旦拍卖成交后的不利后果，望其自行迁出执行标的。若承租人愿意迁出执行标的的，申请执行人应及时与其联系，同时与执行法官联系，以确保在执行标的上贴上封条。若封条贴上后仍被撕下强占，对于相关人员可申请向法院采取司法拘留或其他措施。

（3）非法占有人居住

此处的非法占有人系指执行标的权利人及其所扶养家属和承租人以外的人员。此类情形的处置理论上应没有任何问题。

此类情形较多的即为当时为骗取银行抵押贷款而签订房屋买卖合同并以此所做的所有权转移登记，所致占有与所有分离的局面。实际占有人仍为原来的权利人，而登记的权利人实际上根本从未占有过执行标的。若非法占有人认为自己系执行标的权利人，则依据《执行异议复议规定》第二十六条第二款[6]之规定，其应通过执行异议程序而非另行起诉予以解决。因此该类问题实际上在裁定拍卖后通过执行异议可予以处理解决。

（4）无人居住而处于空置状态

此类情形处置难度较低，申请执行人应对此通过拍照、录像、笔录等方式将证据固定，或可直接向相关水电公司申请调取水电费单据以提供给执行法院。

2、向物业了解物业费欠费情况

3、向周边房屋中介了解执行标的市价

以上的走访情况应做好相应记录，有条件的可固定证据，无条件的则留下邻居、居委、物业等相关人员的姓名及联系方式以便执行法官对相关情况予以核实。

二、申请评估拍卖

对认为具备拍卖条件的可直接向执行法院申请评估拍卖，同时与法官沟通以了解其想法，若其认为有其他条件需符合的，则申请执行人可试图解决障碍后再行申请。

若执行法院同意启动评估拍卖的，则申请执行人需不断联系执行法院及相关机构以了解处置进度。评估拍卖流程大致如下：

而在以上程序中，执行法院会通知申请执行人选定拍卖机构；在网拍公告出来后正式拍卖前，申请执行人可联系该拍卖机构承办人以了解是否有足够意向买家缴纳保证金，而进一步考虑是否需要招商，同时若有部分意向买家需贷款的则可向其推荐某信用风险咨询有限公司（该司已由上海市徐汇区人民法院在公拍网上告贷）；在拍卖成交后，申请执行人也可联系拍卖机构承办人以了解案件进度并适时向执行法院递交分配申请，同时了解是否有当事人、利害关系人依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条[7]、《执行异议复议规定》第二十一条[8]之规定提出异议请求撤销该网络司法拍卖。以上任一环节申请执行人均可根据个案需要作出相应申请和行为，而所有行为之目的均系为保证实现债权清偿所为。

三、执行异议程序

在拍卖裁定出具后，主要会有承租人、非法占有人对执行标的提出执行异议。

（一）就承租人而言

就承租人而言，结合《执行异议复议规定》第二十七条、《上海市高级人民法院关于审理房地产买卖与抵押、租赁反叉纠纷若干问题的意见》四、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定可知，若申请执行人为抵押权人（一般债权人），则承租人需证明其在抵押（查封）之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，否则其异议不能成立。此外，《上海市高级人民法院关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》（沪高法〔2015〕75号）第十一条之规定因与《中华人民共和国物权法》规定相违背，且实践中也没有适用过，因此，该条应不予考量。

实践中，假租赁的状况层出不穷，且异议申请人均能提供出完整证据链的证据，包括但不限于在抵押（查封）前签订的《房屋租赁合同》、在抵押（查封）前的水电费单据等。虽《执行异议复议规定》第三十一条第二款明承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持，但实践中对恶意串通的标准认定不一、法官心证也不一，该类案件的解决仍难度不小。且该类租赁中均为长期租约，负担租约拍卖势必影响到拍卖能否成交或影响到拍卖成交价格。

此种情况下，在个案中不断调查租赁状况收集证据的同时，也期待各省市租赁平台建设备案的逐步完善直至全部租赁实现登记备案[9]。

就非法占有人而言，在执行异议阶段，若其认为自己系执行标的权利人，则审查标准系《执行异议复议规定》第二十六条，在金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封前作出的另案生效法律文书能够排除执行异议的仅两种情形：（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的；（二）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，除此以外均无法排除执行。而在执行异议之诉中，受理法院将对执行标的做实体审查，当然此种认定标准也异常严格（如借名买房）。

而上文提及的骗取贷款人以自己系真实权利人提起异议的，不论是基于物权优于债权的理论抑或善意取得，显然其所谓的权利均无法对抗银行作为善意抵押权人的权利。且即便当时的《房屋买卖合同》被认定无效也不会导致《抵押贷款合同》的无效，两份系有关联却性质上完全独立的合同。因此此类执行异议虽很多但却多不能排除执行。

四、分配程序

拍卖成交后，申请执行人需向执行法院递交分配申请，而若有多个债权人申请分配的，执行法院应制作分配方案，有异议的自收到分配方案15日内书面提出；未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。诉讼期间进行分配的，执行法院应当提存与争议债权数额相应的款项。

以上便是笔者根据自己的不动产处置经验给予的分享，该处置实际上也贯穿了方方面面，也是一整套的体系，作为代理人不仅需懂执行的程序实体，也需懂物权、民刑交叉的内容，更需具备处事智慧。执行中碰到的问题实际上远不止以上提到的内容，还有更多未提及的难点及因素，待各位同行在执业中体会。

注释：

[1]鉴于《不动产登记资料查询暂行办法》已于2018年3月2日起施行，但仍未有相应细则出台，调取产调所需的具体材料及要求可询问各房地产交易中心。

[2]《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复 》法释〔2016〕6号  一、执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结（以下简称查封）法院负责处分查封财产。但已进入其他法院执行程序的债权对查封财产有顺位在先的担保物权、优先权（该债权以下简称优先债权），自首先查封之日起已超过60日，且首先查封法院就该查封财产尚未发布拍卖公告或者进入变卖程序的，优先债权执行法院可以要求将该查封财产移送执行。

[3]《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释[2005]14号)第一条 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

[4]《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十条   金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

[5]《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第六条　对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

[6]《执行异议复议规定》第二十六条第二款 金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

[7]最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条 当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

[8]《执行异议复议规定》第二十一条  当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。 当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

[9]2018年7月1日起上海市将实施《上海市住房租赁合同网签备案试行办法》

编排/王昊宇