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十七、解除权行使期限如何确定？适用一年除斥期间？

最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

需要注意的一点是，即使是根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十五条的规定，也不可以参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，从而推定解除权的除斥期间是一年。以下是两个判决的分析。

吉林省高院在“王振碰与长春华建房地产开发有限公司及吉林省金盛房地产开发有限公司股权转让纠纷案”中，推定适用解除权除斥期间一年的规定。吉林省高院认为，《合同法》第九十五条关于合同解除权行使期限的规定，正是为避免合同当事人权利义务关系长期处于不确定状态而确立了解除权行使受合理期限规制的原则。但该条款并未明确法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限情况下，解除权行使的合理期限。因此，应依据目前立法精神及司法规范填补立法的缺陷。《商品房买卖合同解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。虽然此司法解释调整的是商品房买卖合同关系，但是买卖合同为有偿交易的典型，其规则对一般有偿交易关系具有普遍指导性，对本案可类推适用。

但是最高院在“沈杰与杨志辉、衷桂清股权转让纠纷案”中，认为不应推定适用此规定，根据我国合同法第九十五条第二款、第九十六条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。当事人一方行使约定解除权解除合同的，应当通知对方。本案中，双方当事人没有约定解除权的行使期间，因履行合同产生争议后，双方均未对解除合同事宜进行催告和通知，而是采取提起诉讼的方式行使各自的权利。杨志辉、衷桂清在反诉中提出解除合同的诉讼请求，应当视为向沈杰履行了通知义务，其行使解除权亦未超过合理的期限。本院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中“关于买卖合同的有关规定”，系指该司法解释的相关适用问题。案涉合同解除权问题，亦无相关司法解释指向适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定。因此，沈杰再审申请中主张本案应当适用本院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，没有法律依据。

十八、协商解除和单方解除的区别问题

在“香港龙采投资有限公司与香港豪德集团有限公司、包头豪德贸易广场开发有限公司、揭西宜利置业投资有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷案”中，关于香港龙采公司与香港豪德公司签订的合作合同是否解除问题，法院认为香港龙采公司与香港豪德公司因股权转让等问题产生矛盾，香港龙采公司在投入合作建设资金3950万元后，停止向项目投资。在此情况下，经双方协商，香港豪德公司于2005年6月10日至11月18日期间，分27笔退还香港龙采公司投资款3450万元，香港龙采公司接受了退款。双方协商以及退款、收款行为表明双方同意解除合作合同，而不是香港豪德公司单方解除合同，故不适用合同法第九十六条关于行使解除权一方应当通知另一方的规定，而应适用合同法第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，认定合作合同解除。

十九、因一方当事人迟延履行，另一方一定可以解除合同？

最高法院在“宁波东港物流有限公司与宁波兴合货柜有限公司因租赁合同纠纷案”中，按照双方签订的《租赁合同书》约定，兴合公司不按照合同规定的时间、金额支付租金，构成违约行为，东港公司有权单方面宣布解除合同。兴合公司应于2011年5月11日、2011年11月11日前支付的租金，分别于2011年5月13日和2011年11月16日实际支付，构成迟延履行。但兴合公司在未经催缴的情况已经实际支付，延期支付时间较短，尤其是双方签订的租赁合同租期长达10年，东港公司以兴合公司迟延支付租金2天和5天为由要求解除合同，对兴合公司过于苛刻。根据《合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，二审法院认定东港公司以逾期支付租金为由要求解除租赁合同的请求不能成立，并无不当。

二十、合同解除权是法律赋予合同当事人的一项法定权利，该权利的行使不因合同双方作出的排斥性约定而归于消灭

裁判观点：

关于涉案协议能否予以解除的问题。

根据《通讯花苑合作销售协议》的约定，涉案合同的履行期限为2008年9月1日至2009年8月31日。鹏程公司应完成的销售任务为：2008年9月1目至2008年11月30日完成项目50%的销售任务。2008年12月1日至2009年3月31日完成销售任务的70%。2009年4月1日至2009年8月31日完成销售任务的90%。从二审法院查明的相关事实看，即使按照鹏程公司在诉讼过程中主张的其于2008年11月30日前售出71套房屋的情况看，至2009年8月31日售出161套房屋，鹏程公司完成的销售比例为18.5%和42.1%，远未达到双方在合同中所约定的50%和90%的销售比例，致使当事人所签订协议代理销售房屋的合同目的不能达到，符合合同法规定的合同解除的条件。在此情况下，2009年3月17日普瑞铭公司、广丞公司和部分售房工作人员作出《通讯花苑代理公司解除合约问题》的会议纪要，终止鹏程公司和广丞公司代理销售身份。鹏程公司的法定代表人虽未在该会议纪要上签字同意，但根据一审法院对鹏程公司四位主要销售人员所作的调查笔录、证人宋红立、陈华阁在庭审中所作的证言及广丞公司的陈述，表明普瑞铭公司、鹏程公司与广丞公司均到会就解除协议进行了商讨。故《通讯花苑合作销售协议》已于2009年3月17日依法予以解除。此外，《通讯花苑合作销售协议》虽约定在代理期限内，三方均不得单方面终止本协议。但合同解除权是法律赋予合同当事人的一项法定权利，该权利的行使不因合同双方作出的排斥性约定而归于消灭。因此，二审法院认定《通讯花苑合作销售协议》已依法解除，在事实认定和法律适用方面并无不妥。

案例索引：新疆鹏程投资有限责任公司与新疆普瑞铭房地产开发有限责任公司及克拉玛依市广丞房地产经纪有限公司委托代理合同纠纷申请再审民事裁定书；（2014）民申字第30号

编排/吴瑜

责编/孙亚超  微信号：elesun724