文/孙雪梅 孙艳蕾 陕西英博律师事务所

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本文主要针对房屋租赁纠纷中，涉及承租人自建部分在合同解除时如何处理，主要根据合同约定及部分法院判例进行解析。

一、合同约定承租人有权在租赁场地内自建房屋，承租人自建手续合法，合同解除后自建部分无偿交还出租人。

1、案情简析：2007年11月5日，某后勤部（甲方）与某公司（乙方）签订《地块租赁协议书》，约定甲方将南侧空闲地块约1500平方米出租给乙方建设3800平方米以上的商用房，租赁期限至2018年4月19日止，每年租金在当年元月底前付清，所有房屋建设经费全部由乙方负责，建成后产权全部归甲方所有。乙方逾期交付租金超过30日，甲方有权终止协议，造成的一切损失由乙方负担。合同履行过程中自2012年10月之后乙方再未向甲方支付租金，截止2017年7月21日乙方欠付租金7398582元。

2、法院判决：一、解除甲方与乙方于2007年11月5日所签的《地块租赁协议书》；二、乙方于本判决生效后三十日内将占有使用的地块及地块之上所建所有房屋腾清后交付给甲方，第三人该地块租赁的房屋负有腾让义务；三、乙方本判决生效后三十日内向甲方支付租金7398582元，并按每年111万元的标准支付自2017年7月22日起至实际向甲方交付地块及之上房屋之日止的占有使用费；四、江乙方于本判决生效后三十日内向甲方支付违约金90万元。

3：法律分析：

3.1、依据双方合同约定，乙方逾期交付租金超过30日，甲方有权解除合同。合同履行过程中乙方已自2012年10月逾期交付租金至起诉日，逾期4年。结合《合同法》第93、94条规定，甲方有权依约定行使解除权。

3.2、双方合同约定乙方逾期交付租金应当按年租金1%／日向甲方支付违约金，诉讼中甲方根据乙方拖欠租金所产生的利息计算违约金90万元，并为高于法律规定且在双方约定的1%／日标准之下，应当予以判决支持。

3.3、合同履行过程中，乙方将涉案房屋出租给第三方，现甲方基于乙方违约诉请合同解除，在实际处理过程中可以选择继续与第三方履行租赁合同，租金由第三方支付给甲方；或依据合同相对性原则直接要求第三方腾房，第三方与乙方的纠纷另行处理。

3.4、本案诉讼中乙方并未提出剩余期限房屋建造费用按年限折抵后的赔偿问题，但根据合同约定即使乙方提出，因乙方违约将导致该部分损失无法受偿。

二、合同约定承租人有权在租赁场地内自建房屋，涉案租赁房屋及承租人自建部分均未取得建设工程规划许可证，合同解除后有约定从约定，无约定自建部分费用根据双方过错分担。

1、案情简析：2011年8月12日，甲方与乙方签订了《房屋租赁合同》。合同第一约定：乙方承租甲方房屋3620建筑平米，期限自2011年10月10日起至2021年10月9日止，乙方向甲方支付10万元人民币定金在双方签订正式合同后转为押金，待租期届满或合同终止时退还乙方，乙方因经营需要如需加盖或改动（除主体结构和承重部位）需乙方书面提出申请，经甲方同意后方可改动，租期内，乙方应按时足额向甲方交付租金，逾期30日未支付租金，合同自动终止。

合同履行过程中，乙方交付租金至2012年12月9日，之后再未缴纳租金。甲方以乙方逾期支付租金诉请合同解除，乙方反诉甲方支付自建房屋部分费用及赔偿其他损失。

2、法院判决：一、甲方与乙方于2011年8月12日签订《房屋租赁合同》无效；二、甲方于本判决生效之日起十日内支付给乙方加建房屋费用777726.27、装修折价款345797元；三、乙方于本判决生效之日起十日内支付给甲方自2012年12月10日至2013年4月9日的全部房屋占有使用费246180元（其余部分与本文所述无关，不做赘述）

3、法律分析

3.1、涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故合同无效。

另需注意该解释第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效，依据本条规定，在代理该类案件时首先调取相关建设手续，根据性质适用相关规定。

3.2、根据该解释第九条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失规定，本合同无效甲方负有主要责任，应当按照实际装修支出的一定比例赔偿乙方该笔费用。

该解释第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担，涉案合同的租赁房屋因无合法手续导致无效，甲方承担主要责任，应当支付乙方部分自建费用。但注意该条款适用的前提系双方无约定，审判实践中若双方对该部分有约定，在不违法情况下，优先考虑根据双方约定进行处理。

3.3、合同无效房屋使用费仍需支付。根据该解释第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，在审判实践中，租赁合同无效的原因不仅限于未取得建设工程规划许可证，无论合同种原因导致合同无效，房屋使用费需参照合同约定租金支付。该案例因履行过程中部分房屋无法使用产生纠纷，故根据实际使用面积按比例计算房屋使用费。

该文章系在处理类似案件过程中进行整理分析书写，因整体内容过多，故本文章摘取其中部分发表，不到之处请多多指正。

编排/郗博鸣